Mieterhöhung: Muster und Hinweise

In diesem Ratgeber stelle ich Ihnen ein kostenloses Muster eines Mieterhöhungsschreibens – mit und ohne Mietspiegel – zur Verfügung, das Sie als Vermieter zukünftig als Vorlage für eine Mieterhöhung verwenden und individuell anpassen können. Wer sich inhaltlich noch einmal mit dem Thema Mieterhöhung beschäftigen möchte, um u. a. die zulässige Höhe, den Ablauf und die Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung nachzulesen, empfehle ich den Ratgeber Mieterhöhung zu lesen, bevor Sie die folgenden Musterschreiben verwenden.  

Mieterhöhung: Die wichtigsten Hinweise

Vermieter können die Miete nicht ohne Weiteres erhöhen. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen, nämlich entweder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Das Wichtigste vorab: Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist von der Zustimmung des Mieters abhängig. Die Miete wird also nicht automatisch durch das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters – mithin auch nicht durch das Musterschreiben – erhöht. 

Stimmt der Mieter weder ausdrücklich noch durch schlüssiges Verhalten (z. B. durch Zahlung der erhöhten Miete) innerhalb von zwei Monaten zu, kann und sollte der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Andernfalls bleibt das Mieterhöhungsschreiben wirkungslos. Die Details zu den Voraussetzungen finden Sie im Ratgeber Mieterhöhung. Wichtig ist insbesondere Folgendes: 

• Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären. Möglich ist also, einen Brief oder eine E-Mail zu schreiben. 

• Die Mieterhöhung muss nach den gesetzlichen Vorgaben des § 558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) begründet werden. 

• Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB und Sperrfristen nach § 558 Abs. 1 BGB müssen eingehalten werden. 

• Alte Miete, neue Miete und Differenzbetrag müssen angegeben werden. 

• Bei der Erhöhung wegen Modernisierung müssen die entstandenen Kosten und die entsprechende Erhöhung berechnet und erläutert werden. 

Tipp: Legen Sie einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete direkt die Zustimmungserklärung (siehe: Muster Zustimmungserklärung) bei, damit der Mieter diese lediglich unterzeichnen und zurücksenden muss.

Muster Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

^{Name des Absenders (Vermieter)} 

^Adresse 

^{Name des Adressaten (Mieter)} 

^Adresse

Ort, Datum 

Mieterhöhungsverlangen

Sehr geehrte(r) Frau/Herr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , 

seit dem TT.MM.JJJJ bewohnen Sie aufgrund unseres Mietvertrags vom TT.MM.JJJJ die Wohnung in der Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt, erste Etage links, bestehend aus X Zimmern, Baujahr: JJJJ. 

Bezugnehmend auf § 558 BGB verlange ich von Ihnen die Zustimmung zur Erhöhung der mit Ihnen vereinbarten monatlichen Miete. Die Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens liegen vor.  

Die Miete ist zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll (siehe unten), seit 15 Monaten unverändert, § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. 

Die einjährige Sperrfrist ist eingehalten. Die letzte Mieterhöhung ist mindestens ein Jahr her (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB). 

Alternativ zum letzten Satz: Bislang ist die Miete seit Ihrem Einzug nicht erhöht worden, sodass die Voraussetzung des § 558 Abs. 1 S. 2 BGB gegeben ist. 

Erhöhungen nach den §§ 559 bis § 560 BGB bleiben hierbei unberücksichtigt. 

Die Wohnfläche der oben bezeichneten Wohnung beträgt . . . . . m². 

Die aktuelle (alte) Nettokaltmiete beträgt . . . . . . . . . . . . EUR monatlich, mithin . . . . . . . . EUR/m². 

Die derzeitige Miete soll auf . . . . . . . EUR/m² erhöht werden, sodass sich eine monatliche Nettokaltmiete von . . . . . . . . . . . . EUR/m² ergibt. Die monatliche Nettokaltmiete beläuft sich mithin auf nunmehr . . . . . . . . . . . EUR monatlich. 

