Mietrecht Schönheitsreparaturen durch Vermieter bei unrenovierter Wohnung

Vermieter muss auch bei unrenoviert vermieteter Wohnung renovieren

Mit einem Urteil der 63. Kammer des LG Berlin vom 24.07.2017 – 63 S 283/17 – ist eine wichtige Klarstellung wegen der Frage der Verpflichtung des Vermieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert gestellten Wohnung erfolgt. Zum Teil haben einzelne Abteilungen des AG Schöneberg ohne Rücksicht auf das Vorliegen einer klaren und konkreten Vereinbarung unterstellt, dass der unrenovierte Zustand des vertragsgemäßen Zustands sei und deswegen der Vermieter keinen besseren Zustand herstellen müsse, auch nicht im Hinblick auf eine weitere Abnutzung im Laufe der Mietzeit; (vgl. dazu u. a. AG Schöneberg GE 2016,594). Ferner hat die 18. ZK des LG Berlin nach der Entscheidung im Grundeigentum 2018,713 ff. ebenfalls einen unrenovierten Zustand als vertragsgemäß angesehen, wobei aber insoweit darauf abgestellt wurde, dass im Mietvertrag zunächst formuliert worden war, dass der Mietvertrag erst nach Durchführung einer Renovierung durch den Vormieter beginnen sollte. Da dann diese Regelung gestrichen und durch ein fixes Datum ersetzt wurde, wurde daraus im Wege der Auslegung hergeleitet, dass deswegen der unrenovierte Zustand der vertragsgemäße Zustand sein sollte. Ob diese Auslegung überzeugend ist, mag dahingestellt bleiben.

Auf jeden Fall lag dem vom der 63. ZK des LG Berlin zu beurteilenden Mietvertrag keine konkrete Regelung hinsichtlich des unrenovierten Zustands bei Vertragsbeginn vor. Es gab nur allgemeine formularmäßige Regelungen, wonach der Mieter erklärte, die Räume besichtigt zu haben, zum Zustand der Mietsachen keine Feststellungen getroffen wurden und die Wohnung übernommen wird, „wie sie steht und liegt“. 

Daraus sollte nach Ansicht des Vermieters in Anlehnung an die BGH-Rechtsprechung zum Baulärm eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich eines unrenovierten Zustands als vertragsgemäß hergeleitet werden. 

Dazu hat das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung wegen des Renovierungszustandes übereinstimmende oder konkludente Erklärung beider Seiten voraussetzt, die in den vorstehenden Formularregelungen nicht zu sehen seien, zumal diese nicht Ansprüche aus § 535 BGB ausschließen. Abzustellen sei deshalb auf die unwirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, die spiegelbildlich dazu führt, dass aufgrund der Unwirksamkeit die von beiden Seiten gewollte turnusgemäße Durchführung der Schönheitsreparaturen den Vermieter trifft. Dies sei eine zwangsläufige Folge aus der Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Sehr überzeugend führt das Landgericht auch im Umkehrschluss aus, dass, in Konsequenz der gegenteiligen Argumentation, der bei Vertragsbeginn unrenovierte Zustand maßgebend sei, folge, dass bei einer frisch renovierten Wohnung dann der Vermieter bei einer Unwirksamkeit aus anderen Gründen verpflichtet wäre, einen solchen Zustand dauerhaft zu erhalten und in kürzeren Zeiten als den üblicherweise maßgebenden Fristen Malerarbeiten ausführen müsste, um ständig einen frisch renovierten Zustand zu erhalten.

Schließlich verweist das Landgericht auch auf die Rechtsprechung des BGH, insbesondere das Urteil vom 18.3.2015 VIII ZR 185/14, mit dem gerade bei einer Unwirksamkeit aufgrund einer unrenoviert überlassenen Wohnung darauf hingewiesen worden ist, dass dann der Vermieter aufgrund der unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen diese auszuführen hat.

Das Landgericht hat eine Revision zum BGH zugelassen. Es ist deshalb zu erwarten, dass der BGH zu dieser Frage eine Klarstellung bringen wird, die auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung wohl dazu führen wird, dass der unrenovierte Zustand bei Vertragsbeginn außer bei ausdrücklichen Vereinbarungen die Verpflichtung des Vermieters zu nachfolgenden Renovierungsarbeiten insbesondere nach Ablauf üblicher Abnutzungszeiten nicht ausschließt. Bis dahin sollten auf jeden Fall von Mietern, die eine unrenovierte Wohnung angemietet haben, erforderliche Schönheitsreparaturen verlangt werden. Zumindest sollte aber vorbehalten werden, nach insoweit erfolgender Klarstellung durch den BGH diese einzufordern.