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Architektenvertrag: Rechtsgrundlagen, Vertragsziele und Vertragsinhalte

  • 7 Minuten Lesezeit

Inhaltsverzeichnis

  1. Die wichtigsten Fakten
  2. So gehen Sie vor
  3. Welche Vertragsziele und Vertragsgrundlagen gibt es?
  4. Vertragsumfang: Von der Planung bis zur Fertigstellung
  5. Welche Pflichten muss der Architekt erfüllen?
  6. Welche Pflichten hat der Bauherr?
  7. Zusätzliche und individuelle Vereinbarungen
  8. Abnahme & Mängel : Was Sie beachten müssen
  9. Kann man den Architektenvertrag kündigen?
  10. Was Sie noch wissen sollten

Eine große Terrasse, viele Schlafzimmer oder sogar ein Ankleidezimmer – beim Hausbau sollen Träume verwirklicht werden. Alle wichtigen Leistungen zwischen Bauherrn und Architekten werden im Architektenvertrag geregelt. Doch worauf müssen Sie achten?

Die wichtigsten Fakten

  • Die geforderte Architektenleistung sollte detailliert dargestellt werden.
  • Angaben bezüglich Kosten, Material, Gestaltung, Terminen und Fristen müssen angegeben werden.
  • Der Vertrag sollte schriftlich vorliegen.
  • Mängel müssen sofort gerügt werden.
  • Eine Abnahme kann nur bei Vorliegen wesentlicher Mängel verweigert werden.

So gehen Sie vor

  1. Sprechen Sie den Vertrag mit dem Architekten durch.
  2. Prüfen Sie Angaben zu den geschuldeten Leistungen.
  3. Legen Sie den fertigen Vertrag einem auf das Bau- und Architektenrecht spezialisierten Anwalt vor.

Welche Vertragsziele und Vertragsgrundlagen gibt es?

Im Architektenvertrag, der zwischen dem Architekten und dem Bauherrn zustande kommt, wird die geforderte Architektenleistung detailliert dargestellt. Zudem sollte er auch konkrete Vorgaben bezüglich Kosten, Material, Gestaltung, Termine und Fristen enthalten. Für den Vertrag ist keine bestimmte Form vorgeschrieben, eine Schriftform ist jedoch z. B. zu Beweiszwecken empfehlenswert.

Die rechtlichen Grundlagen für den Architektenvertrag finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), §§ 650p ff. Dort wird u. a. definiert, dass ein solcher Vertrag zur Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung, zum Umbau oder zur Instandhaltung eines Bauwerks dient. Ebenso enthalten sind Vorschriften bezüglich Vertragsänderungen, der Vergütung, Abschlagszahlungen oder der Kündigung des Vertrags. Die Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI) kann als Bemessungskriterium für die Festlegung des Honorars und der Leistungsphasen verwendet werden.

Vertragsumfang: Von der Planung bis zur Fertigstellung

Je nachdem, welche Leistungen der Architekt erbringen soll, sollten diese im Vertrag festgelegt werden. Unterschieden wird zwischen der Vollbeauftragung und der Erbringung einzelner Leistungen. Ist keine Vollbeauftragung erwünscht, sind fünf unterschiedliche Leistungspakete üblich, die vertraglich vereinbart werden können:

