Mit Teilungsversteigerung drohen

Haben Sie Ihre Immobilie gemeinsam gekauft, kann spätestens mit der Scheidung jeder Partner verlangen, dass Ihre Miteigentümergemeinschaft aufgehoben und die Immobilie verkauft wird. Verweigert ein Partner den Verkauf, können Sie die Teilungsversteigerung beantragen und das Objekt vom Amtsgericht zwangsweise versteigern lassen. Dabei gibt es jedoch einige rechtliche Stolpersteine zu beachten, denn die Teilungsversteigerung kann im Einzelfall auch blockiert werden, wenn ihr etwas entgegensteht.  

Was genau ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung ist, abgesehen von einer Reihe von Unterschieden, nichts anderes als eine Zwangsversteigerung, bei der eine Immobilie beim örtlich zuständigen Amtsgericht öffentlich versteigert wird. Die Teilungsversteigerung im Hinblick auf die Trennung und Scheidung kommt in Betracht,

• wenn ein Ehepartner nicht bereit ist, die Immobilie gemeinsam freihändig auf dem Markt zu verkaufen
• oder Sie sich wegen der künftigen Nutzung der Immobilie nicht verständigen können.

Selbst wenn der Ehepartner seinen Miteigentumsanteil verkaufen würde, scheitert die Verständigung oft daran, dass der Partner eine unangemessen hohe Ausgleichszahlung verlangt.

Da Ehepartner aufgrund des Miteigentums eine Gemeinschaft bilden, hat jeder Miteigentümer ein gesetzlich verbrieftes Recht, diese Eigentümergemeinschaft aufzuheben und die Gemeinschaft notfalls im Wege der Teilungsversteigerung zu beenden. Das Verfahren ist jedoch nicht darauf ausgerichtet, dass nur der Anteil des Ehepartners versteigert wird. Vielmehr wird das gesamte Objekt versteigert, so dass auch der eigener Miteigentumsanteil betroffen ist. Weil die Ehepartner sich eben nicht verständigen können, wird das Objekt in Geld umgewandelt, das nach der erfolgreich verlaufenden Versteigerung untereinander verteilt wird.

Derjenige Bieter, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer der Immobilie. Haben Sie die Immobilie finanziert, müssen Sie aus dem Erlös das Darlehen tilgen. Ein verbleibender Restbetrag wird entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile aufgeteilt.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Um die Teilungsversteigerung den Weg zu bringen, müssen Sie beim örtlich zuständigen Amtsgericht einen Versteigerungsantrag einreichen. Das Amtsgericht ordnet dann per Beschluss die Teilungsversteigerung an. Es bestellt einen Sachverständigen, der den Verkehrswert der Immobilie feststellt. Der Auftrag wird erst erteilt, wenn Sie als Antragsteller einen Honorarvorschuss für den Sachverständigen an die Gerichtskasse eingezahlt haben.

Der Honorarvorschuss hängt vom Wert Ihrer Immobilie und dem Aufwand ab, den der Sachverständige für sein Gutachten betreiben muss. Kalkulieren Sie mit durchschnittlich ca. 1.000 EUR, die Sie vorab an die Gerichtskasse allein wegen des Honorars für den Sachverständigen zahlen müssen. Hinzu kommen die Gebühren für das Verfahren, die Sie in Abhängigkeit von dem Verkehrswert des Objekts an die Gerichtskasse zahlen müssen. Steht der Verkehrswert nach Maßgabe des Verkehrswertgutachtens fest, bestimmt das Gericht einen Versteigerungstermin.

Ist die Teilungsversteigerung im Zeitraum der Trennung bereits möglich?

Möchten Sie Teilungsversteigerung als Druckmittel nutzen, stellt sich die Frage, ob die Versteigerung vor Abschluss Ihres Scheidungsverfahrens überhaupt möglich ist. Die Rechtsprechung beurteilt die Frage unterschiedlich. Ist Ihre Scheidung rechtskräftig, ist die Teilungsversteigerung problemlos möglich. Problematisch ist die Versteigerung im Zeitraum der Trennung.

