Kurzzeitvermietungen (Airbnb) aus unterschiedlichen Perspektiven: Kann Tschechien von Österreich lernen?

Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum über Online-Plattformen (Airbnb, Wimdu, 9flats etc.) ist zu einem Phänomen des 21. Jahrhunderts geworden und wirft weltweit zahlreiche rechtliche und regulatorische Fragen auf. Von Touristen überlaufene (historische) Stadtzentren führen zu einem Verlust an Authentizität und Unverwechselbarkeit dieser Orte. Auf der anderen Seite können Touristen den Charakter eines Ortes und seiner Einwohner hautnah miterleben. In unserem Artikel vergleichen wir die tschechische und die österreichische Rechtsvorschriften und stellen fest, dass es wesentliche Unterschiede gibt, die einen großen Einfluss auf die Ausübung der Eigentumsrechte haben.

Tschechien: Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet, ohne in das Eigentum einzugreifen

Im März 2023 fällte der Oberste Gerichtshof der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud České republiky) ein Urteil, in dem er bestätigte, dass die WEG nur begrenzte Befugnisse im Bereich der Regelung der kurzfristigen Vermietung von Wohnungen hat. Nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik beschränken sich ihre gesetzlichen Befugnisse auf die Verwaltung, den Betrieb, die Instandhaltung und die Instandsetzung des Gebäudes und seiner gemeinschaftlichen Teile und Anlagen. Darüber hinaus kann die WEG durch ihre Satzung die Eigentumsrechte der einzelnen Eigentümer hinsichtlich der Nutzung ihrer Wohnung, einschließlich der Vermietung an Touristen, nicht einschränken.

Wir zitieren hier eine Schlüsselstelle aus dem Urteil des Obersten Gerichtshofes:

"Daraus ist zu schließen, dass die statutarische Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des Art. 1189 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf die Verwaltung, den Betrieb, die Instandhaltung und die Instandsetzung des Gebäudes, seiner gemeinschaftlichen Teile und des Grundstücks beschränkt ist und daher nicht in die Eigentumsrechte an den Wohnungen der einzelnen Eigentümer eingreifen kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur im Rahmen ihrer Befugnisse tätig werden, wenn sie ihre Satzung ändert. Wenn die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Satzung beschließt, die Eigentumsrechte der Wohnungseigentümer in Bezug auf die Nutzung der Wohnung einzuschränken, so ist dies ein Beschluss, der in einer Angelegenheit gefasst wurde, für die dieses Organ nicht zuständig ist, und der als nicht gefasst gilt (§ 245 des Bürgerlichen Gesetzbuches)".

Österreich: Die Widmung der Wohnung steht fest

Als Absolvent des Österreichischen Gymnasiums in Prag besuche ich Österreich regelmäßig und führe Gespräche mit dort lebenden Freunden und Bekannten. Bei einem dieser Gespräche sind wir darauf zu sprechen gekommen, dass sich die österreichische Gesetzgebung (Wohnungseigentumsgesetz) und die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) in Bezug auf die Regelung der kurzfristigen Vermietung deutlich von der tschechischen unterscheidet.

Wenn Wohnungseigentümer in Österreich beabsichtigen, ihre Wohnung wiederholt an Touristen zu vermieten, müssen sie den Inhalt des "Wohnungseigentumsvertrages" (der als Zusatz zum Kaufvertrag verstanden werden kann; die tschechische Gesetzgebung sieht einen solchen Vertrag nicht vor) prüfen. Dieser Vertrag, der zwischen den Wohnungseigentümern abgeschlossen wird, verpflichtet den Wohnungseigentümer, die Wohnung ausschließlich gemäß der festgelegten Nutzungsbestimmung (Widmung) zu nutzen, und ist eine der Voraussetzungen, um Wohnungseigentum zu erwerben. Bei diesen Widmungen kann es sich handeln um Wohnung, Büro, Ferienwohnung etc.

Ist die Wohnung im Wohnungseigentumsvertrag ausschließlich zu Wohnzwecken gewidmet, so ist nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) eine Untervermietung an Touristen für Kurzaufenthalte (laut OGH ein Zeitraum von 2 bis 30 Tagen) unzulässig, es sei denn, die Widmung der Wohnung wurde vorher geändert. Diese Widmungsänderung bedarf der einstimmigen Zustimmung der übrigen Miteigentümer des Hauses. Verweigert ein Miteigentümer die Zustimmung, so kann das Gericht die Zustimmung an seiner Stelle erteilen. Die Erteilung der Zustimmung ist in diesem Fall von der Prüfung abhängig, ob durch die Widmungsänderung eine Schädigung des Hauses oder eine Beeinträchtigung der Eigentumsrechte der anderen Miteigentümer eintritt.

Der Wohnungseigentumsvertrag kann aber auch vorsehen, dass die kurzfristige Vermietung von Wohnungen aller Art in der Wohnanlage erlaubt oder verboten ist. Ebenso können die Miteigentümer die Nutzung der Wohnungen zur Ausübung von üblicherweise in Wohnungen ausgeübten geschäftlichen Tätigkeiten (Arztpraxen, Anwaltskanzleien, Beratungszentren usw.) gestatten.

Eine Anregung für den tschechischen Gesetzgeber?

Diese beiden Rechtsvorschriften zeigen grundlegende Unterschiede bei der Regelung der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum. Zu beachten ist, dass die Eigentumsrechte in der Tschechischen Republik in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts eingeschränkt wurden, was einer der Faktoren sein kann, die die Haltung der tschechischen Gerichte, einschließlich des Obersten Gerichts der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud České republiky), beeinflussen. Der österreichische Ansatz kann uns inspirieren. Er bietet klare Richtlinien für den Umgang mit der Regulierung von Kurzzeitvermietungen zugunsten der Eigentümer. Die Berücksichtigung solcher Ansätze könnte in Zukunft zu einem besseren Verständnis und zu einer effizienteren Regulierung der Thematik in Tschechien führen.