Wohnungssuche, Mietvertrag und Auszug - auf was ist zu achten, was sind die Rechte und Pflichten?

1. Worauf sollte ich als Interessent bei einer Wohnungsbesichtigung achten?

Die Wohnung sollte bei Tageslicht und an Wochentagen besichtigt werden, damit ein realistischer Eindruck von den Lichtverhältnissen und der Geräuschkulisse im Haus und im Umfeld entsteht. Eine Checkliste sollte abgearbeitet werden, z.B. gepflegte Umgebung? Gut ausgebaute Infrastruktur? Angenehme Hausgemeinschaft? Zustand des Mietshauses an sich und der Wohnung (gibt es Schimmel, Zustand Türen, Fenster und Böden, Sanitäranlagen)?

Welche Angaben (bspw. Verdienst, Familienstand, Arbeitgeber usw.) darf ein Vermieter von mir verlangen, welche nicht?

Fragen nach dem Einkommen sind regelmäßig zulässig, auch nach Gehaltspfändungen. Der Beruf sagt etwas über die Bonität aus, ebenso der Arbeitgeber und das durchschnittliche Nettoeinkommen. Über ein Insolvenzverfahren kann Auskunft verlangt werden, ebenso über Mietschulden aus ehemaligen Mietverhältnissen. Fragen zur Identität des Mieters sind rechtens, also nach Namen, Anschrift und Telefonnummer. Auch darf gefragt werden, wie viele Kinder mit in die Wohnung einziehen sollen.

Nicht gefragt werden darf, ob ein Kinderwunsch oder bereits eine Schwangerschaft besteht. Fragen nach Behinderungen sind in der Regel unzulässig. Nach dem Gesundheitszustand darf nicht gefragt werden. Die Frage nach Haustieren muss wahrheitsgemäß beantwortet werden, falls die Tierhaltung das Einverständnis des Vermieters voraussetzt. Sportarten, auch wenn sie in der Wohnung ausgeübt werden und ein Musikinstrument, das hobbymäßig gespielt wird, fallen in den Privatbereich; Fragen hierzu sind unzulässig. Fragen nach dem Rauchen müssen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

2. Wie hoch darf die Kaution maximal sein?

Die Höhe der Kaution ist auf das Dreifache der monatlichen Grundmiete begrenzt, Pauschalen und Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sind aus der Mieter herauszurechnen.

3. Wann muss ich einen Makler bezahlen, wann der Vermieter?

Seit dem 01.06.2015 gilt das sog. Bestellerprinzip. Dies bedeutet, dass nun derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt und das ist in der Regel der Vermieter.

4. Wann hat ein Vermieter das Recht, einen Mietvertrag aufzulösen?

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund hierfür vorliegt. Ordentlich kann der Vermieter unter Einhaltung der Kündigungsfristen kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse besteht, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, wenn der Vermieter Eigenbedarf an den Räumen hat, oder er bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

5. Unter welchen Umständen darf er die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses erhöhen? Wieviel Mieterhöhung ist erlaubt?

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete und kann die Mieterhöhung mit dem Mietspiegel begründen, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen, oder Vergleichswohnungen benennen. Bei einem gerechtfertigten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

6. Die Mietpreise in den Großstädten sind teilweise utopisch. Gibt es Möglichkeiten, gegen Vermieter bspw. wegen Wucher rechtlich vorzugehen? Vor und nach der Unterzeichnung des Mietvertrages?

Von Mietwucher spricht man, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. In einer älteren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ein solches Missverhältnis angenommen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mindestens 50 % überschreitet. Nach anderer Ansicht liegt jedenfalls bei einer Diskrepanz von 100 % ein auffälliges Missverhältnis vor. Weiterhin muss eine individuelle Unterlegenheit des Mieters und deren Ausnutzung durch den Vermieter vorliegen.

Der häufigste Fall ist der, dass der sich der Mieter in einer Zwangslage befindet, weil er dringend auf die Wohnung angewiesen ist. Der Vermieter muss in Kenntnis der Situation des Mieters handeln und diese vorsätzlich oder zumindest leichtfertig ausnutzen. Der Mieter ist insoweit darlegungs- und beweispflichtig. Entscheidender Zeitpunkt für die Beurteilung der Unterlegenheit ist der Vertragsschluss. Liegt Mietwucher vor ist die Mietvereinbarung teilweise nichtig. Mietwucher ist bei Wohnraumietverhältnissen ein Vergehen und damit strafbar.

