Pfusch am Bau: Welche Rechte haben Verbraucher?

Bei Bauvorhaben sollten Bauherren darauf vorbereitet sein, dass nicht alles reibungslos verläuft. Ob undichte Dächer, fehlerhafte Elektroinstallationen, mangelhafte Wärmedämmung, Schäden durch Feuchtigkeit oder Risse in Wänden: Unsachgemäße oder mangelhafte Bauarbeiten – umgangssprachlich als Baupfusch bezeichnet – können zu Frust und erheblichen finanziellen Problemen führen. Dieser Ratgeber gibt Ihnen Tipps, wie Sie Baupfusch frühzeitig erkennen, und informiert Sie über Ihre wichtigsten Rechte. 

Baupfusch frühzeitig erkennen 

Jedes Bauvorhaben beginnt mit der Planungsphase. Nach Abschluss der Planungen und erteilter Baufreigabe folgt die Bauausführungsphase. An deren Ende steht schließlich die Bauabnahme.  

Pfusch am Bau kann in allen Stadien des Bauvorhabens auftreten. Aber auch nach der Abnahme können noch Mängel oder Bauschäden entdeckt werden. Hier sind einige wichtige Tipps, damit Sie potenziellen Pfusch am Bau so früh wie möglich erkennen: 

Fachliche Unterstützung von Anfang an  

Eine kompetente Beratung durch Fachleute ist beim Bauvorhaben unerlässlich. Sie sollten bereits vor Vertragsabschluss sowohl baufachliche Unterstützung von Bauexperten als auch rechtliche Hilfe von Anwälten für Baurecht einplanen. Dies ermöglicht es Ihnen, frühzeitig potenzielle Kostenrisiken, Vertragsprobleme und Haftungsfallen zu erkennen und zu vermeiden.  

Die bautechnische Beratung konzentriert sich vor allem auf die Überprüfung des Bauleistungsverzeichnisses und der Baupläne, um mögliche Mängel und Lücken aufzudecken. Die rechtliche Beratung durch Anwälte zielt darauf ab, alle Fragen im Zusammenhang mit dem Bauvertrag oder Bauträgervertrag rechtzeitig zu klären. 

Zugang zur Baustelle  

Es ist wichtig, bereits vor Baubeginn sicherzustellen, dass Sie während der Bauphase das Recht haben, die Baustelle zu betreten. Dies ermöglicht es Ihnen, die durchgeführten Bauarbeiten zu überwachen und zu dokumentieren. Als Bauherr haben Sie grundsätzlich das Hausrecht auf der Baustelle.  

Es ist jedoch Vorsicht geboten: Oft lassen sich Bauunternehmen im Bauwerkvertrag das Hausrecht für die Bauzeit übertragen, selbst wenn Sie Eigentümer des Grundstücks sind. Da das Hausrecht auf der Baustelle von entscheidender Bedeutung ist, sollte die Übertragung dieses Rechts an die Baufirma nicht leichtfertig geschehen.  

Im Rahmen eines Bauträgervertrags behält der Bauträger als Eigentümer des Grundstücks das Hausrecht bis zur Übergabe. Verbraucher sollten daher darauf achten, sich bereits im Bauträgervertrag das vertragliche Recht zum Betreten der Baustelle gemeinsam mit einem Bauberater zu bestimmten Terminen zu sichern. 

Regelmäßige Bauqualitätskontrollen  

Es ist wichtig, die erbrachten Bauleistungen in regelmäßigen Abständen und rechtzeitig auf ihre Ausführungsqualität zu überprüfen. Dies wird als baubegleitende Qualitätskontrolle bezeichnet und ist unerlässlich, da viele Mängel nach Abschluss der Bauphase nicht mehr sichtbar sind. Zudem können während der Bauphase auftretende Mängel direkt geklärt oder behoben werden.  

In der Praxis kommt es gelegentlich vor, dass Bauunternehmen Einschränkungen bezüglich des Zugangs des vom Verbraucher beauftragten bautechnischen Beraters zur Baustelle vorsehen. Bei entsprechenden Einschränkungen im Bauvertrag ist Vorsicht geboten. Seriöse Bauunternehmen, die von der Qualität ihrer Arbeit überzeugt sind, haben normalerweise keine Bedenken hinsichtlich einer baubegleitenden Qualitätskontrolle durch einen bautechnischen Berater des Bauherrn. Sie sollten in der Lage sein, den Baufortschritt ohne Bedenken überprüfen und dokumentieren zu lassen. 

Vor der Abnahme alle Bauleistungen genau prüfen  

Sie sollten vor der Abnahme des Bauwerks die erbrachten Bauleistungen eingehend auf ihre Qualität überprüfen. Hierzu gehört die sorgfältige Überprüfung, ob die ausgeführten Arbeiten den vertraglich festgelegten Bauleistungen entsprechen. Nicht selten weicht die tatsächliche Bauausführung von den vertraglichen Vereinbarungen ab.  

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für diese Überprüfung und führen Sie sie gründlich durch. Erstellen Sie vor der Abnahme eine Liste aller noch offenen Punkte oder Mängel und überprüfen Sie diese gegebenenfalls erneut. Am besten erfolgt dies außerhalb der Arbeitszeiten des Bauunternehmers. Bringen Sie die Mängelliste dann zum Abnahmetermin mit.  