Das OLG Hamburg (FamRZ 2017, 1829) vertritt die Auffassung, dass die Teilungsversteigerung im Zeitraum der Trennung nicht möglich sei, weil die eheliche Wohnung auch während der Trennung die eheliche Wohnung bleibt und kein Ehepartner Anspruch darauf habe, einseitig an dieser Situation etwas zu ändern. Danach käme die Teilungsversteigerung frühestens nach der Scheidung in Betracht. Andere Gerichte (u.a. OLG Stuttgart FamRZ 2021, 663) halten die Teilungsversteigerung zwar bereits während der Trennungszeit für möglich:

• Ansatzpunkt ist, dass ein Ehepartner möglicherweise auf den Versteigerungserlös wirtschaftlich angewiesen sei.
• Nur mit der Teilungsversteigerung lasse sich verhindern, dass sich der Ehepartner veranlasst sehe, auf eine schnellstmögliche Scheidung einzuwirken, während sich der andere veranlasst sehe, die Scheidung möglichst in die Länge zu ziehen.
• Deshalb machen die Gerichte die Zulässigkeit der Teilungsversteigerung während der Trennungszeit von einer Interessenabwägung im Einzelfall abhängig.

Die Gerichte weisen darauf hin, dass der ablehnende Ehepartner rechtliche Möglichkeiten habe, die Teilungsversteigerung abzuwenden. Er könne gerichtlich beantragen,

• die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Kindeswohls erforderlich ist und
• ihm die Wohnung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen.

Teilungsversteigerung als effektives Druckmittel bei der Scheidung?

Drohen Sie mit der Teilungsversteigerung wegen der Trennung, sollten Sie eine Reihe wichtiger Aspekte berücksichtigen. Nur dann können Sie beurteilen, ob Ihre Drohung realistisch erscheint und Sie Ihre nach außen hin ernst gemeinte Absicht gegebenenfalls durchsetzen können, wenn Sie die Teilungsversteigerung beantragen.

• Sind Sie auf den eventuellen Erlös aus der Teilungsversteigerung dringend angewiesen? Dies spricht dafür, dass die Teilungsversteigerung eine Lösung Ihres Problems darstellt.
• Gleiches ist anzunehmen, wenn Sie Schwierigkeiten haben, den Kapitaldienst für die Finanzierung der Immobilie zu gewährleisten.
• Warum sieht sich der Ehepartner veranlasst, dem freihändigen Verkauf der Immobilie und eventuell der Teilungsversteigerung zu widersprechen? Gibt es keine nachvollziehbaren Gründe, spricht dies für Sie.
• Bestehen seitens des Ehepartners besondere emotionale Bindungen an die eheliche Wohnung (Elternhaus)? Wenn nicht, spricht dies für Sie.
• Ist Ihre Ehe wirklich endgültig gescheitert und jegliche Versöhnung ausgeschlossen? Dann gibt es keinen Grund, die Verwertung der Immobilie aufzuschieben.
• Wie lange leben Sie bereits getrennt? Je länger Sie getrennt leben, desto eher ist anzunehmen, dass Ihre Lebensgemeinschaft gescheitert ist und Sie wegen der Immobilie eine Lösung brauchen.
• Hat der Ehepartner Schwierigkeiten, eine eigene Wohnung zu beschaffen und ist auf die Nutzung Ihrer bislang gemeinsam genutzten ehelichen Wohnung zumindest augenblicklich noch angewiesen?
• Haben Sie gemeinsame Kinder, die durch eine Teilungsversteigerung und den damit eventuell verbundenen Auszug aus der bisher genutzten Wohnung aus dem sozialen Umfeld herausgerissen und beeinträchtigt werden?
• Stellt die Immobilie Ihr gesamtes Vermögen (zumindest 90 %) dar? Dann benötigen Sie für Ihren Antrag auf Teilungsversteigerung die Zustimmung Ihres Ehepartners. Wird die Zustimmung verweigert, erscheint Ihre Drohung nicht sehr realistisch.

Mit anderen Worten: Gehen Sie davon aus, dass die Teilungsversteigerung während der Trennungszeit gegen den Willen des Ehepartners trotz immer wieder geäußerter Bedenken in der Rechtsprechung nicht ausgeschlossen ist. Vielmehr ist im Wege einer Interessenabwägung im Einzelfall genau festzustellen, ob Ihr Interesse an einer Teilungsversteigerung realistisch und gegebenenfalls durchsetzbar erscheint oder das Interesse Ihres Ehepartners vorrangig und schwerwiegender zu beurteilen ist, wenn er der Teilungsversteigerung widerspricht. Nur dann, wenn Ihr Interesse realistisch und durchsetzbar erscheint, ist auch Ihre Drohung mit der Teilungsversteigerung eine taugliche Option.