7. Sind für Schönheitsreparaturen der Vermieter oder der Mieter zuständig? Wann und wie muss ich als Mieter in der von mir angemieteten Wohnung renovieren?

Die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wird meistens auf den Mieter übertragen. Es wird unterschieden zwischen den Verpflichtungen zur Anfangsrenovierung, zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen und zur Schlussrenovierung. Formularklauseln, die den Mieter von Wohnraum verpflichten, eine Anfangsrenovierung innerhalb einer bestimmten Frist vorzunehmen, sind unwirksam. Ebenso sind Formularklauseln unwirksam, die den Mieter von Wohnraum zur Schlussrenovierung ohne Rücksicht auf die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen verpflichten. Laufende Schönheitsreparaturen werden je nach Zustand der Räume fällig. Abzustellen ist auf die üblicherweise formularmäßig vereinbarten Fristenpläne. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, dann wird der Muster-Mietvertrag aus 1976 als Auslegungsrichtlinie hinzu gezogen.

Danach sind Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen nach 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und WC nach fünf Jahren und in sonstigen Nebenräumen nach sieben Jahren fällig. Einen starren Fristenplan, der die Renovierung unabhängig vom konkreten Renovierungszustand verlangt, hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt, soweit es sich um absolut feststehende Fristen handelt. Ein wirksamer, flexibler Fristenplan ist zulässig.

8. Unter welchen Umständen muss ich als Mieter beim Einzug, wann beim Auszug renovieren?

Eine Renovierungsklausel, die vom Mieter die Renovierung einer unrenoviert übergebenen Wohnung verlangt, ist unwirksam. Ebenso ist eine Renovierungsklausel unwirksam, die eine bedarfsunabhängige Endrenovierung vorsieht.

9. Angenommen, in meiner Wohnung gibt es Schimmelbefall. Welche Schritte leite ich ein? Wann brauche ich rechtlichen Beistand?

Schimmelbefall stellt einen Mangel der Mietsache dar und es besteht ein Anspruch auf Mängelbeseitigung gegenüber dem Vermieter. Der Mangel ist dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Bis zur Mängelbeseitigung kann der Mieter die Miete angemessen mindern, oder die Zahlung der Miete zurückzuhalten. Ggf. besteht auch ein immaterieller Schadenersatzanspruch in Gestalt eines Schmerzensgeldes, wenn es wegen des Schimmels zu Gesundheitsschäden gekommen ist. Befindet sich der Vermieter in Verzug mit der Mängelbeseitigung, darf der Mieter den Mangel selbst beseitigen und dann den Ersatz der damit verbundenen Aufwendungen vom Vermieter verlangen. Ein Anwalt sollte hinzu gezogen werden, wenn der Vermieter behauptet, der Schimmel beruhe auf einem falschen Nutzerverhalten des Mieters.

10. Beim Auszug aus der Wohnung stelle ich fest, dass das Parkett tiefe Schrammen aufweist. Ist meine Kaution damit automatisch hin oder kann ich derlei von mir verursachte Schäden über die Haftpflichtversicherung abwickeln?

Tiefe Kratzer im Parkett sind eine übermäßige Abnutzung, für die der Mieter im Rahmen des Zeitwertes haftet. Bei solchen berechtigten Ansprüchen gegen den Mieter darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen. Ist aber bereits eine private Haftpflichtversicherung für die Schäden aufgekommen, besteht für einen Zugriff auf die Kaution kein Anspruch mehr, da der Schaden bereits ersetzt wurde.

11. Wann muss der Vermieter spätestens die volle Kaution zurückzahlen? Darf er (bspw. wegen evtl. Nebenkostennachzahlungen) einen Teil der Kaution einbehalten?

Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter für die Abrechnung der Kaution eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist, ob und in welcher Höhe er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Erst nach Fristablauf kann der Mieter die Rückzahlung der Kaution verlangen. Es gibt keine gesetzliche Abrechnungsfrist, sondern der Zeitraum hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, wobei dem Vermieter üblicherweise 2-6 Monate zugestanden werden. Bis zum Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist kann der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an einem in Bezug auf die zu erwartende Nachforderung der Betriebskosten angemessenen Teil der Kaution geltend machen.