Schicksal des Vertragsverlängerungsoptionsrechts am Ende der Laufzeit von Miet- oder Pachtverträgen

Das Problem: Viele insbesondere gewerbliche Mietverträge sowie Pachtverträge sehen eine Optionsmöglichkeit des Mieters/ Pächters vor und zwar in der Form, dass dieser durch Erklärung gegenüber dem Vermieter/Verpächter die Laufzeit des Vertrages einseitig verlängern kann. Wie wirkt es sich nun aus, wenn der Mieter/Pächter vor Ende der Vertragslaufzeit nichts tut, sondern das Objekt einfach weiter nutzt? Hierzu hat das OLG Celle mit Urteil vom 12.03.2014 (7 U 164/13 = NJW Spezial 2014, 418) Stellung genommen.

Der Fall: Die Parteien des Rechtsstreits schlossen im Jahre 2001 einen Landpachtvertrag mit einer Laufzeit von zunächst 5 Jahren, der dem Pächter eine mehrmalige Optionsmöglichkeit um jeweils weitere 5 Jahre einräumte. Der Pächter erklärte zunächst zweimal die Optionsausübung, dann aber zum Vertragsende am 01.03.2011 nicht mehr. Stattdessen setzte er den Gebrauch des Landstückes fort, bis der Verpächter im Februar 2012 die Kündigung des Pachtvertrages erklärte. Der Pächter verweigerte eine Herausgabe des Landstückes.

Die Entscheidung: Das OLG Celle verurteilte den Pächter zur Herausgabe des Landstückes. Das Optionsrecht des Mieters/Pächters erlösche mit dem Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit. Die Fortsetzung des Gebrauchs des Miet-/Pachtobjektes könne auch nicht als schlüssige/konkludente Ausübung des Optionsrechtes angesehen werden, denn die Fortsetzung des Gebrauchs erfolge erst nach Vertragsende, wenn das Optionsrecht bereits erloschen sei. Die Fortsetzung des Gebrauchs könne hier allenfalls eine Umwandlung des früheren befristeten und damit grundsätzlich nicht ordentlich kündbaren Vertrages in einen unbefristeten und damit dann ordentlich kündbaren Vertrag zur Folge haben.

Fazit: Die Entscheidung ist absolut zutreffend und verdeutlicht, dass Mieter/Pächter mit zeitlich befristeten Verträgen, welche Ihnen eine Vertragsverlängerungsoption einräumen, sich rechtzeitig mit dieser Vertragsverlängerung beschäftigen müssen. Völlige Untätigkeit führt wie im Urteil wenigstens zu einem oft nicht gewünschten ordentlichen Kündigungsrecht des Vermieters/Verpächters. Grundsätzlich sind für die Ausübung des Optionsrechts auch vertraglich festgelegte Fristen einzuhalten. Das Verpassen dieser Fristen verhindert ebenfalls eine wirksame Vertragsverlängerung, auch wenn sie noch vor Vertragsende erfolgt ist. Schließlich ist die Abgabe der Optionserklärung eine empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber einem Abwesenden im Sinne des § 130 BGB. Für die Fristwahrung ist daher der Zugang der Erklärung beim Vermieter/Verpächter entscheidend und nicht etwa die Absendung. Hierfür ist schließlich der Mieter/Pächter auch noch beweispflichtig. Also bietet sich z.B. die rechtzeitige Versendung der Erklärung per Einschreiben/Rückschein oder aber auch die persönliche Übergabe gegen Quittierung auf einer Kopie der Erklärung an.