Achtung: Teilungsversteigerung oft mit Verlust verbunden

Betreiben Sie die Teilungsversteigerung nicht allein wegen wirtschaftlicher Gründe, ist sie nicht unbedingt ein wirklich taugliches Druckmittel. Wird die Immobilie nämlich zwangsweise versteigert, müssen Sie als Eigentümer erfahrungsgemäß erhebliche Verluste in Kauf nehmen. Grund ist, dass die Verkehrswerte oft geringer angesetzt werden, als es bei einem freien Verkauf möglich erscheint. Finden sich dann im Versteigerungstermin nicht genügend Interessierte, riskieren Sie, dass Ihre Immobilie zu einem Erlös versteigert wird, der weit unterhalb dessen liegt, was Sie möglicherweise bei einem freihändigen Verkauf hätten erzielen können. Außerdem müssen Sie wegen der Verfahrensgebühren in Vorlage treten und die Gebühren aus dem Erlös des Objekts in der Versteigerung bezahlen.

Wann ist eine Teilungsversteigerung unzulässig?

Eine Teilungsversteigerung ist als solche immer zulässig. Die Frage ist nur, unter welchen Voraussetzungen sie verhindert werden und der Ehepartner die Teilungsversteigerung blockieren kann. Stellen Sie beim Gericht einen Antrag auf Versteigerung, kann der Ehepartner als Miteigentümer innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach der Zustellung des Beschlusses des Versteigerungsgerichts über die Anordnung der Zwangsversteigerung die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen (§ 180 ZVG).

Von Teilungsversteigerung bedroht

Voraussetzung ist, dass er oder sie glaubhaft nachweist, dass sich die Versteigerung, z.B. wegen eines möglichen freihändigen Verkaufs, vermeiden lässt und es Ihnen als Antragsteller zuzumuten ist, diese Zeit abzuwarten. Eine Einstellung kommt auch in Betracht, wenn durch die Versteigerung und die damit verbundenen Umstände das „Wohl“ Ihres gemeinsamen Kindes beeinträchtigt wird.

Teilungsversteigerung gleich mehrfach blockieren

Dann kann das Gericht die Versteigerung auf bis zu sechs Monate einstweilen einstellen. Solange die vorgenannten Gründe bestehen und insbesondere das Kindeswohl durch die Teilungsversteigerung beeinträchtigt erscheint, kann die Einstellung sogar mehrfach wiederholt werden, darf aber einen Zeitraum von insgesamt fünf Jahren nicht übersteigen. Der Umstand, dass durch die Teilungsversteigerung wirtschaftliche Verluste entstehen, ist hingegen kein Grund, das Verfahren aufzuschieben.

Immobilie macht Großteil des Vermögens aus

Ein Hindernis kann sich auch aus § 1365 BGB ergeben. Stellt Ihr Anteil an der Immobilie nahezu Ihr gesamtes Vermögen dar, benötigen Sie für den Antrag auf Teilungsversteigerung die Zustimmung Ihres Ehepartners. Wird die Zustimmung verweigert, durfte Ihr Antrag unzulässig sein. Sie müssten den Ehepartner dann eventuell vorab daraufhin verklagen, dass seine Zustimmung durch das Gericht ersetzt wird. Ihr Antrag könnte sich dann von vornherein als nicht realistisch erweisen und als Drohung ungeeignet sein.

Immobilie in der Teilungsversteigerung selbst ersteigern?

Beantragen Sie tatsächlich die Teilungsversteigerung, können Sie im Versteigerungstermin selbst ein Gebot abgeben und die Immobilie oder genauer, den Miteigentumsanteil Ihres Ehepartners an der Immobilie ersteigern. Sie werden dann, da Sie bereits Miteigentümer sind, alleiniger Eigentümer des Objekts. Das gleiche Recht hat der Ehepartner. Sie hätten so die Option, die Immobilie zu erhalten und den eventuell entstehenden wirtschaftlichen Verlust zu vermeiden oder zumindest in Grenzen zu halten.

Fazit

Das Zwangsversteigerungsrecht von Immobilien und insbesondere die Teilungsversteigerung ist ein Rechtsgebiet, in dem eine Vielzahl von Stolperfallen zu erwarten sind. Damit Sie sich in diesem Dickicht nicht verlieren und ins Leere laufende Anträge stellen, sollten Sie sich frühzeitig anwaltlich beraten lassen. Drohen Sie ohne echten Hintergrund mit der Teilungsversteigerung, könnte Ihr Ehepartner, der sich seinerseits anwaltlich beraten lässt, Ihnen schnell den Wind aus den Segeln nehmen.