Neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) seit 1.1.2022 in Kraft

Mit der Bodenrichtwertrichtlinie, der Sachwertrichtlinie, der Vergleichswertrichtlinie, der Ertragswertrichtlinie, den Wertermittlungsrichtlinien 2006 und der Immobilienwertermittlungsverordnung von 2010 existierten bisher eine Vielzahl von Richtlinien zur Immobilienwertermittlung. Die Gesetzeslage war dadurch ziemlich unübersichtlich und anwenderunfreundlich. Mit der neuen, vollständig überarbeiteten Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz ImmoWertV) wurden die bisherigen Regelungen nun zum Jahresbeginn 2022 abgelöst. Was die neue ImmoWertV beinhaltet, wer sie beachten muss und welche Wertermittlungsverfahren nun gesetzlich vorgesehen sind, erfahren Sie in dem folgenden Artikel.

Was beinhaltet die neue ImmoWertV?

Die neue ImmoWertV 2021 ist nach dem Gesetzeswortlaut anzuwenden 

• bei der Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken und Grundstücksteilen einschließlich ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs und von grundstücksgleichen Rechten, Rechte an diesen und Rechte an Grundstücken (grundstücksbezogene Rechte) sowie grundstücksbezogene Belastungen, auch wenn diese nicht marktfähig oder marktgängig sind (Wertermittlung), und
• bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.

Die neue Verordnung hat vor allem das Ziel, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Standards erfolgt. Dies war bislang nicht der Fall, insbesondere deshalb, weil die bisherigen Richtlinien teils nur Empfehlungscharakter hatten, aber nicht verbindlich anzuwenden waren. Dies hat sich mit der neuen ImmoWertV nun geändert. 

Wer muss die neue ImmoWertV beachten?

Immer dann, wenn der Wert einer Immobilie, von deren Bestandteilen oder von grundstücksbezogenen Rechten rechtssicher ermittelt werden muss, ist die neue ImmoWertV nun zwingend zu beachten, beispielsweise beim Verkauf einer Immobilie, aber auch bei der Auflösung einer Erbengemeinschaft, wenn sich im Nachlass eine Immobilie befindet. Auch bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer oder Erbschafts- und Schenkungssteuer im Zusammenhang mit Immobilien kommt es auf den Verkehrswert an. Bei der Vergabe von Immobilienkrediten spielt der Verkehrswert ebenfalls eine große Rolle. Auch bei der Ermittlung von Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung ist von der Versicherung der Verkehrswert zu ermitteln. Bei der Bewertung der jeweiligen Immobilie müssen sich also insbesondere Immobiliengutachter, Makler, Banken, Versicherungen, das Finanzamt, Gerichte und sonstige Behörden an die Bewertungsgrundsätze nach der neuen ImmoWertV halten. 

Welche Wertermittlungsverfahren sieht die ImmoWertV vor?

Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren sind die drei standardisierten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes, die die neue ImmoWertV vorsieht. Die ImmoWertV unterscheidet im Wesentlichen danach, ob die Immobilie vom Eigentümer selbst genutzt wird (beispielsweise bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen), ob es ausreichend viele vergleichbare Immobilien in der Umgebung gibt, die zur Wertermittlung herangezogen werden können, oder ob der Ertrag der Immobilie in Form einer Kapitalanlage im Vordergrund steht. Je nachdem, welche Faktoren maßgeblich sind, kommt ein bestimmtes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes zur Anwendung. Ergänzend ist die ebenfalls zum 1.1.2022 in Kraft getretene ImmoWertA ( Muster-Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung) heranzuziehen, die Muster-Anwendungshinweise enthält, jedoch keinen verbindlichen Regelungscharakter aufweist.