Risiken beim Immobilienkauf - worauf Sie achten sollten

Der Immobilienkauf, sei es ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung, stellt für die meisten Menschen eine einmalige und meist auch größte Investitionen ihres Lebens dar. Doch nicht immer ist der Traum von den eigenen vier Wänden sorgenfrei. Beim Kauf einer Immobilie lauern auch einige Risiken, die potentielle Eigenheimkäufer unbedingt kennen und beachten sollten. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Gefahren es beim Immobilienkauf gibt und wie Sie sich davor schützen können.

Risiko 1: Versteckte Mängel

Ein großes Risiko beim Immobilienkauf sind unerkannte und versteckte Mängel, die bei der Besichtigung des Grundstücks, Hauses oder der Wohnung nicht erkennbar waren. Hierbei handelt es sich um Mängel, die zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits vorhanden waren, aber nicht offensichtlich sind und/oder dem Käufer (bewusst) verschwiegen wurden. Dazu zählen beispielsweise Schimmel, Feuchtigkeitsschäden, Risse im Mauerwerk oder veraltete Elektroinstallationen, aber auch Altlasten auf dem Grundstück.

Für den Käufer bedeutet das in der Regel nicht nur einen finanziellen Schaden, sondern auch eine erhebliche Belastung. Zeigen sich nach dem Immobilienkauf Mängel, die nicht auf den ersten Blick erkennbar waren, kann dies zu hohen Folgekosten führen, die nicht in die Finanzierung eingeplant waren. Im schlimmsten Fall kommen Gerichts- und Anwaltskosten und erhebliche Prozessrisiken dazu, wenn der Streit zwischen Käufer und Verkäufer vor Gericht kommt.

Doch wer haftet bei versteckten Mängeln? Wenn nicht anders geregelt (was sehr selten ist), liegt die Darlegungs- und Beweislast für Mängel grundsätzlich beim Käufer, das heißt, er muss nachweisen, dass der Verkäufer von dem Mangel kannte oder davon hätte wissen müssen. Eigentlich muss der Verkäufer dem Käufer alle ihm bekannten Mängel offenbaren. Verschweigt der Verkäufer einen Mangel bewusst, kann er sich schadensersatzpflichtig machen.

Risiko 2: Falsche Angaben im Exposé

Immobilienexposés sind meist die erste Informationsquelle, die Kaufinteressenten erhalten. Sie können eine gute Orientierungshilfe beim Kauf sein. Doch Vorsicht: Nicht immer sind die Angaben im Exposé auch tatsächlich korrekt. Im schlimmsten Fall können falsche Angaben im Exposé zu einem Vertragsrücktritt oder Schadensersatzforderungen führen, die Anforderungen sind jedoch hoch. Grundsätzlich gilt nur das, was die Parteien im Notarvertrag vereinbart haben.

Deshalb ist es ratsam, sich nicht allein auf die Angaben im Exposé zu verlassen, sondern diese auch zu überprüfen. Fragen Sie beim Verkäufer gezielt nach und lassen Sie sich die Angaben schriftlich bestätigen. Bei Bestandsimmobilien empfiehlt es sich auch, zur Besichtigung einen Sachverständigen mitzunehmen. Er erkennt in der Regel schneller etwaige Abweichungen zum Exposé und macht auf mögliche verdeckte Mängel aufmerksam.

Risiko 3: Altlasten

Ein weiteres Risiko beim Immobilienkauf sind Altlasten. Hierbei handelt es sich um Umweltschäden, die auf dem Grundstück entstanden sind. Dazu zählen beispielsweise Altöl oder Altlasten aus der ehemaligen Nutzung des Grundstücks.

Der Käufer kann für die Altlasten des Vorbesitzers haftbar gemacht werden, wenn er davon Kenntnis hatte oder hätte haben müssen. Daher sollten Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie genau über die Historie des Grundstücks informieren. Hierbei können öffentliche Register wie das Altlastenkataster Auskunft geben. Aber auch hier ist Vorsicht geboten: Immobilienkaufverträge enthalten häufig Haftungsausschlüsse für Altlasten. Dann liegt das Risiko bei Käufer, dass sich später doch noch Altlasten zeigen.

Risiko 4: Finanzierung

Die Finanzierung einer Immobilie ist gerade für viele junge Familien eine der größten Herausforderungen beim Immobilienkauf. Doch auch hier laufen Sie Gefahr, einige Risiken einzugehen. Dazu zählt beispielsweise eine zu hohe Verschuldung. Wenn Sie sich zu sehr verschulden, kann das langfristig zu finanziellen Schwierigkeiten führen. Deshalb sollten Sie Ihre finanzielle Situation vor dem Kauf einer Immobilie gründlich analysieren und durchrechnen und ggf. auch professionell beraten lassen, um sich nicht zu einer für Sie persönlich zu hohen finanziellen Belastung verpflichten. Auch mögliche finanzielle Engpässe durch Krankheiten, fehlende Kinderbetreuung, u.ä. sollten bei der Planung der Finanzierung bedacht werden.

Ein weiteres Risiko bei der Finanzierung ist eine zu kurze Zinsbindung. Wenn Sie eine zu kurze Zinsbindung wählen, kann das bedeuten, dass Sie nach Ablauf der Zinsbindung mit höheren Zinsen konfrontiert werden, die Ihre monatlichen Raten erhöhen. Es ist daher ratsam, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, um langfristig planen zu können.

Risiko 5: Baugenehmigung und Bebauungsplan

Beim Kauf eines Grundstücks ist es wichtig, sich über die Baugenehmigung und den Bebauungsplan, sofern es einen solchen gibt, zu informieren. Entscheidend ist vor dem Kauf zu überprüfen, wie sich die Bebaubarkeit des Grundstücks tatsächlich darstellt. Auch hier können Sie sich nicht allein auf die Angaben des Verkäufers verlassen. Nur durch rechtzeitige eigene Überprüfung und evtl. Kontakt zur Gemeinde und dem Bauamt können Sie sicherstellen, dass Sie Ihr geplantes Bauvorhaben auch tatsächlich umsetzen können. Wenn Sie beispielsweise ein Haus auf einem Grundstück bauen möchten, das nicht als Bauland ausgewiesen ist, kann es sein, dass Ihnen die Baugenehmigung verweigert wird.

Auch der Bebauungsplan kann Einschränkungen enthalten, die Ihr Bauvorhaben beeinflussen. Beispielsweise kann es Einschränkungen hinsichtlich der Höhe des Gebäudes geben oder hinsichtlich der Art und Weise der Nutzung des Grundstücks.

Fazit: Lassen Sie sich anwaltlich beraten