Scheidung der Vermieterfamilie

Ist ein verheiratetes oder in eingetragener Lebenspartnerschaft lebendes Paar Eigentümer einer vermieteten Immobilie, stehen meist beide Partner als Vermieter im Mietvertrag. Wird das Paar geschieden bzw. die Lebenspartnerschaft aufgehoben, können sich für den Mieter gewisse Probleme ergeben. Beispielsweise, wer nun die Miete beanspruchen kann oder ob Mietern die Kündigung wegen Eigenbedarf ins Haus steht. Neben einem interessanten Unterschied zwischen Mehrfamilien- und Zweifamilienhaus erfahren Sie in diesem Beitrag auch wichtige Informationen über Nebenkostenabrechnung, Unterhaltsaspekte und darüber, was bei einer Teilungsversteigerung des Mietshauses passiert, wenn die Familie des Vermieters sich scheiden lässt.

Was passiert mit der Mietwohnung bei Scheidung?

Wird das Paar geschieden, muss sich an den Gegebenheiten eigentlich nichts ändern. Die Mietwohnung verbleibt zunächst im gemeinsamen Eigentum beider Partner. Das Mietverhältnis mit dem Mieter wird unverändert fortgeführt.

Will das Vermieterpaar nichts mehr miteinander zu tun haben und auch über die Mietwohnung nicht mehr miteinander verbunden bleiben, wird das Interesse dahin gehen, die Mietwohnung zu verkaufen. Verkaufen können die Vermieter die Wohnung aber nur gemeinsam. Der einzelne Partner kann seinen Miteigentumsanteil gegen den Willen des anderen nicht allein verkaufen. Eine Option kann aber darin bestehen, dass ein Partner den Miteigentumsanteil des anderen übernimmt und diesen gegebenenfalls auszahlt. Der Partner, der verkauft, scheidet aus dem Mietvertrag aus, während der andere Partner als Erwerber das Mietverhältnis mit dem Mieter unverändert fortführt.

Ist zwischen den Partnern absolut keine Verständigung möglich, bleibt der Vermieterseite in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung. Dann wird die Wohnung beim Amtsgericht öffentlich versteigert. Derjenige, der das höchste Gebot abgibt, wird mit dem Zuschlag neuer Eigentümer. Als neuer Eigentümer tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein, ohne dass sich darin irgendetwas ändert. Der Erwerber kann das Mietverhältnis nur so übernehmen, wie es besteht. Es gilt der Grundsatz des § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“. Will der Erwerber die Miete erhöhen, muss er sich an den gesetzlichen Regeln orientieren. Letztlich kann er das Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarf für sich selbst und einen Haushaltsangehörigen kündigen.

Auf jeden Fall kann die Empfehlung nur lauten, dass sich die Partner als Vermieter wirtschaftlich sinnvoll verhalten und sich in der Entscheidungsfindung nicht gegenseitig blockieren. Wer die sinnvolle Verwertung der Mietwohnung aus emotionalen Gründen blockiert, schadet sich selbst.

Was bedeutet die Vermietung unterhaltsrechtlich?

Bezieht nur einer der Vermieter die Miete, zählt diese zum unterhaltsrechtlich relevanten Einkommen und wäre bei der Bemessung des Kindesunterhalts und des Ehegattenunterhalts zu berücksichtigen. Soweit die Wohnung finanziert wird, wäre der Kapitaldienst dagegen zu rechnen. Teilen sich die Vermieter die Miete, zählt diese auf Seiten beider Partner als Einkommen und dürfte sich unterhaltsrechtlich neutralisieren.

Was bedeutet es, wenn beide Partner Vermieter sind?

Stehen auf der Vermieterseite beide Partner als Eigentümer der vermieteten Wohnung im Mietvertrag, sind diese sogenannte Gesamtgläubiger (§ 428 BGB). Wenn die Regelung im Mietvertrag zunächst einmal außer Acht bleibt, dass die Miete wahrscheinlich auf ein bestimmtes Konto überwiesen werden soll, bedeutet dies, dass jeder der Partner die Miete fordern kann, der Mieter die Miete aber nur einmal zahlen muss.

Zugleich kann der Mieter nach seinem Belieben an jeden der Vermieter die Miete zahlen. Der einzelne Partner trägt als Vermieter damit das Risiko, dass der Mieter an den anderen Partner die Miete zahlt und er leer ausgeht. Intern hätte er insoweit einen Ausgleichsanspruch an den Partner und könnte, soweit er gleichberechtigter Miteigentümer ist, die Hälfte der Miete verlangen. Ob er den Anspruch dann realisieren kann, wäre nicht das Problem des Mieters.

Einfacher ist es, wenn die Wohnung einem der Partner allein gehört und der Partner auch allein im Mietvertrag steht. Dann muss der Mieter die Miete immer an diesen Partner als seinen Vermieter bezahlen. Gleiches gilt, wenn die Wohnung zwar beiden Partnern gehört, aber nur ein Partner im Mietvertrag als Vermieter bezeichnet ist.

Gut zu wissen: Gesetzliche Regelung gibt es nur, wenn der Mieter geschieden wird

Wird die Vermieterfamilie geschieden, gibt es keine gesetzliche Regelung, was mit dem Mietverhältnis passiert. Dafür gibt es im Grunde auch keinen Bedarf, da sich die Gegebenheiten mit den bestehenden rechtlichen Regeln gut erfassen lassen. Anders ist es, wenn auf Seiten des Mieters die Scheidung erfolgt. Dann regelt das Gesetz, welcher der Partner das Mietverhältnis fortführen darf und inwieweit der Vermieter verpflichtet ist, den geschiedenen Partner als neuen Mieter zu akzeptieren (§ 1568 Abs. III BGB). Die gesetzlichen Regelungen sind insoweit Mieterschutzrecht und sollen verhindern, dass der Mieter allein wegen der Trennung und Scheidung vom Partner auf der Straße steht.

