Mietminderung wegen Ferienwohnungen im Miethaus

Viele Eigentümer vermieten ihre Eigentumswohnungen als Ferienwohnungen, weil die Mieteinnahmen häufig deutlich über den ortsüblichen Mieten von Dauermietern liegen. Es zeigt sich aber, dass die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Gäste in Wohnhäusern häufig mit erheblichen Störungen der übrigen Mieter verbunden ist.

Viele Dauermieter klagen über Lärmbelästigungen beim Ein- und Ausziehen der Feriengäste und darüber, dass die Gäste in der Regel später und lautstärker in die Wohnung zurückkommen als berufstätige Bewohner. Auch ändere der ständige Besucherwechsel den Hauscharakter und erhöhte die Anonymität zwischen den Nachbarn, was letztlich die Hausgemeinschaft zerstört.

Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass es kein generelles Vermietungsverbot an Touristen gibt (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012, Az.: VIII ZR 155/11). Das Gericht schloss sich damit der Rechtsprechung des V. Zivilsenats an, der bereits im Bereich des Wohnungseigentumsrechts entschieden hatte, dass die „Wohnnutzung" auch die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste umfasst (vgl. BGH-Urteile vom 15. Januar 2010, Az.: V ZR 72/09, und 12. November 2010, Az.: V ZR 78/10). Die kurze Dauer des Aufenthalts unterscheide sich bei typisierender Betrachtung heute nicht mehr signifikant von der längerfristigen Vermietung einer Wohnung, denn auch ein Mieter, der die Wohnung dauerhaft bewohnt, hat das Recht, jederzeit wechselnde Gäste empfangen, sodass sich in jeder Wohnanlage Personen aufhalten können, die nicht zu den Dauerbewohnern gehören, die diese nicht kennen und diese deshalb möglicherweise verunsichern.

Auch ist nicht ersichtlich, dass Beeinträchtigungen wie Ruhestörungen oder der unachtsame Umgang mit der Wohnanlage bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden können, als bei Dauerbewohnern. Die Beeinträchtigungen sind daher einzelfallbezogen zu betrachten. Das Urteil vom 29. Februar 2012 (Az.: VIII ZR 155/11) ist für Mieter bedeutsam, da der BGH darauf hinwies, dass keine überspannten Anforderungen an die Darlegung des Mangels gestellt werden dürfen. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur zum konkreten Sachmangel vorgetragen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Dagegen muss weder das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung noch ein bestimmter Minderungsbetrag angegeben werden. Insbesondere sei die Vorlage eines sog. Lärmprotokolls nicht erforderlich. Vielmehr genüge die Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Es ist daher zu erwarten, dass aufgrund des BGH-Urteils betroffene Mieter ihre Minderungsansprüche leichter durchzusetzen können.

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht