Kündigungsrecht des Erstehers auch bei mietvertraglichem Kündigungsausschluss

Mieter haben häufig ein Interesse daran, eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter auszuschließen. Dies gilt insbesondere für die Eigenbedarfskündigung.

Veräußert der Vermieter die vermietete Immobilie, so tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Für einen solchen Erwerber gilt damit auch der vereinbarte Kündigungsausschluss.

Der BGH hatte sich mit einem Fall zu befassen, in dem die vermietete Wohnung, bzgl. der ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbart war, zwangsversteigert wurde. Die Ersteher kündigten vier Tage nach dem Zuschlagsbeschluss das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf.

Gemäß § 57 ZVG findet auf den Fall der Zwangsversteigerung u.a. § 566 BGB nach Maßgabe der §§ 57a, 57 b ZVG entsprechend Anwendung. Auch der Ersteher im Wege der Zwangsversteigerung tritt also in das bestehende Mietverhältnis ein. Dies spricht zunächst einmal dafür, dass auch ein vereinbarter Kündigungsausschluss gelten soll. Allerdings bestimmt § 57a ZVG: „Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.“

Der BGH hat mit Urteil vom 15.09.2021 (VIII ZR 76/20) entschieden, dass die Regelung des § 57a ZVG letztlich vorgeht, der Ersteher also nicht an den vertraglichen Kündigungsausschluss gebunden ist, soweit es um die Ausübung des einmaligen Sonderkündigungsrechts geht. Begründet hat der BGH dies damit, dass es sich bei § 57a ZVG um einen Bestandteil der auf Grund eines Hoheitsakts erfolgenden Eigentumszuweisung im Rahmen des Zuschlags handelt. Der Ersteher erhält insoweit die öffentliche Gewähr, das Sonderkündigungsrecht ausüben zu können. Mietvertragliche Vereinbarungen können dieses Recht nicht einschränken. Eine weitere Begründung für dieses Ergebnis ist der Sinn und Zweck des § 57a ZVG, nämlich der Gläubigerschutz. Würde der vertragliche Kündigungsausschluss auch gegenüber dem Sonderkündigungsrecht des Erstehers gelten, würde dies für den Ersteher die Möglichkeit der Verwendung der Immobilie erheblich einschränken und damit die Chancen auf eine Versteigerung zu einem guten Preis schmälern und damit letztlich zu Lasten der Gläubiger gehen, die keine Möglichkeit hätten, auf die mietvertraglichen Vereinbarungen Einfluss zu nehmen.