Mietrecht: Der Zweitschlüssel bei dem Vermieter?

Es kommt in der anwaltlichen Praxis immer wieder vor, dass sowohl seitens des Vermieters, aber auch durch den Mieter nachgefragt wird, ob denn ein Vermieter einen Zweitschlüssel für die Wohnung zurückbehalten dürfe.

Meist wird dies durch die Vermieter damit begründet, man müsse im Notfall schnell in die Wohnung kommen, falls der Mieter nicht zu Hause sei und „Gefahr im Verzug“ drohe.

Seitens der Mieter fällt dieser Punkt häufig erst auf, wenn dieser zum Beispiel im Rahmen eines Beratungsgesprächs davon erzählt, der Vermieter habe so einen Schlüssel und sei auch schon ab und zu einmal in die Wohnung gegangen …

Zweitschlüssel bei Vermieter regelmäßig unzulässig

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache, also der Wohnung, während der Mietzeit zu gewähren und zu überlassen (§ 535 Abs. 1 BGB).

Nach absolut herrschender Meinung in der Rechtsprechung darf daher der Vermieter keinen Schlüssel zur Abschlusstür der Wohnung behalten.

Abweichende Vereinbarungen können zwar getroffen werden, sowohl Vermieter als auch Mieter – und zwar alle – müssen aber einer solchen Vereinbarung zustimmen. Dies sollte, muss aber letztlich nicht, immer schriftlich geschehen.

Oft wollen Vermieter in Formularklauseln im Mietvertrag das Zurückbehaltungsrecht an einem Schlüssel sichern, was aber regelmäßig wohl gegen die Schutzvorschriften bei allgemeinen Geschäftsbedingungen verstößt und daher ebenfalls unzulässig ist. Auch hier sind natürlich Ausnahmen möglich und es hängt von der getroffenen Vereinbarung ab.

Im Gegenzug ist übrigens auch der Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Wohnung alle Wohnungsschlüssel wieder an den Vermieter auszuhändigen.

Beiderseits kann ein Verstoß gegen diese Pflichten letztlich auch dazu führen, dass Schadenersatzansprüche für einen eventuell notwendigen Tausch der Schlösser zu zahlen ist.

Das Beste wird es sein, alle Schlüsselübergaben in einem jeweiligen Schlüsselprotokoll schriftlich zu fixieren, damit es später hierüber nicht zu einem Streit kommen kann.

Wichtig

Behält ein Vermieter gegen den Willen bzw. ohne Zustimmung des Mieters einen Schlüssel zur Wohnung, kann dies eine Mietminderung bewirken, da der Besitz an der Sache nicht ausreichend übertragen wurde.

Verschafft sich ein Vermieter mit einem Zweitschüssel dann auch noch ohne Kenntnis oder Zustimmung des Mieters Zugang zur vermieteten Wohnung, so kann dies den Straftatbestand eines Hausfriedensbruchs erfüllen und vielleicht auf Mieterseite sogar die Berechtigung zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses herbeiführen.

Wollen Sie als Vermieter also einen Zweitschlüssel „für alle Fälle“ behalten, bedarf es unbedingt der Zustimmung aller Mieter der Wohnung.

Wie immer gilt, sich in solchen Fällen aber unbedingt den Rat eines fachkundigen Anwalts einzuholen, bevor zu schnell gehandelt wird. Dies erspart so manchen sich ansonsten auswachsenden Rechtsstreit, gerade in Dingen, welche sich rund um ein Mietverhältnis einer Wohnung abspielen.