Reservierungsgebühren in Maklerverträgen – Rückforderung möglich

Häufig schließen Immobilienmakler zur Sicherung eines bestimmten Objekts mit Interessenten eine „Reservierungsvereinbarung" oder „Kaufabsichtserklärung". Die potentiellen Käufer vereinbaren mit dem Makler, dass sie einen bestimmten Betrag an den Makler als Reservierungsgebühr zahlen und dieser dafür das Objekt für sie vorhält und insbesondere keinen anderen Interessenten zum Kauf anbietet. Die Summe soll sodann auf die bei Vertragsschluss fällige Maklerprovision angerechnet werden. Diese Verträge sind für den Makler meist ebenso unverbindlich wie für den zukünftigen Eigentümer, so dass sie häufig nur in psychologischer und moralischer Hinsicht von Wert sind.

Was passiert, wenn der Käufer es sich anders überlegt und das jeweilige Objekt nicht mehr erwerben möchte?

Nach dem Wortlaut der gängigen Vereinbarungen soll die geleistete Reservierungsgebühr in diesen Fällen des Rücktritts von der Kaufabsicht für den Interessenten verloren sein und vollständig dem Makler zufallen.

Derartige Vereinbarungen sind sehr häufig unwirksam, so dass eine bereits geleistete Reservierungsgebühr durch den Kaufinteressenten zurückgefordert werden kann.

Formnichtigkeit der Vereinbarung

Die getroffene Reservierungsvereinbarung kann zum einen unwirksam sein, weil sie gemäß §§ 311b Abs. 1, 125 Satz 1 BGB formnichtig ist. Mit ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung begründet eine pauschale Aufwandsentschädigung für den Fall des Nichtzustandekommens eines Grundstücksgeschäfts, die betragsmäßig über 10-15 % der vereinbarten Maklercourtage liegt, für den Käufer einen mittelbaren Erwerbszwang. Die entsprechende Vereinbarung ist damit beurkundungspflichtig gemäß § 311b Abs. 1 BGB (vgl. nur OLG Frankfurt, Urt. v. 22.09.2010 - 19 U 120/10 m. w. N.).

Wird die Vereinbarung also nicht notariell getroffen, ist bereits kein wirksamer Vertrag zustande gekommen, so dass der Makler die vereinnahmte Gebühr gemäß § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB herauszugeben hat.

Unwirksamkeit der Rücktrittsklausel

Doch selbst bei Formgültigkeit der Vereinbarung insgesamt stellt eine Klausel, durch die der Makler im Rücktrittsfall zum Einbehalt der Gebühr berechtigt ist, mit Ansicht des Bundesgerichtshofs eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten dar und ist somit nach § 307 BGB unwirksam. Die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Vergütung widerspricht der gesetzlichen Regelung, ohne dem potentiellen Käufer einen nennenswerten Vorteil zu verschaffen und ohne dass durch den Makler eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen wäre (BGH, Urt. v. 23.09.2010 - III ZR 21/10).

Fazit/Praxistipp

Sofern Sie eine Reservierungsgebühr gezahlt haben und dann doch vom Kauf Abstand nehmen möchten, lohnt es sich, die konkret getroffene Vereinbarung auf ihre Wirksamkeit hin überprüfen zu lassen. Dabei ist es absolut unerheblich, aus welchem Grund Sie sich gegen den Kauf entschieden haben. Hat der Makler Ihnen gegenüber die Rückzahlung ausdrücklich verweigert oder reagiert er trotz Fristsetzung und Mahnung nicht auf Ihre Forderung, sind die Rechtsanwaltskosten bei berechtigter Forderung ebenfalls vom Makler zu tragen.

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