Minderung der Miete wegen Großbaustelle

LG München I Urteil vom 14.01.2016 - 31 S 20691/14

Mit Urteil vom 14.01.2016 hat das Landgericht München der Klage von Mietern auf Rückzahlung überbezahlter Miete stattgegeben, nachdem es über Monate zu erheblichen Beeinträchtigungen durch eine Großbaustelle gekommen war.

Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag miteinander verbunden. Die Mieter verlangen als Kläger für den Zeitraum August 2013 – Juli 2014 geminderte Miete zurück, die sie unter Vorbehalt der Rückforderung geleistet hatten. In dieser Zeit war gegenüber der von den Mietern angemieteten Wohnung durch einen Dritten ein neues Quartier mit 200 Wohnungen, Geschäften, Büros, Restaurants, einer Kindertagesstätte und einem Hotel errichtet worden.

Die Entscheidung: Das Landgericht München I hat die Entscheidung des erstinstanzlichen Gerichts, mit der die Vermieterin zur Zahlung verurteilt worden war, bestätigt. Das Amtsgericht hatte den Mietern eine pauschale Minderungsquote von 15 % über die gesamte Bauzeit zugestanden. In seinem Urteil weist das Landgericht darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen es grundsätzlich ausreichend ist, eine Beschreibung vorzulegen, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr aufgetreten sind. Eine genaue Beschreibung der einzelnen Beeinträchtigungen sei nicht notwendig, da gerade bei Großbaustellen solche Beeinträchtigungen üblich seien. Auch die Berechnung anhand einer pauschalen Minderungsquote ist nach Ansicht des Landgerichts zulässig. Es entspricht der Natur großer Bauvorhaben, dass Beeinträchtigungen jeden Tag unterschiedlich sind und an manchen Tagen sogar gar keine Arbeiten durchgeführt werden. Der Mieter muss sich aber jeden Tag darauf einstellen, dass Arbeiten durchgeführt werden, da ihm die konkrete Planung der Baustelle nicht bekannt ist. Letztlich hatte die Vermieterin in diesem Verfahren nicht ausreichend dargelegt und bewiesen, dass sie gegen die Bauherrin keine eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten nach § 906 BGB hat. Wenn die Vermieterin die Geräuschimmissionen durch die Großbaustelle bewiesenermaßen ohne eigene Abwehrmöglichkeiten hätte hinnehmen müssen, wäre der zur Mietminderung berechtigende Mangel entfallen.

Praxistipp: Die Entscheidung des Landgerichts fasst wesentliche Fragen zum Minderungsrecht des Mieters gegen den Vermieter aufgrund einer Großbaustelle zusammen. Von besonderem Interesse sind die Ausführungen des Gerichts zu der Frage, wie mit der Einwendung der Vermieterin, sie sei ohne Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit gegen den Bauherrn, umzugehen ist. Mit Urteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter, bei Fehlen einer Beschaffenheitsvereinbarung, grundsätzlich nicht zur Minderung der Miete berechtigt sind, wenn nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen auftreten, die von einem Nachbargrundstück ausgehen und der Vermieter selber die Immissionen ohne eigene Abwehrmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Das Landgericht München stellt mit dem vorliegenden Urteil klar, dass der Vermieter, der sich auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters berufen will, diese für ihn günstige Tatsache darlegen und beweisen muss.