Kündigung des Mietverhältnisses

Eine ordentliche Kündigung des Wohnungsmietverhältnisses kann neben einer fristlosen Kündigung Bestand haben.

In besonderen Fällen eines schweren Verstoßes gegen die im Mietvertrag vereinbarten gegenseitigen Pflichten kann dem Vermieter ein Recht auf fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zustehen. Das Mietverhältnis wird dann sofort beendet. Ein Fall davon ist ein erheblicher Zahlungsverzug. Grob gesagt: Zwei Mieten fehlen ganz oder mehr als eine Miete fehlt über mehr als zwei aufeinanderfolgende Termine. Liegen keine rechtfertigenden Umstände hierfür vor, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.

Die Besonderheit der fristlosen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses liegt darin, dass die Kündigung des Mietverhältnisses durch Zahlung in einem bestimmten Zeitraum „geheilt“ werden kann.

Ein Mietverhältnis kann auch „ordentlich“ gekündigt werden, das heißt unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Auch hierfür müssen bestimmte Kündigungsgründe vorliegen. Außerdem muss der Mieter den Vertrag „schuldhaft“ verletzt haben. Und in einigen Fällen muss der Vermieter den Mieter zuvor auf die Vertragsverletzung hingewiesen haben. Eine ordentliche Kündigung kann dann aber nicht „geheilt“ werden. Klingt kompliziert, ist es auch. Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist nicht so einfach. Schließlich verliert der Mieter seine Wohnung. Das wird von der Rechtsordnung besonders geschützt.

Jetzt gibt es Streit darüber, ob neben einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann. Schließlich kann die fristlose Kündigung geheilt werden, die ordentliche aber nicht. Das Landgericht Berlin vertrat die Ansicht, das geht nicht. Wenn ein Mietvertrag fristlos gekündigt wurde, kann er nicht noch einmal anders gekündigt werden. Die zwei Verfahren wurden an den Bundesgerichtshof abgegeben.

Der Bundesgerichtshof hat in der Sache nun entschieden: Doch, das geht und ist auch richtig so. Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus demselben Grund fristlos und auch ordentlich kündigen.

Dennoch ist Vorsicht geboten und die Kündigung im Einzelfall sorgfältig zu prüfen: Die Kündigungsvoraussetzungen für eine ordentliche Kündigung sind eng. Wenn die fristlose Kündigung geheilt ist, muss die ordentliche Kündigung deshalb noch nicht wirksam sein. Das ist dann im Einzelfall zu untersuchen. Deshalb wurden die nun entschiedenen Verfahren in der Sache zur weiteren Prüfung an das Landgericht zurückverwiesen, um das Vorliegen der Kündigungsgründe im Einzelnen zu prüfen.

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