Ratgeber für Kaufinteressenten ohne Bauerfahrung: So meistern Sie Vertragsverhandlungen mit dem Bauträger

Der Abschluss eines Bauträgervertrages ist ein wichtiger Schritt beim Immobilienkauf und muss notariell beurkundet werden. Ein Bauträger ist der Unternehmer, der das Bauvorhaben auf eigenem Grund für den Kunden errichtet. Nach Fertigstellung und Kaufpreiszahlung wird die Immobilie an den Käufer übergeben. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer Haus- bzw. Wohnungs- oder Teileigentümer.

Beim Vertragsabschluss liest der Notar alle Bestimmungen des Vertrages laut und vollständig vor. Diese Vertragswerke sind oft umfangreich, besonders bei großen Anlagen. Im Falle von Wohnungseigentum umfassen sie den Kaufvertrag, die Teilungserklärung und die Leistungs- oder Baubeschreibung.

Aufgrund der Fülle an Dokumenten bezieht sich der Notar bei der Beurkundung des Kaufvertrages oft auf bereits vorbereitete Teilungserklärungen und Baubeschreibungen. Es ist daher wichtig, sich vor dem Notartermin eingehend mit diesen Unterlagen vertraut zu machen. Änderungen an der Teilungserklärung nach Abschluss des Kaufvertrages sind in der Regel schwierig, da sie zu rechtlichen Problemen führen können.

Bauträger lassen oft Abänderungsvollmachten in ihre Erwerbsverträge aufnehmen, um Spielraum bei der Vermarktung und Errichtung von Wohnungseigentum zu haben. Diese Vollmachten sind jedoch nur zulässig, wenn sie kalkulierbar sind und triftige Gründe wie technische Erfordernisse oder behördliche Anordnungen vorliegen. Dabei müssen das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum unangetastet bleiben.

Mit dem Bauträger klug verhandeln

Ihr Verhandlungsgeschick kann bei verschiedenen Themen von Nutzen sein, wie zum Beispiel:

1. Verhandeln einer Preisreduktion, wenn die Marktlage es zulässt.
2. Festlegung eines früheren Zeitpunkts für die Bezugsfertigkeit und die vollständige Fertigstellung des Wohnungseigentums.
3. Konkretisierung oder Modifikation der Ausstattungslinien und Details der Baubeschreibung.
4. Aufnahme von Sonderwünschen im notariellen Kaufvertrag, die von der allgemeinen Baubeschreibung abweichen.
5. Erwerb zusätzlicher Stellplätze, Garagen, Balkone und Freiflächen oder die Einräumung von Sondernutzungsrechten.
6. Befugnis zur Erbringung von Eigenleistungen und deren Anrechnung auf den Kaufpreis.
7. Überwälzung von Nebenkosten wie Erschließungs- und Anschlusskosten auf den Bauträger.
8. Übernahme sämtlicher Vermessungskosten durch den Bauträger, einschließlich der Kosten für die Aufnahme des Gebäudes ins Liegenschaftskataster.

Es ist entscheidend, die Baubeschreibung genau zu prüfen, da sie angibt, aus welchen Materialien die Immobilie erstellt wird. Je detaillierter die Leistungen im Kaufvertrag und im Bauleistungsverzeichnis festgelegt sind, desto weniger müssen Sie später Preissteigerungen oder Nachträge befürchten. Es ist ratsam, einen Bauexperten, Bauberater oder Bausachverständigen vor dem Kauf zur Überprüfung der Baubeschreibung hinzuzuziehen.

Rechtliche Fallstricke im Bauträgervertrag aufdecken mit anwaltlicher Hilfe

Bei notariellen Bauträgerverträgen gibt es viele Haftungs- und Kostenfallen. Es ist empfehlenswert, den Vertragsentwurf von einem erfahrenen Anwalt im Immobilien- und Grundstücksrecht prüfen zu lassen. Ich biete eine professionelle Vertragsprüfung für einen fairen Pauschalpreis von 299,- € an. Bei Interesse stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.