Nießbrauch: Ein Praxisbeispiel zum Steuern sparen!

Sie stehen vor der Überlegung, Grundstücke an die nächste Generation zu übertragen. Das ist ein wichtiger Schritt, der gut überlegt werden sollte. Und vielleicht haben Sie schon gehört, dass es mit einem Nießbrauch steuergünstig funktionieren kann. Sie fühlen sich aber noch mehr oder weniger unsicher und möchten mehr erfahren. Sie möchten genaueres über die Zusammenhänge wissen und was die steuerlichen Folgen sind? Dann sind Sie hier genau richtig!

In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen steuerliche Aspekte des Nießbrauchrechts in Bezug auf die Schenkungsteuer, wenn es um die Übertragung von Grundstücken geht. So können Sie bzw. z.B. Ihre Kinder schnell mehrere 10.000,00 Euro Schenkung- oder Erbschaftsteuern sparen.

Wir werden uns deshalb als erstes ansehen wie der Wert der IMMOBILIE zu ermitteln ist und dann wie der eines NIESSBRAUCH berechnet wird. Darüber hinaus stelle ich Ihnen die steuerlichen Vorteile dieser Gestaltung dar; nämlich: wie das Nießbrauchrecht den Wert des Grundstücks ganz legal reduziert. In der Folge können Immobilien steuergünstig oder oft sogar steuerfrei übertragen werden.

Im ersten Schritt muss festgestellt werden, wieviel die Immobilie, die übertragen werden soll, wert ist. Dafür gibt es – vereinfacht gesagt – im Wesentlichen zwei Möglichkeiten: eine Option ist, dass man die Immobilie von einem qualifizierten Sachverständigen begutachten lässt und legt diesen Wert zu Grunde legt. Die Alternative ergibt sich aus dem Gesetz heraus. Dabei gibt es – ganz grob geschildert – wiederum folgende gängige Methoden: 

• die Verkehrswertmethode – also: was die Immobilie auf dem freien Markt wert ist
• die Ertragswertmethode – dabei wird der Miet- oder Pachtertrag zu Grunde gelegt
• die Sachwertmethode – sie nimmt den Wert für den Wiederaufbau einer Immobilie zur Basis

Eine weitere Rolle bei der Ertrags- und Sachwertmethode spielt zudem der Grundstückswert. 

Zu welcher dieser Wertermittlungsarten man greift, hängt von der Art der Immobilie ab. So ist eine Gewerbeimmobilie anders zu bewerten als ein Einfamilien- oder ein Mehrfamilienhaus. Wann man mit welcher Methode zum Ergebnis kommt, wäre einmal ein Thema für einen eigenen Beitrag. Hier an dieser Stelle würde es den Rahmen sprengen, dieses im Detail zu klären. Schreiben Sie uns einfach in die Kommentare oder geben uns per eMail eine Nachricht, wenn Sie dazu einen eigenen Blogpost sehen möchten.

Hat man so den Wert der Immobilie festgestellt. Muss man im zweiten Schritt noch den Wert des Nießbrauchs bestimmen. Das wiederum geht relativ einfach. Jedenfalls ist das einfacher als den Wert des Grundvermögens zu analysieren.

Was ist hier maßgeblich? 

Jetzt kommt es auf denjenigen an, dem das Grundstück bislang gehört. Auf das Alter des Eigentümers oder der Eigentümerin ist abzustellen. Je älter der bisherige Eigentümer ist, desto weniger ist das Nießbrauchrecht wert. Das bedeutet in der Folge: desto weniger kann der Grundstückswert reduziert werden. 

Sind Eheleute oder Lebenspartner die Eigentümer eines Grundstücks, so kommt es auf das Alter desjenigen an, der rein statistisch länger leben wird. Das gleiche wird auch oft vereinbart, wenn das Grundstück nur einem der Ehe- oder Lebenspartner alleine gehört, aber beide in der Zukunft versorgt sein wollen.

Das mag sich jetzt alles recht abstrakt anhören, aber:

Der Wert des Nießbrauchwerts ergibt sich aus standardisierten Tabellen, die vom Bundesministerium der Finanzen jedes Jahr neu veröffentlicht werden. Die Tabellen des Bundesministeriums der Finanzen basieren auf statistischen Daten.

Kommen wir nun zu dem versprochenen Beispiel. Ich habe bei diesem Rechenbeispiel, um es zu vereinfachen, eine spezielle steuerliche Vergünstigung weggelassen; nämlich den steuerlichen Abschlag aus dem Mietverhältnis – oder um es für steuerlich Interessierte genau zu formulieren: Nach § 13d ErbStG.

Die zu übertragende Immobilie hat einen Wert von 800.000,00 Euro. Dabei soll es sich um ein vermietetes Haus handeln und der Mietreinertrag aus zwei vermieteten Wohnungen soll bei unserem Exempel bei 40.000,00 Euro im Jahr liegen. Er beträgt also 5 %.

Würde diese Immobilie an das Kind verschenkt werden, so müsste das Kind Schenkungsteuer in Höhe von rund 60.000,00 Euro an das Finanzamt zahlen

Behält sich die Eigentümerin, die wir hier mit 68 Jahren annehmen, ein Nießbrauch vor, so betrüge der Wert der Immobilie per Stand 2023: rund 470.000,00 Euro.

Sie merken es schon jetzt: es wird keine Schenkungsteuer anfallen! Das liegt an dem steuerlichen Freibetrag, den ein Kind für sich beanspruchen kann.

Denn gehen wir vom Wert der Immobilie von 800.000,00 aus und ziehen den Wert des Nießbrauchs ab; dann verbleiben als Wert 370.000,00 Euro als steuerlicher Wert. Da das Kind seinerseits einen steuerlichen Freibetrag in Höhe von 400.000,00 nutzen kann, muss nichts an das Finanzamt gezahlt werden. Oder um es verkürzt zu sagen: die Ersparnis beträgt damit 60.000,00 Euro. 

Vielleicht fragen Sie sich: Wo bleibt der Vorteil für mich als derjenigen, der das Haus an die nächste Generation abgibt? Die Antwort ist einfach: Die Mieterträge verbleiben Ihnen bis zu Ihrem Lebensende – und wenn Sie es vernünftigerweise vereinbaren: auch für Ihren Ehe- oder Lebenspartner solange einer von Ihnen beiden leben wird. Auch von steigenden Mieten werden Sie weiterhin profitieren. 

Beachten Sie bitte: Darüber hinaus bewahren Sie die Immobilie im Familienkreis regelmäßig auch dann, wenn Sie mit Kosten für die Unterbringung im betreuten Wohnen belastet werden. Das ist jedenfalls dann garantiert, wenn das Grundstück oder die Wohnung länger als 10 Jahre übertragen worden ist bevor der Schenkende staatliche Sozialleistungen beziehen muss um seinen Lebensunterhalt zu decken. 

Sie möchten mehr erfahren, wie sich das Nießbrauchrecht auswirkt? So können Sie sich gerne durch uns beraten lassen. Noch mehr Details erfahren Sie auf unserer Homepage.

Ihr Hartmut Göddecke