Zur Begründung wird Bezug genommen auf: 

• entsprechende Entgelte von drei vergleichbaren Wohnungen, für welche die jetzt neu geforderte Miete bereits entrichtet wird: 

1. Wohnung: Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt,  

Baujahr: 

Geschoss eintragen 

Merkmale: z. B. Balkon, Garten, Einbauküche 

Wohnfläche:. . . . . . . . m² 

Nettokaltmiete: . . . . . . . . EUR/m² 

Monatliche Nettokaltmiete:  . . . . . . . . . . EUR 

Mieter: 

2. Wohnung: Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt,  

Baujahr: 

Geschoss eintragen 

Merkmale: z. B. Balkon, Garten, Einbauküche 

Wohnfläche: . . . . . . . m² 

Nettokaltmiete: . . . . . . . . EUR/m² 

Monatliche Nettokaltmiete:  . . . . . . . . . . EUR 

Mieter: 

3. Wohnung: Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt,  

Baujahr: 

Geschoss eintragen  

Merkmale: z. B. Balkon, Garten, Einbauküche 

Wohnfläche: . . . . . . . m² 

Nettokaltmiete: . . . . . . . . EUR/m² 

Monatliche Nettokaltmiete:  . . . . . . . . . . EUR 

Mieter: 

• den aktuellen Mietspiegel der Stadt/Gemeinde Musterort für nicht öffentlich geförderte Wohnungen, Stand: Jahr JJJJ. 

Ihre Wohnung wird wie folgt eingestuft: 

Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt zwischen . . . . . . . . . und . . . . . . EUR/m². 

• das beigefügte, mit Gründen versehene Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Mustermann. 

• die beigefügte Auskunft aus der Mietdatenbank (§ 558e BGB). 

Ihre neue monatliche Gesamtmiete beträgt demnach . . . . . . . . . . . . EUR monatlich und setzt sich wie folgt zusammen: 

Nettokaltmiete alt                               . . . . . . . . EUR 

Mieterhöhung                                      . . . . . . . . EUR 

Betriebskostenvorschuss                   . . . . . . . . EUR 

Heizkostenvorschuss                          . . . . . . . . EUR 

                                                       ___________________ 

Neue monatliche Gesamtmiete        . . . . . . . . EUR 

Die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB wird durch die geforderte Mieterhöhung nicht überschritten. Nach der Kappungsgrenze darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den § 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % (bzw. 15 %) erhöhen. Ihre Miete betrug vor drei Jahren . . . . . . . . . . . . EUR monatlich, sodass die Kappungsgrenze nicht überschritten ist. 

Die neue, erhöhte monatliche Gesamtmiete wird mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt dieses Schreibens, mithin ab dem 

TT.MM.JJJJ 

geltend gemacht. 

Ich fordere Sie auf, die beiliegende Zustimmungserklärung unterschrieben an mich zurückzusenden. Die unterschriebene Zustimmungserklärung muss bis spätestens zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang dieses Mieterhöhungsschreibens, also bis zum

TT.MM.JJJJ 

bei mir eingegangen sein. 

Sollte mir die Zustimmungserklärung bis zum oben genannten Datum nicht vorliegen, werde ich gemäß § 558b Abs. 2 S. 1 BGB auf Erteilung der Zustimmung klagen.  

Mit freundlichen Grüßen 

________________________ 

Unterschrift Vermieter

Hinweise zum Mieterhöhungsmuster

Hinweis zu Wohnungsangaben 

Bitte fügen Sie an dieser Stelle zur Konkretisierung die vollständige Bezeichnung der Wohnung aus dem Mietvertrag ein. 

Hinweis zur Begründung

Die Begründungsvarianten ergeben sich insbesondere aus § 558a Abs. 2 BGB. Entscheiden Sie sich für eine Variante. Bei den Vergleichswohnungen müssen Sie mindestens drei Wohnungen angeben. 

Wichtig: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1 BGB), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB eingehalten ist, Angaben für die betroffene Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB stützt. 

Hinweis zu vergleichbaren Wohnungen 

Die Vergleichswohnungen sollten in der gleichen Stadt oder Gemeinde liegen. Je konkreter die Vergleichswerte und Angaben zu Beschaffenheit, Lage etc. sind, desto besser. Maßgeblich ist die günstigste Vergleichsmiete, nicht der Durchschnitt der Vergleichswohnungen. 

Hinweis zur Kappungsgrenze 

Die Kappungsgrenze kann durch die Länder von 20 % auf 15 % abgesenkt werden. In vielen Städten und Gemeinden ist dies geschehen. Recherchieren Sie daher unbedingt für Ihre Stadt, welche Kappungsgrenze gilt.

Hinweis zum Inkrafttreten der Mieterhöhung

Nach dem Erhalt folgen zwei volle Monate, in denen die Mieterhöhung noch nicht fällig ist. Beispiel: Das Mieterhöhungsverlangen wird am 15.06.2023 zugestellt. Der Mieter stimmt zu, sodass die neue Miete zum 01.09.2023 fällig wird.