Inanspruchnahme eines Bausachverständigen  

Die meisten Verbraucher verfügen nicht über ausreichend Erfahrung im Bauwesen und können die Qualität der Bauleistungen und möglichen Pfusch am Bau ohne die Unterstützung eines Bauexperten oder Sachverständigen nur schwer beurteilen. Eine umfassende Bewertung von Mängeln kann mithilfe eines Sachverständigen erfolgen. Insbesondere kurz vor dem Bauabnahmetermin kann eine sachverständige Prüfung äußerst sinnvoll sein. 

Hilfe bei Pfusch am Bau: Was tun bei Baumängeln? 

Wenn auf Ihrer Baustelle erhebliche Mängel auftreten oder vorhandene Mängel nicht behoben werden, sollten Sie neben dem technischen Berater auch rechtlichen Beistand hinzuziehen. Eine präzise und konkrete Mängelbeseitigungsaufforderung ist entscheidend, weshalb es mitunter notwendig ist, einen Bausachverständigen zur detaillierten Begutachtung des Baumangels hinzuzuziehen. Ohne die Unterstützung von Anwälten und Sachverständigen haben Bauherren, die nicht über umfassende Baukenntnisse verfügen, oft Schwierigkeiten, ihre Rechte bei Baupfusch durchzusetzen. 

Ein entscheidender Aspekt im Zusammenhang mit Baumängeln ist der Zeitpunkt, zu dem Sie Mängel und Schäden entdecken und rügen. Es gibt bestimmte Fristen, die Sie unbedingt im Auge behalten sollten.  

Die Abnahme spielt eine zentrale Rolle für die Geltendmachung von Mängelrechten bei Baumängeln. In einem Bauvertrag ist das fertiggestellte Werk stets vom Besteller abzunehmen, während in Bauträgerverträgen von Übergabe gesprochen wird. Eine Immobilie gilt als abnahmereif, wenn sie im Wesentlichen frei von Mängeln ist. Wichtig zu beachten ist: Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelrechte. 

Pfusch am Bau: Wer haftet? 

Beanstandungen vor oder bei Abnahme 

Bis zur erfolgten Abnahme des Bauwerks muss das Bauunternehmen oder der Bauträger beweisen, dass das Bauwerk mangelfrei hergestellt beziehungsweise alle vereinbarten Bauleistungen ohne Mängel erbracht wurden. Für alle Mängel, die vor oder spätestens bei der Abnahme gerügt werden, haftet also immer die Baufirma.  

Gewährleistungsfrist 

Wichtig zu wissen ist, dass mit der Abnahme die Gewährleistungsfrist beginnt. Diese beträgt grundsätzlich zwei Jahre, beginnend ab der Abnahme (§ 634a Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), es sei denn, im Vertrag wurde eine längere Verjährungsfrist vereinbart. Dann geht die vertraglich vereinbarte Gewährleistungsfrist vor. Die Verjährungsfrist kann nur durch bestimmte Handlungen wirksam gehemmt werden, zum Beispiel durch Klageerhebung. 

Verjährung von Pfusch am Bau  

Ist die Gewährleistungsfrist erst einmal abgelaufen, können Sie meistens nur noch wenig machen, weil das Bauunternehmen sich dann auf die Verjährung der möglichen Ansprüche berufen kann. In Betracht kommen dann allenfalls noch Ansprüche wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln oder sonstiger gravierender Pflichtverletzungen. 

Beweispflicht für Baupfusch nach der Abnahme 

Wenn Sie Pfusch am Bau nach der erfolgten Abnahme feststellen, stellt sich die Frage: Wer haftet jetzt? Hierzu müssen Sie vor allem wissen, dass nach der Abnahme nicht mehr die Baufirma die Beweislast für behauptete Mängel trägt, sondern der Bauherr. Im Klartext bedeutet das, dass Sie als Bauherr den Beweis erbringen müssen, dass ein Mangel vorliegt und dass die Baufirma dafür haftet. 

Wenn Sie Baumängel nach dem Abnahmetermin feststellen und auch beweisen können, dass es sich um eine mangelhafte Leistung der Baufirma handelt, müssen Sie zunächst dem Bauunternehmen die Mängel konkret und am besten schriftlich anzeigen. Zugleich müssen Sie eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Ziehen Sie auch hierfür baufachliche und anwaltliche Hilfe hinzu.  

Ihre Rechte nach der Mängelbeseitigungsfrist 

Erst wenn die gesetzte Frist verstrichen ist, ohne dass die Baufirma reagiert hat, oder verweigert sie gar die Beseitigung der Mängel, dürfen Sie die Mängel selbst beseitigen lassen oder ein anderes Bauunternehmen beauftragen und die dadurch entstehenden Mehrkosten bei der ursprünglichen Baufirma geltend machen. Bei Pfusch am Bau können Ihnen nach erfolgter Abnahme neben dem Recht auf Nacherfüllung, also Beseitigung des Mangels, und dem Recht auf Selbstvornahme der Mängelbeseitigung und Ersatz der Kosten, wenn Sie zuvor eine angemessene Frist gesetzt haben, folgende weitere Rechte zustehen: 

• Recht auf Minderung der Vergütung 

• Recht auf Rücktritt vom gesamten Vertrag (unter bestimmten Voraussetzungen) 

• Anspruch auf Schadensersatz 

• Anspruch auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen 

Die Sach- und Rechtslage kann im Einzelfall kompliziert sein. Deshalb empfiehlt es sich, frühzeitig anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.