Rückabwicklung eines Wohnungskaufs bei fehlendem Lärmschutz

Entscheidung des LG Coburg, Urteil vom 23.12.2014

Sachverhalt

Die Klägerin hatte nach mehreren Besichtigungsterminen eine Eigentumswohnung gekauft. Ein Teil des Kaufpreises wurde über Darlehen finanziert. Im Kaufvertrag haben die Parteien die Haftung des Verkäufers für Sachmängel ausgeschlossen. Dieser hatte versichert, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt seien. 

Später kam heraus, dass der Verkäufer sich nach seinem Einzug in die Wohnung einige Monate zuvor mehrfach bei der Hausverwaltung beschwert hatte, und zwar wegen einer im Erdgeschoss des Anwesens gelegenen Seniorentagesstätte. 

Die Klägerin hatte daraufhin unter Hinweis auf diese verschwiegene Lärmbelästigung den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und forderte den Verkäufer u. a. auf, den Kaufpreis zurückzubezahlen. 

Die Klägerin führte aus, die Lärmbelästigung sei unerträglich und auf eine nicht ausreichende Lärmdämmung im Anbau der Wohnung zurückzuführen. Man höre Gespräche, Singen und auch die Klingel aus der unter der Wohnung befindlichen Seniorentagesstätte. 

Diesen Mangel habe der Verkäufer arglistig verschwiegen. Das Gericht hatte ein Gutachten zum baulichen Zustand der Wohnung eingeholt. Des Weiteren hat das Gericht auch die Wohnung in Augenschein genommen. Durch das Gutachten hatte sich herausgestellt, dass die maßgeblichen Schalldämmwerte der Wohnung deutlich unterschritten waren, sodass die Störungen in einem nicht mehr zumutbaren Bereich lagen. 

Um diesen Mangel zu beheben, wäre es notwendig gewesen, die gesamte Fassade neu zu konstruieren. Dem Verkäufer konnte nachgewiesen werden, dass er wegen der Lärmbelästigung Dritten gegenüber sich dahingehend geäußert hatte, dass er sich überlegen müsse, die Wohnung wieder aufzugeben. 

Aufgrund dieses Umstandes ging das Gericht letztlich davon aus, dass der beklagte Verkäufer den Sachmangel der übermäßigen Lärmbeeinträchtigung kannte, dies jedoch der Käuferin, gleichsam Klägerin, beim Kauf der Wohnung arglistig verschwiegen hatte. 

Deshalb musste der Verkäufer die Wohnung gegen Erstattung des Kaufpreises wieder zurücknehmen. Des Weiteren musste er der zurücktretenden Käuferin den Schaden ersetzen, der ihr durch die Finanzierung des Kaufpreises entstanden war. 

Fazit

Die Verkäufer einer Wohnung/eines Hauses tun sich keinen Gefallen, wenn sie dem Kaufinteressenten bekannte Mängel verschweigen. Sie gehen ein hohes Risiko ein, dass der Verkauf rückabgewickelt wird und darüber hinaus Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden. In einem solchen Fall hilft dem Verkäufer auch ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss nicht weiter.

RA Daniel Müller

LL. M. Eur.