Schimmel und Feuchtigkeit nach Hauskauf entdeckt

Besteht arglistiges Verschweigen vonseiten des Verkäufers, wenn das Haus schon beim Verkauf mit Schimmel belastet ist?

Wird bei einem Hauskauf durch den Verkäufer auf die Vorbelastung in Bezug auf Schimmel und Durchfeuchtungen nicht angemessen hingewiesen, hat dies zur Folge, dass hierin ein arglistiges Verschweigen gesehen werden kann. Dies führt unter Annahme der Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses gemäß § 446 BGB zur Anwendbarkeit der Vorschriften über die Sachmangelhaftung nach §§ 434 ff. BGB.

Die 4. Zivilkammer des LG Regensburg hatte im Jahr 2020 einen Fall zu entscheiden, bei welchem die Verkäuferin eines Grundstückskaufvertrages nicht auf die Vorbelastung in Form von Schimmel und Durchfeuchtungen hingewiesen hat. In dem Fall verneinte die Verkäuferin eine Vorbelastung mit Schimmel und Feuchtigkeitsschäden trotz direkter Nachfrage vonseiten der Käuferin bei einem der Besichtigungstermine. Aufgrund dessen ging das Gericht von einer arglistigen Täuschung aus und verurteilte die Verkäuferin in Form der Mangelhaftung nach den §§ 434 ff. BGB. (vgl. LG Regensburg Endurteil v. 8.12.2020 – 42 O 2327/17)

1. Wann liegt ein Mangel vor?

Eine Kaufsache ist mangelhaft, wenn sie gemäß § 434 Abs. 1 BGB nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Falls eine Beschaffenheit nicht ausdrücklich vereinbart wurde, wird auf die Beschaffenheit von Sachen der gleichen Art abgestellt.

Schimmelbelastungen sowie Feuchtigkeitsschäden an der Immobilie stellen einen klassischen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 BGB dar. Neben der mit Schimmel einhergehenden Gesundheitsgefahr, sorgt die ständige Feuchtigkeit zu Schäden am Mauerwerk. Wird gegen die Ursache der Feuchtigkeitsschäden nichts unternommen, folgt der Verlust der Bausubstanz. Eine Immobilie soll mit einer sichereren Bausubstanz, einem angenehmen Klima ausgestattet sein, sowie ein Leben ohne Gesundheitsgefährdung gewährleisten.

2. Gewährleistungsausschluss und arglistige Täuschung

Der häufig in Kaufvertragen über gebrauchte Kaufsachen festgehaltene Gewährleistungsausschluss greift nicht, sobald Sie als Käufer durch Ihren Verkäufer arglistig getäuscht wurden.

Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer Sie nicht über vorliegende Mängel aufklärt. Dabei reicht bereits das für Möglichkeiten eines Mangels seitens des Verkäufers. Bei Mängeln, welche auch bei einer sehr sorgfältigen Besichtigung nicht auffallen, trifft den Verkäufer einer Offenbarungspflicht. Insbesondere bei Nachfragen des Käufers ist der Verkäufer verpflichtet die Wahrheit zu sagen. Das bedeutet, dass es sich um einen nicht unerheblichen und verdeckten Mangel handeln muss und der Verkäufer den Mangel für möglich hält, es dennoch unterlässt die Käufer davon zu unterrichten.

In dem zu entscheidenden Fall erklärte die Immobilienverkäuferin die feuchten Flecken an der Wand mit einem leckenden Wasserhahn. Durch diese Aussage missachtete sie ihre Auskunftspflicht. Die Ursachen, insbesondere in Bezug auf nicht klar erkennbare Wärmebrücken, waren für die Käuferin nicht erkennbar. Deshalb gelangte das Gericht zur rechtlichen Bewertung, dass auf die Vorbelastung in Bezug auf Schimmel und Durchfeuchtungen nicht angemessen hingewiesen wurde mit der Folge, dass vonseiten der Verkäuferin ein arglistiges Verschweigen gesehen werden kann. 

3. Was können Sie tun?

Falls sie durch Ihren Verkäufer arglistig getäuscht wurden oder vermuten, dass ein arglistiges Verschweigen eines Mangels seitens Ihres Verkäufers vorliegt, kontaktieren Sie uns gerne. Wir sind spezialisiert auf das Immobilienrecht, insbesondere auf die arglistige Täuschung beim Kaufvertrag. Aufgrund unserer zusätzlichen Stärke im Baurecht sind wir die perfekten Ansprechpartner für Ihren Fall. Uns sind sämtliche Mängel, von Feuchtigkeitsschäden über fehlende Baugenehmigungen bis hin zu nicht fachmännisch angebrachter Elektrizität bekannt.

4. Ihre Rechte:

Wenn Sie arglistig getäuscht wurden, haben Sie ein Recht auf die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Daneben haben Sie weitere Ansprüche bezogen auf die Beiträge für Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision und Kosten für das Grundbuchamt. Diese und eventuell noch weit angefallene Kosten werden als Nebenkosten im Zusammenhang mit dem gegenständlichen Erwerb der Immobilie gesehen. Alle Kosten, die beim Nichterwerb der Immobilie nicht angefallen wären, stellen einen ersatzfähigen Schaden auf Grundlage des § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 BGB dar. Falls Sie trotz der vorliegenden Mängel weiterhin am Kaufvertag festhalten wollen, besteht die Möglichkeit der Aufforderung zur Mängelbeseitigung oder die Kaufpreisminderung. Egal welchen Wünsche Sie haben, wir machen Ihre Ansprüche beim Verkäufer geltend. Wir sind für Sie da, um in Ihrem individuellen Fall die Streitigkeit mit Ihrem Verkäufer zeitnah und bestmöglich zu beenden.