Neues bei den Nebenkosten Rauchwarnmelder und Heizkosten

Bei den Neben-, bzw. Betriebskosten gibt es immer wieder etwas Neues. So auch im Juni 2022.

Hier beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit zwei Themengebieten.

1. Die Umlagefähigkeit der Rauchwarnmelder in einer Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung
2. Die Umlagefähigkeit von Heizkosten ohne Wärmmengenzähler.

Das Ergebnis zu Punkt 1.) vorwegnehmend: Die Mietkosten von Rauchwarnmeldern ist nicht über § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung möglich.

Um dies zu verstehen muss man sich mit den Grundzügen des Rechts für Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnungen befassen.

Betriebskosten sind alle turnusmäßig anfallenden Kosten die der Unterhaltung des Objektes dienen. Diese sind auch in § 2 Betriebskostenverordnung normiert. Hiervon ausgenommen sind klar die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die der Vermieter nach § 535 BGB in der Regel immer zu tragen hat

Fraglich ist, ob auch die Rauchwarnmelder unter § 2 Ziffer 17 Betriebskostenverordnung - sonstige Betriebskosten – fallen. Dies verneinte nun der Bundesgerichtshof mit der Begründung, dass die Miete von Rauchwarnmeldern nur eine ratenweise Zahlung des Kaufpreises eines Rauchwarnmelders sind und somit reine Anschaffungskosten sind, die nicht turnusmäßig anfallen. Selbiges ist auch der Fall bei sogenannten Vollwartungsverträgen von Aufzügen. Hierin inkludiert sind häufig pauschalen für die Instandhaltung und Instandsetzung., weshalb auch hier nicht die vollen Kosten durch den Mieter zu tragen sind. Daher bleibt der BGH seiner Rechtsprechung treu und verneint die Umlagefähigkeit von Rauchwarnmeldern auf Mieter.

Auch bei der Umlage von Heizkosten ohne Wärmemengenzähler bleibt der BGH sich treu. Die Betriebskostenabrechnung ist immer derart transparent zu führen, dass diese nachzuvollziehen ist. Überdies regelt § 556 BGB in Verbindung mit § 9 Heizkostenverordnung, dass grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen ist, wenn dies möglich ist.

Das von der Heizkostenverordnung vorgesehene Ersatzverfahren war aus Sicht des BGH zu Unrecht angewandt worden, wodurch eine Kürzungsmöglichkeit von 15 % bestand.

Wie auch in der Vergangenheit bleibt der BGH  somit mieterfreundlich.

Keine Umlagefähigkeit der Rauchwarnmelder und ein 15 prozentiges Kürzungsrecht der Mieter, wenn keine Wärmemengenzähler vorhanden sind.