  • Stufe 1: Vorentwurfsplanung (LP1–2)
  • Stufe 2: Entwurfsplanung (LP3–4)
  • Stufe 3: Realisierungsplanung (LP5–7)
  • Stufe 4: Bauleitung (LP8)
  • Stufe 5: Objektbetreuung nach der Fertigstellung (LP9)
Leistungsphase (LP)Leistung
Grundlagenermittlung (LP1)In dieser Phase erfragt der Architekt die baulichen Vorstellungen und finanziellen Möglichkeiten, besichtigt zusammen mit den Bauherren das Grundstück oder berät zum gesamten Leistungsbedarf. Ebenso bespricht er mit ihnen, welche weiteren Fachkräfte an der Planung beteiligt werden sollen.
Vorplanung
(LP2)		Der Architekt hat in dieser Phase bereits einen skizzenhaften Vorentwurf Ihres Objekts (Haus, Wohnung etc.) erstellt. Sie sollten Raumfunktionen, Raumgrößen und die allgemeine Gestaltung des Hauses erkennen können. Zudem erfolgt eine erste Einschätzung der Kosten und die Klärung der Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens mit den Behörden.
Entwurfsplanung
(LP3)		Der Architekt erstellt einen vollständigen Entwurf und eine verbindliche Kostenberechnung. Des Weiteren führt der Architekt Verhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens.
Genehmigungsplanung
(LP4)
In dieser Leistungsphase erarbeitet der Architekt die Unterlagen für die erforderlichen Baugenehmigungen, stellt Anträge für Ausnahmen oder Befreiungen bei den Behörden und reicht entsprechende Unterlagen ein. Auch das Führen notwendiger Verhandlungen mit Behörden und die Vervollständigung bzw. Anpassung der Planungsunterlagen gehören zu dieser Phase.
Ausführungsplanung
(LP5)		Die Leistungsphasen 1 – 4 werden in der Ausführungsplanung nochmals durchgearbeitet und entsprechende Beiträge von Planungsbeteiligten (z. B. Statikern, Denkmalschutzbeauftragten etc.) berücksichtigt. Zudem muss eine Kostenaufstellung vorliegen, die die zu erwartenden Kosten und die bisher entstandenen Planungskosten auflistet. Außerdem muss der Architekt das Bauobjekt mit allen Einzelheiten zeichnerisch darstellen und die erforderlichen textlichen Erläuterungen einfügen.
Vergabevorbereitung
(LP6)		Als Nächstes hat der Architekt eine Ermittlung und Zusammenstellung der Mengen als Grundlage für die Aufstellung von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen vorzunehmen. Pflicht des Architekten ist es, die Bauleistung auszuschreiben und verschiedene Angebote einzuholen.
Vergabemitwirkung
(LP7)		In der Leistungsphase 7 prüft und bewertet der Architekt Angebote und Kostenvoranschläge, und stellt die Verdingungsunterlagen für die Vergabe zusammen. Ebenso übernimmt er die Verhandlung mit Bietern und stellt einen Preisspiegel auf.
Objektüberwachung
(LP8)
Die Bauüberwachung steht in dieser Phase im Vordergrund. Dazu gehört auch, dass der Architekt prüft, ob die Baugenehmigung, Ausführungspläne und Leistungsbeschreibungen richtig ausgeführt werden. Er muss die Baustelle und die dort tätigen Unternehmen und Handwerker gezielt überwachen und koordinieren, damit das Bauwerk frei von Mängeln entsteht. Ebenso muss er die anerkannten Regeln der Baukunst und Technik (DIN-Normen und Herstellerrichtlinien) berücksichtigen und deren Anwendung prüfen.
Objektbetreuung und Dokumentation
(LP9)
In dieser Phase begeht der Architekt das Bauobjekt, um vor Ablauf der Verjährungsfristen mögliche Mängel feststellen zu können. Stellt er Mängel fest, macht er diese gegenüber den Bauunternehmen geltend. Er übernimmt zudem die Überwachung der Mängelbeseitigung, wirkt bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen mit und stellt zeichnerische Darstellungen und rechnerische Ergebnisse zusammen.

In der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) finden Sie eine Honorartafel, die zum einen die anrechenbaren Kosten sowie zum anderen die entsprechenden Honorarzonen enthält.

§ 35 HOAI der Verordnung, die vom Bundesministerum der Justiz und für Verbraucherschutz zur Verfügung gestellt wird, enthält die Honorare für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen.

Architektenvertrag Hausbau
Hausbau in Deutschland (Quelle: BHW 2018)

Welche Pflichten muss der Architekt erfüllen?

Die Pflichten des Architekten ergeben sich aus den im Architektenvertrag vereinbarten Leistungsphasen. Die Grundleistungen des Architekten beinhalten neben der Ausarbeitung von Zeichnungen u. a. notwendige Berechnungen sowie die Abstimmung des Planungskonzeptes mit dem Bauherrn, den Behörden oder den Subunternehmern. Selbstverständlich ist er auch dazu verpflichtet, entsprechende Leistungsbeschreibungen (mit Leistungsverzeichnissen) aufzustellen und abzustimmen, eine Kostenkontrolle durchzuführen oder das Bauprojekt zu überwachen und zu betreuen.

Darüber hinaus gibt es auch einige Nebenpflichten, die der Architekt zu erfüllen hat. Einerseits muss er das Bauobjekt mangelfrei herstellen und den Bauherrn fachmännisch beraten. Andererseits ist er dazu verpflichtet, eine Schlussrechnung zu erstellen, die das Honorar des Architekten, die erbrachten Leistungsphasen sowie die Kostenberechnung enthält.

Welche Pflichten hat der Bauherr?

Wenn der Architekt das Bauobjekt vertragsgemäß hergestellt hat und die Abnahme erfolgt ist, ist die vereinbarte Vergütung fällig. Das schriftlich im Architektenvertrag vereinbarte Honorar, das sich nach den vereinbarten Grundleistungen und den Mindest- und Höchstgrenzen gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zusammensetzt, ist eine Hauptleistungspflicht des Bauherrn.

