OLG Düsseldorf: Konkurrenzschutz in Mietverträgen

Klausel wirkt nur bei tatsächlicher Beeinträchtigung

In gewerblichen Mietverträgen kann eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart werden. Eine Mietminderung wegen eines Verstoßes gegen die Konkurrenzschutzklausel setzt aber voraus, dass es tatsächlich zu einer Beeinträchtigung gekommen ist. Das hat das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 12. September 2023 deutlich gemacht (Az.: I-24 U 47/22).

Grundsätzlich ist der Vermieter gemäß § 535 BGB verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Aus dieser gesetzlichen Regelung kann schon der Konkurrenzschutz für den Mieter abgeleitet werden. In einem gewerblichen Mietvertrag kann aber auch ausdrücklich eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart werden. Eine solche Regelung schützt den Mieter davor, dass sich ein direkter Mitbewerber im selben Haus niederlässt, so die Wirtschaftskanzlei MTR Legal Rechtsanwälte , die u.a. im Immobilienrecht berät. So eine Konkurrenzschutzklausel greift nach dem Urteil des OLG Düsseldorf aber nur dann, wenn tatsächlich eine Beeinträchtigung vorliegt.

Konkurrenzschutz im Mietvertrag vereinbart

In dem Verfahren vor dem OLG Düsseldorf hatten die Parteien im Jahr 2010 einen Gewerbemietvertrag geschlossen. Der Mieter wollte in den gemieteten Räumlichkeiten mit einer Fläche von rund 650 Quadratmetern eine Physiotherapie-Praxis errichten. In dem gewerblichen Mietvertrag wurde eine Klausel verankert, nach der keine Räume an Personen oder Unternehmen vermietet werden, die in Konkurrenz zu der Physiotherapie-Praxis stehen. Der Vermieter verpflichtete sich dabei, auf dem Gelände keine Räume an Personen bzw. Unternehmern zu vermieten oder zu überlassen oder eine Überlassung zu dulden, die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren. Wörtlich heißt es in dem Vertrag: „Damit ist der Betrieb einer weiteren gleichartigen physiotherapeutischen Praxis nicht zulässig.“

Sieben Jahre später vermietete die Vermieterin auf dem Gelände Praxisräume an eine Heilpraktikerin mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik. Der Mieter der Physiotherapie-Praxis sah dadurch die Konkurrenzschutzklausel verletzt und verminderte die Miete um 25 Prozent. Daraufhin klagte die Vermieterin auf Zahlung der vollständigen Miete. Sie argumentierte, dass die vereinbarte Konkurrenzschutzklausel nur den Schutz vor „direkter Konkurrenz“ umfasse. Eine Heilpraktiker-Praxis falle nicht darunter.

Vermieterin hat Anspruch auf vollständige Mietzahlung

Das Landgericht Kleve wies die Klage der Vermieterin ab. Im Berufungsverfahren vor dem OLG Düsseldorf hatte die Vermieterin mit ihrer Klage Erfolg. Das Gericht stellte fest, dass kein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel vorliegt. Das Landgericht habe den Umfang der Konkurrenzschutzklausel zu weit gefasst, so das OLG. Denn die Klausel habe nicht den Schutz vor einer Heilpraktiker-Praxis mit dem Schwerpunkt amerikanischer Chiropraktik umfasst. Doch selbst wenn dies der Fall wäre, läge eine allenfalls nur unerhebliche Beeinträchtigung vor, die außer Betracht zu bleiben hätte und keine Mietminderung rechtfertigen würde, machte das Gericht deutlich.

Mietparteien stehe es grundsätzlich frei einen völligen Konkurrenzschutz zu vereinbaren, der auch branchenfremde Geschäfte umfasst. Das sei hier aber nicht der Fall, führte das OLG Düsseldorf aus. Denn in der Klausel sei ausdrücklich auf den Schutz vor „direkter“ Konkurrenz abgestellt worden. Damit sei der Konkurrenzschutz konkret beschrieben und das Verbot der Vermietung von Räumlichkeiten an Dritte, beschränke sich auf eine weitere gleichartige physiotherapeutische Praxis, machte das Gericht deutlich. Die Heilpraktikern betreibe jedoch keine physiotherapeutische Praxis und habe auch keine physiotherapeutische Ausbildung. Es handele sich um im erheblichen Maße unterschiedliche Berufe, so das OLG. Hätten auch kleinere Überschneidungen mit den physiotherapeutischen Leistungen der Mieterin vom Konkurrenzschutz umfasst werden sollen, hätten diese nach Möglichkeit konkret benannt werden sollen.

Eine maßgebliche Beeinträchtigung der Nutzung der Mieträume sei nicht feststellbar, so dass die Vermieterin daher Anspruch auf die vollständige Mietzahlung, entschied das OLG.

Rechtssichere Vertragsgestaltung

Die Konkurrenzschutzklausel hätte deutlich detaillierter sein müssen, wenn dadurch auch die Ansiedlung einer Heilpraktikerin oder anderer Praxen hätte verhindert werden soll.

MTR Legal Rechtsanwälte berät bei der rechtssicheren Erstellung eines Gewerbemietvertrags und weiteren Themen des Immobilienrechts.

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