Kündigung wegen Mietrückständen

Der Alptraum vieler Vermieter. Plötzlich und unvermittelt bleiben die regelmäßigen Mietzahlungen der Mieter aus. 

Doch ab wann kommt eine Kündigung des Mietvertrages wegen Mietschulden überhaupt in Betracht? Kann sich der Mieter gegen die Kündigung noch wehren? 

Der nachfolgende Beitrag soll zeigen, welche Möglichkeiten Ihnen als Vermieter zusteht. 

Außerordentliche fristlose Kündigung

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder, wenn er in einem Zeitraum über mehr als zwei Monate mit einem Teil der Miete in Verzug geraten ist, die zwei Monatsmieten erreicht. 

Ein erheblicher Teil der Miete nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB liegt vor, wenn der Miete der Entrichtung der Miete für mindestens zwei Termine in Verzug geraten ist und der Gesamtrückstand eine Monatsmiete um 0,01 € übersteigt. Erforderlich ist, dass die Verzugstermine aufeinander folgen. 

Ordentliche Kündigung

Erreichen die Mietrückstände keinen Betrag, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, kann der Vermieter dennoch unter bestimmten Voraussetzungen eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 BGB aussprechen. 

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses das Mietverhältnis ordentlich kündigen. Ein solches berechtigtes Interesse liegt in der Regel vor, wenn der Mieter schuldhaft mit einem Betrag in Verzug geraten ist, der eine Monatsmiete (warm!) übersteigt. Zusätzlich wird gefordert, dass sich der Mieter mehr als ein Monat in Verzug befindet. 

„Schonfristzahlung“ des § 569 BGB

Selbst die Nachzahlung sämtlicher Mietschulden hilft dem Mieter in einem solchen Fall nicht. Zwar wird die außerordentliche fristlose Kündigung durch die Nachzahlung sämtlicher Mietschulden unwirksam, wenn die Nachzahlung binnen zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage erfolgt. 

Diese sog. Schonfristzahlung, die in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt ist, heilt aber nur die außerordentliche fristlose Kündigung. Nicht dagegen die ordentliche Kündigung. Dies bestätigte zuletzt der BGH mit Urteil vom 13.10.2021, Az.: VIII ZR 91/20. 

Es bleibt damit dabei, dass die Nachzahlung sämtlicher Mietrückstände nur die fristlose Kündigung beseitigen kann. 

wiederholt verspätete Mietzahlungen

Nicht nur bei ausbleibender Miete kann eine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen werden. Vielmehr kommt eine Kündigung auch dann in Betracht, wenn der Mieter wiederholt die Miete zu spät entrichtet. 

Gerne berate ich Sie auch hierzu. Die Einzelheiten hierzu können Sie meinem gesonderten Rechtstipp entnehmen. 

schnelles Handeln gefragt

Haben auch Sie nichtzahlende Mieter? Um den Schaden so gering wie möglich zu halten, ist schnelles Handeln gefragt. 

Ich prüfe für Sie, ob die Voraussetzungen für eine außerordentliche, hilfsweise für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen. Selbst wenn der Mieter die Mietrückstände nach Ausspruch der Kündigung vollständig begleicht, können Sie auf die Räumung nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist bestehen!

Ich setze Ihre Interessen als Vermieter in Form einer kombinierten Räumungs- und Zahlungsklage durch - deutschlandweit! 

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