Nachbesicherung des Immobiliendarlehens als Folge von Schadstoffen im Haus?

In diesem Artikel soll es um eine Folgeproblematik der an anderer Stelle bereits beschriebenen Schadstoffproblematik um Holz-Fertighäuser der 1970er- und 1980er-Jahre gehen.

In der Regel wird in Deutschland der Erwerb eines bebauten Grundstücks durch eine Bank finanziert. Die Auszahlung des Darlehens steht in direkter Abhängigkeit zur Stellung einer Sicherheit. Diese Sicherheit erfolgt durch die Bestellung einer Grundschuld an die Bank (man sagt, das Grundstück gehöre der Bank). Die Höhe der Grundschuld entspricht regelmäßig exakt der Darlehenssumme. Mit anderen Worten, wenn Sie ein Darlehen über 400.000 € aufnehmen, sollte das Grundstück in bebautem Zustand diesem Wert auch entsprechen.

Stellt sich nun nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags heraus, dass Ihr Haus mit Schadstoffen oder unangenehmen Gerüchen belastet ist, stellt sich die Frage, ob sich die ursprüngliche Annahme der Angemessenheit der Sicherheit, aufrechterhalten lässt. Diese Überlegung ist deswegen gerechtfertigt, weil das Grundstück der Bank für den Fall als Sicherheit dient, in dem Sie das Darlehen nicht mehr bedienen können. Dafür gibt es verschiedene Gründe. Im schlimmsten Fall kommt es zu einer Verwertung Ihres Grundstücks durch die Bank. Ist das Gebäude nun schwer mangelhaft, würde das den Betrag aus der Verwertung, etwa im Wege einer Zwangsvollstreckung, stark mindern. Im schlimmsten Fall würde sich der Wert an einem unbebauten Grundstück orientieren. Die Bank hätte damit ein aus ihrer Sicht risikobehaftetes Geschäft abgeschlossen.

An dieser Stelle werden weitere Vereinbarungen relevant, die Sie im Zuge des Darlehensvertrags mit Ihrer Bank abgeschlossen haben. Dazu gehört etwa die Sicherungsvereinbarung und Allgemeine Geschäftsbedingungen zur Immobilienfinanzierung. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob sich etwa aus der Sicherungsvereinbarung die Nebenpflicht ergibt, bei nachträglicher Erkenntnis zu wesentlichen Mängeln die Bank informieren zu müssen. Auf der anderen Seite gilt es zu bedenken, dass der Bank etwa ein Kündigungsrecht zustehen könnte, da die Besicherung des Darlehens nicht mehr adäquat sein könnte. So sehen etwa die Geschäftsbedingungen "Immobilienfinanzierung" der ING DiBa Regelungen bei der Veränderung des Risikos vor (sog. Sicherheitenverschlechterung). Danach kann etwa eine Nachbesicherung des Darlehens gefordert werden, d. h dass eine weitere Sicherheit gestellt werden müsste. Voraussetzung ist, dass z. B. Umstände bekannt werden, die eine erhöhte Risikobewertung der Ansprüche der Bank (auf Darlehensrückzahlung) gegen den Kunden rechtfertigen. Exemplarisch wird der Umstand erwähnt, dass sich die vorhandene Sicherheit wertmäßig verschlechtert hat. Schließlich wird darin auch auf ein Recht der Bank zur außerordentlichen Kündigung hingewiesen.

Bei diesen Fragen handelt es sich um solche, die in der Rechtsprechung zum Schadstoffrecht bislang ungeklärt sind. Das liegt daran, dass die Banken bei dieser Problematik bislang nicht eingebunden waren. Hauptanwendungsfall der Nachbesicherung ist nämlich die Verschlechterung vormals „zweifelsfreier Bonität“, also die Zahlungsfähigkeit des Darlehensnehmers/Käufers.

Fazit: Der Bank könnten damit ein abgestuftes Vorgehen hinsichtlich des Umgangs mit einer nachträglich erkannten Schadstoffproblematik zur Verfügung stehen. Die Anforderungen an eine Nachbesicherung sind danach geringer, als die, an eine außerordentliche Kündigung des Darlehens. Im Übrigen kommt es immer auf die vertraglichen Vereinbarungen im Einzelfall an. Wir beraten Sie gerne dazu.