Der Bauherr ist außerdem dazu verpflichtet, beim Antragsverfahren mitzuwirken. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass vor Baubeginn eine ordnungsgemäß erteilte Baugenehmigung vorliegt. Darüber hinaus muss er sicherstellen, dass die Baustelle korrekt abgesichert ist und umliegende Objekte (Gebäude, Grundstücke) nicht beschädigt werden. Ebenso muss er seiner Kontrollpflicht nachkommen. Hier empfiehlt sich der Abschluss einer Bauherrenhaftpflichtversicherung, um das finanzielle Risiko zu mindern.

Zusätzliche und individuelle Vereinbarungen

Der Bauherr kann mit dem Architekten weitere zusätzliche Leistungen vereinbaren. Hierzu gehört z. B. die Prüfung der Umweltverträglichkeit, das Aufstellen eines Finanzierungsplanes oder die Mitwirkung bei der Kreditbeschaffung. Aber auch die Festlegung der Nebenkosten, eine Erklärung zum Urheberrecht des Architekten, Hinweise zu Abschlags- und Schlussrechnungszahlung müssen gesondert vertraglich festgehalten werden. Bei Umbauvorhaben und Sanierung vereinbaren Sie inwieweit der Bestand in die Honorarermittlung mit einbezogen werden soll, und ob ein Umbauzuschlag gewährt werden soll.

Abnahme & Mängel : Was Sie beachten müssen

Abnahme
  • Als Architekt schuldet man dem Auftraggeber die im Architektenvertrag aufgeführten Leistungen.
  • Die richte Ausführung dieser Leistungen wird durch die (Teil-)Abnahme anerkannt.
  • Eine Abnahme kann nur bei Vorliegen wesentlicher Mängel verweigert werden.
  • Die Abnahme begründet Rechtsfolgen wie den Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen, die Umkehr der Beweislast für Mängel oder den Verlust von möglichen Vertragsstrafansprüchen gegen den Architekten.
Mängel
  • Der Bauherr muss Mängel sofort rügen und kann zunächst schriftlich mit Fristsetzung eine Nacherfüllung verlangen.
  • Der Architekt lässt Frist vertreichen oder verweigert Nacherfüllung? Bauherr kann im Rahmen der Selbstvornahme den Mangel selbst beseitigen oder beseitigen lassen.
  • Die Kosten für die Selbstvornahme trägt der Architekt. Zur Ermittlung der jeweiligen Werte sollte ein Bausachverständiger hinzugezogen werden.
  • Neben Schadensersatz und Aufwendungsersatz kann der Bauherr nach erfolgloser Nachfristsetzung auch von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch machen.

Kann man den Architektenvertrag kündigen?

Der Bauherr kann den Architektenvertrag zum einen grundsätzlich jederzeit ordentlich kündigen (§ 648 BGB). In diesem Fall muss der Bauherr dem Architekten die volle Vergütung unter Anrechnung der ersparten Aufwendungen bezahlen.

Zum anderen kann er eine Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen, z. B. wenn eine erhebliche Abweichung von den vereinbarten Baukosten, eine Insolvenz des Architekten oder auch gravierende Mängel in den Leistungsverzeichnissen vorliegen.

Was Sie noch wissen sollten

Zustandekommen des VertragesDer Architektenvertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Dies setzt natürlich voraus, dass sich Bauherr und Architekt über alle wesentlichen Bedingungen des vertraglichen Miteinanders einig sind.​
VorvertragBauherr und Architekt können einen Vorvertrag abschließen, wenn sich beide Parteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt haben, dem Abschluss des Architektenvertrages aber noch Hindernisse entgegenstehen.
UnwirksamkeitDer Vertrag ist unwirksam, wenn er z. B. eine Vereinbarung bezüglich einer Nebenkostenpauschale (Formvorschrift) enthält. Ebenfalls unwirksam ist der Vertrag, wenn der Architekt als Vermittler des Grundstücks tätig wird. Auch Schwarzarbeit oder ein mündlich vereinbartes Honorar ohne Umsatzsteuer führt zur Nichtigkeit.
VertragsänderungenEs kommt immer wieder vor, dass während des Bauens Veränderungen auftreten. Bis zur Gesetzesänderung im Januar 2018 waren keine Änderungen gegen den Willen des Auftragnehmers (z. B. des Architekten) möglich. Nun kann der Besteller (Bauherr) von seinem Recht Gebrauch machen und eine solche Änderung vereinbaren (Anordnungsrecht). Der Architekt ist nunmehr verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen. Innerhalb von 30 Tagen müssen sich die Vertragsparteien einigen, ansonsten kann der Bauherr die Änderung schriftlich anordnen.
Urheberrecht des ArchitektenDas vom Architekten geplante Bauwerk kann zudem urheberrechtlich geschützt sein, sofern es als geistige Schöpfung des Architekten angesehen wird. In diesem Fall ist der Architekt der Urheber des Bauwerks (Baukunstwerk).
Foto(s): ©Pixabay/borevina

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