Recht haben und Recht bekommen - Tipps für die Vertragsgestaltung in Kroatien

Tätigkeiten vor dem Vertragsabschluss

Der Anfang eines jeden Geschäfts, jeder Investition oder Rechtsverhältnisses setzt eine Willenserklärung von mindestens zwei Seiten voraus, bzw. einen Vertragsabschluss. Dem Vertrag geht ein Angebot voraus und in der Regel wird er dann durch eine Willenserklärung realisiert.

Das Angebot als Vorschlag für einen Vertragsabschluss enthält alle wichtigen Vertragsbestandteile, wobei es auch eine ausdrückliche Absicht für den Vertragsabschluss enthalten muss. Gerade dadurch unterscheidet sich ein Angebot von einer Reklame oder Anzeige, die eigentlich nur eine Aufforderung ist, ein Angebot zu machen. Andererseits ist das Ausstellen der Ware ein Angebot, wenn es mit einem Preisschild versehen ist. Der Anbieter ist an sein Angebot gebunden, sofern er nicht im Vorhinein seine Verpflichtung durch eine Freizeichnungsklausel ausgeschlossen hat oder der Empfänger vor oder wenigstens gleichzeitig mit Eintreffen des Angebots einen Widerruf desselben erhält.

Es muss betont werden, dass ein schriftliches Angebot den Anbieter verpflichtet, auch wenn es nicht von einer berechtigten Person unterschrieben ist, wenn es aber auf Geschäftspapier gemacht wird oder in gewöhnlicher Weise unterschrieben ist und natürlich auch wenn der Empfänger nicht gewusst hat, dass es von einer unberechtigten Person gemacht wurde.

Die Annahme des Angebots ist auch eine einseitige Willenserklärung, wobei ein Schweigen auf ein Angebot gewöhnlich als Ablehnung gilt, außer wenn der Empfänger in einer ständigen Geschäftsbeziehung mit dem Anbieter steht, oder es sich um eine Person handelt, für die die Ausführung des Auftrags zu ihrer Geschäftstätigkeit gehört.

Bevor man mit dem kroatischen Partner ein Geschäftsverhältnis eingeht, ist es geraten, seine finanziellen Verhältnisse mittels der Datenbank zu überprüfen, die von der Finanzagentur (FINA) oder einer anderen juristischen Personen in Kroatien zur Verfügung gestellt wird. Gewöhnlich hat ein Anwalt in Kroatien Zutritt zu solchen Datenbanken wodurch er einen potentiellen Geschäftspartner objektiv einschätzen kann.

Vorvertrag

Im Rechtsverkehr wird häufig ein Vorvertrag geschlossen, wodurch man sich verpflichtet, später einen Hauptvertrag abzuschließen. Für den Fall, dass eine Partei ihre Vertragspflicht nicht erfüllt, werden Vertragsstrafen vereinbart, die als Motivation oder Druckmittel dienen.

Es ist notwendig, dass im Vorvertrag alle wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags enthalten sind, also dass der Vertragsgegenstand wie z.B. eine Immobilie mit Katasternummer und Oberfläche klar angegeben und der Verkaufspreis festgesetzt wird. Außerdem muss eine Frist vereinbart werden, in der der Hauptvertrag abgeschlossen sein soll, wobei eine der Parteien binnen 6 Monaten ab Ablauf dieser Frist das Recht hat, den Abschluss des Hauptvertrages zu verlangen.

Der perfekte Vertrag

Bevor ein Vertrag mit einem kroatischen Partner perfekt ist, muss eine ausländische Vertragspartei das für den Vertrag maßgebliche Recht, den Gerichtsstand (oder Arbitrage) sowie die Sprache, in der der Vertrag abgeschlossen wird, auswählen. Gemäß den Regeln des internationalen Privatrechts ist für den Vertrag jenes Recht maßgeblich, das die Vertragsparteien ausgewählt haben, falls es durch Gesetz nicht anders geregelt ist. Z.B. ist für Sachenrechte an Immobilien immer das Recht des Orts maßgeblich, an dem sich die Immobilie befindet. Wenn keinerlei Recht ausgewählt ist, gilt das Recht des Wohnorts/Sitzes des Verkäufers, Darlehensgebers, Bauunternehmers, Vermittlers, Spediteurs, Verpächters oder Lageristen zum Zeitpunkt des Angebotseingangs für einen Vertrag wie z.B. einen Kaufvertrag von beweglichen Sachen, einen Darlehens-, Bauausführungs-, Vermittlungs-, Speditions-, Pacht- oder Lagervertrag usw.

Dabei ist zu beachten, dass es manchmal empfehlenswert ist, den Gerichtsstand und das maßgebliche Recht abhängig von der Position der Vertragsparteien zu wählen.

Außerdem sollte man an die Kosten des eventuellen Verfahrens denken, die in Kroatien pro Handlung berechnet werden, während z.B. in Deutschland ein Pauschalbetrag für das Verfahren üblich ist.

Der Vertrag wird als geschlossen betrachtet, wenn sich die Parteien über die wichtigen Bestandteile des Vertrags geeinigt haben. Dieser Teil unterscheidet sich nicht von den meisten Rechtssystemen. Daher wird ein Vertrag auch dann als geschlossen angesehen, wenn sich die Parteien z.B. per Fax oder Schreiben vereinbart haben. Das gilt sowohl für Kaufverträge von Waren, beweglichen Sachen, und Immobilien, als auch für Darlehensverträge u.Ä.