An welchen Partner zahlt der Mieter die Miete?

In der Vermieterpraxis wird es aber meist so sein, dass im Mietvertrag eine Kontoverbindung benannt ist, auf die der Mieter die Miete überweist. Der Umstand, dass die im Mietvertrag benannten Partner Gesamtgläubiger sind, besagt nur, dass jeder Partner die Miete (theoretisch) beanspruchen kann. Diese rechtliche Regelung wird aber aufgehoben oder konkretisiert, soweit im Mietvertrag eine Kontoverbindung steht. Ist dort vereinbart, dass der Mieter die Miete auf ein von der Vermieterseite vorgegebenes Konto überweisen muss, ist der Mieter verpflichtet, sich daran zu halten. Die Frage, ob der einzelne Partner die Miete als Gesamtgläubiger beanspruchen kann, stellt sich dann nicht. Die Frage wird erst wieder interessant, wenn die Vermieterfamilie geschieden wird.

Wohin zahlt man die Miete nach Scheidung der Vermieterfamilie?

Wird die Vermieterfamilie geschieden, bleibt es im Idealfall bei der im Mietvertrag benannten Kontoverbindung. Als Mieter haben Sie dann kein Problem und überweisen die Miete nach wie vor auf dieses Konto. Es ist aber auch damit zu rechnen, dass die beiden Partner als Vermieter das Konto auflösen und jeder Partner ein eigenes Konto einrichtet.

In diesem Fall sollten Sie sich als Vermieter mit Ihrem Partner verständigen, wohin der Mieter jetzt die Miete überweisen soll. Im Prinzip könnte jeder Partner als Vermieter die halbe Miete beanspruchen. Für den Mieter dürfte diese Regelung schwierig sein, da er zwei Überweisungen tätigen müsste. Insoweit wäre es besser, wenn der Mieter die Miete auf ein einziges Konto auf der Vermieterseite überweist und die Vermieter untereinander regeln, wer welchen Anteil an der Miete erhält.

Können die Vermieter wegen Eigenbedarf das Mietverhältnis kündigen?

Wird die Vermieterfamilie geschieden, wird ein Partner aus der ehelichen Wohnung ausziehen und ist vielleicht darauf angewiesen, eine eigenständige Wohnung zu beziehen. In diesem Fall hätte der Partner als Vermieter ein berechtigtes Interesse, das bestehende Mietverhältnis mit dem Mieter dieser Wohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen (§ 573 Abs. II Nr. 2 BGB). Dieses Eigeninteresse ist als berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Die Kündigung muss dem Mieter bis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats zugehen und wird zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate (§ 573c BGB).

Soweit Vermieter und Mieter in einem Zweifamilienwohnhaus wohnen und eine Wohnung bislang von Vermieterseite selbst bewohnt wurde, können die Vermieter die Mietwohnung auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf (§ 573a BGB). Die Vermieter brauchen als Kündigungsgrund also kein berechtigtes Interesse nachzuweisen. In diesem Fall verlängert sich die normale Kündigungsfrist um drei Monate.

Beispiel:

Sie wohnen in Ihrem Zweifamilienwohnhaus und kündigen die Mietwohnung im Erdgeschoss wegen Eigenbedarfs. Der Eigenbedarf ergibt sich daraus, dass Ihr Partner nach Ihrer Trennung in diese Mietwohnung einziehen möchte. Die Kündigung geht dem Mieter am 2. Februar zu. Sie wird Ende Juli wirksam.

Soweit die beiden Partner als Vermieter im Mietvertrag benannt sind, müssen beide jede Entscheidung, die das Mietverhältnis betrifft, gemeinschaftlich treffen. Keiner kann gegen den Willen des anderen etwas entscheiden. Sollte die Mietwohnung gekündigt werden, muss das Kündigungsschreiben auf der Vermieterseite von beiden Partnern unterschrieben werden. Kündigt nur ein Partner, wäre die Kündigung nicht wirksam. Sollte ein Partner in Vertretung des anderen kündigen, ist dem Kündigungsschreiben eine Originalvollmacht des vertretenen Partners beizufügen. Fehlt eine solche Vollmacht, sollten Sie als Mieter die Vermieterseite umgehend auffordern, eine Vollmacht vorzulegen. Solange die Vollmacht nicht vorliegt, ist die Kündigung nicht wirksam.

Wer ist für die Nebenkostenabrechnung zuständig?

Die Scheidung ändert nichts daran, dass beide Vermieter für die Nebenkostenabrechnung in der Verantwortung stehen. Wahrscheinlich war es aber so, dass einer der Vermieter es übernommen hat, nach Ablauf eines Kalenderjahres die Nebenkosten abzurechnen. Dann wird es wahrscheinlich auch so bleiben. Noch einfacher ist es, wenn die Nebenkosten über die Hausverwaltung abgerechnet werden. Dann dürfte sich erst recht nichts ändern. Die Nebenkostenabrechnung ist bis spätestens Ende Dezember des auf das vergangene Kalenderjahr folgenden Jahres vorzulegen. Wird verspätet abgerechnet, kann der Vermieter keine Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung gegen den Mieter geltend machen.

Fazit

Auch wenn das Thema vorwiegend rechtlicher Natur ist, hat es große praktische Bedeutung. Als Vermieter sind Sie gut beraten, voreilige Entscheidungen zu vermeiden und möglichst keine wirtschaftlichen Nachteile zu riskieren. Sind Sie Mieter, haben Sie wahrscheinlich wenig zu befürchten, sollten die Situation aber ernst nehmen. Lassen Sie sich gern dazu anwaltlich von uns beraten.