Muster für eine Zustimmungserklärung

^{Name des Absenders (Mieter)} 

^Adresse 

^{Name des Adressaten (Vermieter)} 

^Adresse 

Ort, Datum

Betreff: Mieterhöhungsverlangen vom TT.MM.JJJJ betreffend die Wohnung (Adresse einfügen + Bezifferung Wohnung) 

Sehr geehrte(r) Frau/Herr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , 

bezugnehmend auf Ihr Mieterhöhungsverlangen vom TT.MM.JJJJ stimme ich der geforderten Erhöhung der Miete auf . . . . . . . . EUR monatlich mit Wirkung zum TT.MM.JJJJ zu.

Mit freundlichen Grüßen 

____________________

Unterschrift Mieter

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Muster

^{Name des Absenders (Vermieter)} 

^Adresse 

^{Name des Adressaten (Mieter)} 

^Adresse

Ort, Datum 

Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen Modernisierung

Sehr geehrte(r) Frau/Herr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , 

Sie bewohnen aufgrund unseres Mietvertrags vom TT.MM.JJJJ die Wohnung in der Musterstraße 1 in 12345 Musterstadt, erste Etage links, bestehend aus X Zimmern, Baujahr: JJJJ. 

Bezugnehmend auf diesen bestehenden Mietvertrag teile ich Ihnen mit, dass die von mir am TT.MM.JJJJ angekündigten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und abgeschlossen sind. 

Konkret wurden folgende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt: 

1. z. B. Dämmung der Fassade/Einbau von Isolierfenstern 

2. z. B. Erneuerung der Heizungsanlage zur dauerhaften Einsparung der Endenergie 

3. (. . . . ) 

Entsprechend dem § 559 Abs. 1 S. 1 BGB mache ich von meinem Recht Gebrauch, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. 

Die Kosten im Einzelnen: 

Kosten der Modernisierung zu 1. insgesamt        . . . . . . . . EUR 

Kosten der Modernisierung zu 2. insgesamt        . . . . . . . . EUR 

Kosten der Modernisierung zu 3. insgesamt        . . . . . . . . EUR 

Gesamtkostenaufwand:                                           . . . . . . . . EUR 

Es handelt sich nicht um Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären. 

Alternativ zum letzten Satz: 

Da . . . . . ausgebessert werden musste und somit Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt sind, ist der damit verbundene Kostenaufwand in Höhe von 2000 EUR abzuziehen. 

Mithin ergibt sich ein für die Mieterhöhung relevanter Gesamtkostenaufwand von . . . . . . . . EUR. 

Daraus ergibt sich im Einzelnen: 

8 %-Erhöhung des Gesamtkostenaufwandes    . . . . . . . . EUR 

Gesamtwohnfläche des Objekts von . . . .  m²    . . . . . . . . EUR 

Monatlicher Betrag (1/12)            . . . . . . . . EUR 

Ihr Anteil bei einer Wohnfläche von . . . . m²    . . . . . . . . EUR 

Mithin erhöht sich Ihre monatliche Nettokaltmiete um . . . . . . . . EUR monatlich. 

Ihre neue monatliche Gesamtmiete beträgt demnach . . . . . . . . EUR monatlich und setzt sich wie folgt zusammen: 

Nettokaltmiete alt                             . . . . . . . . EUR 

Mieterhöhung                                    . . . . . . . . EUR 

Betriebskostenvorschuss                 . . . . . . . . EUR 

Heizkostenvorschuss                        . . . . . . . . EUR 

                                                                  ___________ 

Neue monatliche Gesamtmiete      . . . . . . . . EUR 

Die erhöhte Miete ist gemäß § 559 Abs. 2 S. 1 BGB mit Wirkung zum 

TT.MM.JJJJ 

zu zahlen. 

Mit freundlichen Grüßen

_________________________  

Unterschrift Vermieter

Hinweise zum Muster Mieterhöhung wegen Modernisierung

Hinweis zu Wohnungsangaben

Bitte fügen Sie an dieser Stelle zur Konkretisierung die vollständige Bezeichnung der Wohnung aus dem Mietvertrag hinzu. 

Hinweis zu Modernisierungsmaßnahmen

Bitte tragen Sie entsprechende Modernisierungsmaßnahmen ein. In § 555b BGB sind einige Kriterien genannt, anhand derer sich bestimmen lässt, welche Maßnahmen als Modernisierung im Sinne des Gesetzes zur Mieterhöhung zu verstehen sind. 

Hinweis zum Inkrafttreten der Mieterhöhung

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. In Ausnahmefällen (siehe § 559b Abs. 2 BGB kann sich die Frist auf sechs Monate verlängern). 

Disclaimer (Haftungsausschluss)

Es wird keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Wirksamkeit und Aktualität der Muster übernommen. Die Verwendung erfolgt auf eigenes Risiko; das Muster ist individuell anzupassen. Bei Fragen und Unsicherheiten sollte unbedingt anwaltlicher Rat eingeholt werden.