Wenn wir über den Vertragsgegenstand sprechen, müssen wir darauf achten, dass dieser Gegenstand im Rechtsverkehr erlaubt ist. Daran muss man besonders bei einem Kaufvertragsabschluss einer Immobilie denken, denn dabei ist unbedingt zu beachten, dass ausländische natürliche Personen kein Eigentum an land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und Naturschutzgebieten erwerben können. Solche Kaufverträge sind ungültig - nichtig. Also, vor einem Vertragsabschluss muss ein potentieller ausländischer Käufer überprüfen, ob die Immobilie ein Agrarland oder Bauland ist. Deswegen ist es notwendig, vor Vertragsabschluss eine Bescheinigung über die Bestimmung des Grundstücks einzuholen.

Falls die ausländische natürliche Person trotzdem Agrarland kauft, kann sie es nicht ins Grundbuch eintragen lassen. Eine mögliche Lösung wäre, auf die besagte Immobilie aufgrund des Vertrags eine Belastung in Form eines lebenslangen Unterhalts bzw. Wohnrechts oder eventuell eine Hypothek einzutragen.

Der Kaufvertrag einer Immobilie muss in schriftlicher Form abgefasst sein und die Unterschrift des Verkäufers beim Notar beglaubigt werden. Da nur die Unterschrift des Verkäufers beglaubigt werden muss, kann der Käufer diesen Vertrag zu Hause unterschreiben und per Post dem Verkäufer bzw. Notar zuschicken. Dann erst kann der Verkäufer seine Unterschrift beim Notar beglaubigen lassen. Erst wenn der Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen ist, hat der Käufer das Eigentum erworben.

Eine schriftliche Form ist auf jeden Fall empfehlenswert, auch wenn sie nicht für alle Verträge gesetzlich vorgeschrieben ist. Andererseits wird für einige Verträge verlangt, dass sie in notarieller Form abgehalten sind, wie z.B. der Vertrag für den lebenslangen Unterhalt oder ein Sicherungsvertrag nachdem ein Pfandrecht begründet wurde.

Sicherungsmittel

Hier geht es um bestimmte Instrumente, die durch einen Vertrag geregelt werden, um die Vertragspflicht zu betonen und den Gläubiger abzusichern. Die häufigsten Sicherungsmittel sind Schuldscheine, Hypotheken und Zwangsvollstreckungsklauseln.

Wenn wir z.B. einen Darlehensvertrag haben, ist es zu empfehlen einen Sicherungsvertrag in notarieller Form mit einer Zwangsvollstreckungsklausel zu schließen. Diese Klausel beinhaltet eine Zustimmung des Schuldners, dass auf eine seiner Immobilien oder einen anderen Besitz zur Absicherung der Geldforderung ein Pfandrecht mit direkter Zwangsvollstreckung eingetragen werden kann.

Auf diese Weise gilt dieser Vertrag als vollstreckbare Urkunde wenn er in notarieller Form geschlossen ist, der wirkungsvollsten Weise einer Absicherung der Vertragsforderung.

Auch ein Miet- oder Pachtvertrag kann mit notarieller Urkunde geschlossen werden. Die Vollstreckungsklausel ermöglicht dann, dass aufgrund dieser Urkunde (d.H. Vertrag) eine Zwangsvollstreckung zum Zweck der Räumung oder des Beitreibens der Zahlung durchgeführt werden kann, falls der Mieter die fällige Miete nicht zahlt. Der Zweck dieser Absicherung ist, ein Gerichtsverfahren zu vermeiden.

Ein weiteres Mittel, um die Zahlung abzusichern, ist ein Schuldschein, der dem Gläubiger einen hohen Grad an Sicherheit für seine Forderung gibt. Der Schuldschein unterscheidet sich von einem Wechsel in erster Linie dadurch, dass er die Eigenschaft eines rechtskräftigen Zwangsvollstreckungsbescheids besitzt, was bedeutet, dass er vor Gericht nicht angefochten werden kann. Mit einem Schuldschein in der Hand kann der Gläubiger seine fällige Forderung direkt vom Konto des Schuldners beitreiben. Das funktioniert auf die Weise, dass der Gläubiger bei Fälligkeit der Forderung den Schuldschein bei der kroatischen Finanzagentur (FINA) präsentiert. Darauf werden in allen Banken alle Konten des Schuldners gesperrt und die Zwangsvollstreckung durchgeführt. Falls eine Eintreibung der Geldmittel vom Konto des Schuldners erfolglos ist, dient der Schuldschein als Grund, um ein Zwangsvollstreckungsverfahren in andere Mittel oder Gegenstände der Zwangsvollstreckung einzuleiten, also in Immobilien, bewegliche Sachen oder Forderungen. Außerdem wird in gleicher Weise mit den im Schuldschein angeführten Gläubigern verfahren.

Neu ist, dass seit dem 01. Januar d.J. Schuldscheine notariell beurkundet werden müssen und dass nicht mehr wie früher nur die Unterschrift des Schuldners genügt. Natürliche und juristische Personen können auch Blankoschuldscheine ausstellen, auf die erst nachträglich der Name des Gläubigers und der geforderte Betrag eingetragen werden. Pro Schuldschein ist ein Betrag bis zu 1.000.000,00 Kuna erlaubt.