Renovierungsklauseln

Wieder ein neues BGH-Urteil zur Renovierungsklausel und wieder eine kleine juristische Spitzfindigkeit über die auch Sie stolpern könnten! Jedenfalls, wenn Sie diese Klausel in Ihrem Wohnungsmietvertrag stehen haben:

"Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Dem Vermieter wurden gleich 2 Dinge zum Verhängnis: Zum einen die Zweideutigkeit des Wörtchens "Weißen", zum anderen der Zeitpunkt, wann der Mieter den Anstrich schuldet.

Was verstehen Sie unter "Weißen"? Das - so das Gericht - könnte einerseits lediglich das Synonym für streichen sein. Es könnte damit aber auch gemeint sein, dass weiß gestrichen werden muss. Ist jedoch eine Klausel mehrdeutig, wird sie gemäß § 305 c Abs. 2 BGB so ausgelegt, wie es für den Mieter am günstigsten ist.

Am günstigsten ist es natürlich immer für den Mieter, wenn sich eine Klausel am Ende als unwirksam entpuppt. Bei "Weiß-Streich-Klauseln" kommt es aufs Detail an.

Deswegen legte das Gericht die Formulierung so aus, dass mit "Weißen" weiß streichen gemeint ist. Solche "Weiß-Streich-Klauseln" hat der BGH aber schon einmal für unwirksam erklärt. Jedenfalls, wenn aus ihr nicht klar hervorgeht, dass der Mieter erst beim Auszug alles wieder in hellen Farben streichen muss.

Genau so endete auch der Streit um die Renovierungskosten für den Schöneberger Vermieter: Der Bundesgerichtshof entschied, dass seine "Weißen-Klausel" unwirksam ist (BGH, Urteil v. 23.09.2009).

Damit hat das Gericht seine bisherige Rechtsprechung nur konsequent fortgeführt. Denn erst vor Kurzem hatte es entschieden, dass eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in

 "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen"  

wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam ist (BGH, Urteil vom 18.06.2008). Das gilt jedenfalls, sofern sich die Weiß-Streich-Pflicht nicht nur auf das Mietvertragsende beschränkt. Sonst müsste der Mieter ja auch während des laufenden Mietverhältnisses seine ganze Wohnung weiß bzw. in hellen Farben streichen. Damit würden Sie ihn aber zu stark in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken und dafür - so der BGH - sieht er für Sie kein anerkennenswertes Interesse.

Geht aus Ihrer Renovierungsklausel nicht eindeutig hervor, ob der Mieter die Decken und Oberwände auch während der Mietzeit weiß streichen muss, macht das Gericht kurzen Prozess: Dann erklärt es kurzerhand Ihre gesamte Renovierungsklausel für unwirksam.