Mietvertrag: Kein Vertrag zulasten Dritter

[image]Vom Erblasser eingegangene vertragliche Pflichten gehen nach dessen Tod stets auf den Erben über. Darin sind aber grundsätzlich keine Verträge zulasten des Erben zu sehen. Hat der Erblasser mit seinem Mieter einen Vertrag auf Lebenszeit des Mieters geschlossen und darin ein Kündigungsrecht des Vermieters sowie eine Mieterhöhung ausgeschlossen, so liegt darin kein Vertrag zulasten des Erben.

Unwirksame Zusatzvereinbarung?

Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin ihrem Neffen das Eigentum an ihrer Wohnung übertragen und sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht daran vorbehalten. Danach unterzeichneten sie und der Mieter der Wohnung eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Hierdurch sollte dieser auf Lebenszeit des Mieters geschlossen und sowohl ein ordentliches Kündigungsrecht des Vermieters als auch eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein. Nach dem Tod der Vermieterin wollte der Neffe als ihr Alleinerbe von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 1056 II BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Gebrauch machen, das ihm trotz Ausschluss des Kündigungsrechts zustehe. Im Übrigen sei die Zusatzvereinbarung ein Vertrag zulasten Dritter und damit unwirksam.

Kein Sonderkündigungsrecht des Erben

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat ein Sonderkündigungsrecht nach § 1056 II BGB abgelehnt, da der Alleinerbe als neue Mietvertragspartei an den Vertrag mit dem ausgeschlossenen Kündigungsrecht gebunden sei. Es wäre widersprüchlich, dass ein Erbe zwar sämtliche Rechte und Pflichten des Erblassers übernehme, aber diesen Pflichten wiederum entkommen könne, weil ihm ein Sonderkündigungsrecht zustehe. Die Intention, den Mieter mit dem Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts besonders zu schützen, liefe sonst leer.

Im Übrigen liege auch kein Vertrag zulasten des Erben vor. Das sei nur dann der Fall, wenn den Dritten aufgrund des Vertrages unmittelbar eine zu erfüllende Pflicht treffe. Die Zusatzvereinbarung wurde aber zwischen der Erblasserin und ihrem Mieter geschlossen, sodass nur die beiden unmittelbar die Pflicht zur Überlassung der Mietsache bzw. zur Mietzahlung traf. Die Pflichten des Erben treffen diesen aber erst mit dem Erbfall. Wolle er diese Rechtsfolge vermeiden, könne er die Erbschaft auch ausschlagen.

(BGH, Urteil v. 12.10.2011, Az.: VIII ZR 50/11)