LG Köln: Hausverkäufer haftet Käufer für erhöhte Abwassergebühren nach Rohrbruch

Das Landgericht Köln hat einen Hausverkäufer zum Ausgleich erhöhter Abwassergebühren an den Hauskäufer verurteilt (LG Köln, Urt. v. 06.12.2021, Az. 7 U 26/21).

Der Beklagte verkaufte an den Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom Ende Dezember 2017 ein Mehrfamilienhaus. Laut Kaufvertrag war vereinbart, dass öffentliche Lasten des Grundstücks Mitte März 2018 auf den Käufer übergehen. Infolge eines Wasserrohrbruchs im Kanalrohr des Hauses war es bereits seit Ende 2017 bis Anfang 2018 und vor Übergabe der Immobilie zu einem erhöhten Wasserverbrauch gekommen. Im Jahr 2019 erhielt der Käufer bzw. Kläger einen Abwassergebührenbescheid, der 20mal höhere Abwassergebühren als bisherige Bescheide festsetzte und hierfür satzungsgemäß den Wasserverbrauch des Jahres 2018 heranzog.

Das Landgericht Köln hat den Beklagten als verpflichtet angesehen, den Kläger über den Wasserrohrbruch und den damit erhöhten Wasserverbrauch aufzuklären. Indem dies unterblieb, war der Kläger nicht in der Lage, rechtzeitig eine Anpassung des Gebührenbescheids zu veranlassen. Folglich erachtete das Gericht den Hausverkäufer für schadenersatzpflichtig.

Verkäufer haftet aus Rücksichtnahme wegen besseren Wissens (§ 241 Abs. 2 BGB)

Das Landgericht begründete die Schadenersatzpflicht des Hausverkäufers mit bestehenden Rücksichtspflichten des Hausverkäufers. Danach war der Hausverkäufer verpflichtet, durch Anzeige und Aufklärung des Käufers auch nach Abschluss des Kaufvertrages, dessen Belange und Rechtsgüter zu bewahren, wenn der Verkäufer aufgrund seines besseren Wissens bzw. Fachkunde Gefahren bzw. Nachteile des Käufers unterbinden kann. Das Landgericht erachtete den höher ausfallenden Abwassergebührenbescheid zu Lasten des Klägers als für den Beklagten vorhersehbar. So war dem Beklagten die Bemessung der Gebühren aufgrund des Vorjahresverbrauchs anhand vorangegangener Bescheide bekannt. Zudem hatte der beklagte Hausverkäufer Kenntnis vom erhöhten Wasserverbrauch aufgrund der Wasserrechnungen des Versorgers. Ebenso zog das Gericht ergänzend in Betracht, dass der Käufer zuvor den regulären Wasserverbrauch erfragt hatte.

Kein Mitverschulden des Käufers

Ein Mitverschulden des Klägers sah das Gericht nicht als gegeben an. Um gegen den Gebührenbescheid vorzugehen und eine Anpassung an den tatsächlichen Wasserverbrauch für das Jahr zu erwirken, fehlten dem Kläger nach den Feststellungen des Gerichts wesentliche Informationen des Beklagten. Der Beklagte hat dem Kläger laut Urteil demnach ca. EUR 5.500,00 zu erstatten.

Vermeidungsstrategien in der Kaufvertragspraxis

In der Kaufvertragspraxis wird versucht, derartige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, indem der Hausverkäufer bereits in der Kaufvertragsurkunde zur Herausgabe solcher Informationen (Beweisurkunden) an den Käufer verpflichtet wird, soweit diese für den Gebrauch der Immobilie erforderlich sind (z. B. Mietverträge, Baugenehmigungen, Pläne etc.). Dies kann auch Urkunden über Lasten des Grundstücks umfassen, wie es § 444 BGB in seiner bis zum Jahr 2001 geltenden Fassung vorgesehen hat.

Für den Fall von Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt Philipp Neumann (Kanzlei 2vier2 in Frankfurt am Main) unter der Telefonnummer 069-770 394 690 bzw. per Mail unter neumann@kanzlei-2vier2.de zur Verfügung. Rechtsanwalt Philipp Neumann ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und seit über 15 Jahren in der Prozessführung tätig.