Probleme beim Architektenvertrag

Bei der Beauftragung von Architekten ist eine Reihe von Besonderheiten zu beachten.

Grundsätzlich reicht eine mündliche Beauftragung aus. Hier schließen sich aber oft Streitigkeiten an, weshalb ein schriftlicher – richtig formulierter – Architektenvertrag anzuraten ist:

Zunächst stellt sich die Frage, ob überhaupt ein Auftrag vorliegt. Denn Architekten sind oftmals in den ersten beiden Leistungsphasen im Rahmen einer Akquisition tätig. Hier muss der Architekt dann den Vertragsschluss nachweisen, also dass nicht nur eine Anbahnung eines Auftrags erfolgt ist. Ohne diesen Nachweis gibt es kein Honorar.

Das nächste Problem ist dann, was genau in Auftrag gegeben wurde. Ist es „nur“ eine Genehmigungsplanung oder sind es weitere Leistungen? Hiervon hängt die Vergütung ab. Zwar muss der Architekt den Auftragsumfang beweisen. Kann er aber durch Ausschreibungen oder Ausführungsplanung etwa belegen, tätig gewesen zu sein und verwertet der Bauherr die Leistung des Architekten, muss der Bauherr regelmäßig zahlen.

Der Honoraranspruch richtet sich zwingend nach der HOAI, weshalb Preisabsprachen selten nutzen. Denn der Architekt kann die Mindestvergütung nach HOAI verlangen, auch wenn eine niedrigere Pauschale schriftlich vereinbart war. Die wenigen Ausnahmen sind vom Bauherrn schwer darzulegen. Hier nutzt nur eine wirksame schriftliche Vereinbarung.

Ohne schriftlichen Vertrag kann man kaum belegen, was geschuldet ist. Der Architekt schuldet ein mangelfreies Werk. Wie Ausschreibungen vorzunehmen sind, oder im welchen konkreten Umfang eine Bauleitung erfolgt, ist gesetzlich nicht geregelt. Es ist also – wohl – kein Mangel, wenn das Haus mangelfrei ist, aber der Architekt kaum vor Ort war. Überhaupt ist es höchst streitig, was der Architekt schuldet, sodass eine Schriftform dringend anzuraten ist, bei der die Leistungen genau festgelegt werden. Nur dann hat der Bauherr eine gewissen Sicherheit – und der Architekt auch.

Schon bei der Grundlagenermittlung ist zu ermitteln, wieviel Geld der Bauherr ausgeben kann. Daran hat sich der Architekt zu halten, was ggfs. zur Kündigung führen kann (OLG Celle, Urteil vom 12.02.2014 – 14 U 103/13). Ohne Vertrag ist aber kaum zu belegen, was besprochen war. Waren dann aber wirksam Baukosten festgelegt, kann der Architekt aber auch nur auf der Basis dieser Kosten abrechnen (OLG Celle aaO)

Der Architektenvertrag gehört zu den komplizierten Regelungen, da Umfang und Ausführung der Architektenleistung gesetzlich nicht konkret bestimmt sind. Dieses sollte daher vertraglich geregelt werden, aber möglichst schriftlich.