Mängel an der Fassade nach Immobilienkauf entdeckt

Treten nach einer Fassadenrenovierung erneut Wölbungen auf, die beim ersten Mal auf Nässe in der Wandbekleidung zurückzuführen waren, ist der Grundstücksverkäufer verpflichtet, bei Vertragsschluss über diesen Umstand zu informieren.

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem der Hinweispflicht über mögliche Feuchtigkeitsschäden in der Wandbekleidung nicht nachgekommen wurde. In dem Fall wurde die Fassade des Hauses renoviert, nachdem Wölbungen und Flecken an den auf einer Balkenkonstruktion angebrachten verputzten Spanplatten entdeckt wurden. Ein Jahr später stellte die Verkäufer erneut auftretende Fassadenwölbungen fest. Über diesen Umstand informierte sie die Käufer fälschlicherweise nicht. (vgl. BGH, Urteil vom 05.03.1993 - V ZR 140/91 (Stuttgart))

1. Liegt ein Mangel vor?

Ein Mangel liegt immer vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Das bedeutet, dass die Kaufsache im Sinne des § 434 BGB mangelhaft ist, wenn sie nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Beim Kauf einer Immobilie sollen grundsätzlich keine Feuchtigkeitsschäden vorliegen. Das Auftreten von Nässe in der Wandverkleidung stellt somit eindeutig einen Mangel dar.

2. Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses bei arglistigem Verschweigen

Gemäß § 444 BGB ist ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dabei muss der Käufer lediglich nachweisen, dass eine arglistige Täuschung seitens des Verkäufers vorliegt. Sie als Käufer trifft somit eine Nachweispflicht. Genau für diese Ermittlung, Bearbeitung und letztendlich auch Erbringung des glaubwürdigen Nachweises über die wahrscheinliche Kenntnis Ihres Verkäufers über den vorliegenden Mangel sind wir für Sie da.

3. Was ist eine arglistige Täuschung?

Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer den Käufer über nicht nur unerhebliche und verdeckte Mängel nicht aufklärt, obwohl er von dem vorliegenden Mangel Kenntnis hat. Dabei muss der Verkäufer sogar offenlegen, wenn er einen Mangel lediglich für möglich hält. Mängel, die dem Käufer bei einer aufmerksamen Besichtigung selbst auffallen können und bei der nötigen Sorgfalt auch auffallen müssen, sind nicht hinweispflichtig.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall wurde erfolgreich auf die Kenntnis der Verkäufer abgestellt. Grundsätzlich stellen nicht ohne weiteres erkennbare Wölbungen in der Hausfassade noch kein Mangel dar. Vor dem Hintergrund, dass die Fassadenwölbung erneut auftrat, muss von einer Offenbarungspflicht vonseiten der Verkäufer ausgegangen werden. Da bei der durchgeführten Fassadenrenovierung Feuchtigkeitsschäden durch Nässe in der Wandbekleidung zum Vorschein kamen, war es offensichtlich, dass die ein gutes Jahr später erneut auftretenden Wölbungen ebenfalls im Zusammenhang mit möglichen Feuchtigkeitsschäden stehen. Über diesen Umstand hätten die Verkäufer die Käufer hinweisen müssen. In dem beschriebenen Fall hielten die Verkäufer die erneuten Wölbungen für bedeutsam. Somit war der Vorwurf der Arglist gerechtfertigt.

4. Ihre Rechte:

Sobald Sie über die Beschaffenheit der Immobilie arglistig getäuscht wurden oder eine arglistige Täuschung für möglich halten, wenden Sie sich an uns. Wir sind Experten im Bereich des Immobilienkaufrechts. Gerne prüfen wir Ihren Fall, beraten Sie für die bestmögliche Lösung und unterstützen Sie mit vollem Einsatz bei der Inanspruchnahme Ihres Verkäufers. Sofern Sie weiterhin am Kaufvertrag über die Immobilie festhalten wollen, bestehen Möglichkeiten zum Beispiel in Form von Nachfristsetzung für die Mangelbeseitigung oder Minderung des Kaufpreises. Ist das Vertrauen zum Verkäufer unzumutbar zerstört, wodurch Sie gehindert sind am Kaufvertrag weiterhin festzuhalten, übernehmen wir für Sie unverzüglich die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Dabei wird die Rückzahlung des Kaufpreises aber auch die Erstattung der geltend gemachten Makler- und Notarkosten sowie die Ihnen unnötig entstandene Aufwendungen in Form eines Schadensersatzanspruchs ausgedrückt und durch uns gegen ihren Verkäufer gerichtet.