Schimmelgefahr: kein Grund für Mietminderung

• Bei der reinen Wahrscheinlichkeit von Schimmel in der Wohnung darf die Miete noch nicht gemindert werden.
• Vermieter sind nicht verpflichtet, Häuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren mit einer Wärmedämmung zu modernisieren.

Bei Schimmel in der Wohnung dürfen Mieter die Miete mindern (§ 536 Abs. 1 BGB). Wenn Schimmel aber nur zu befürchten ist und durch entsprechendes Lüften und Heizen abgewendet werden kann, ist die Minderung nicht erlaubt. Mieter müssen abwarten, bis eine konkrete Beeinträchtigung der Wohnung vorliegt. Das hat der BGH noch einmal klargestellt (Urteile v. 05.12.2018, AZ: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).

Schimmel oder kein Schimmel? Das ist hier die Frage.

Ältere Häuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren entsprechen oftmals nicht modernen Bauvorschriften, gerade bezüglich der Wärmedämmung. Wenn sie zum Bauzeitpunkt aber den damals geltenden Regularien entsprachen, können Mieter daraus kein Recht auf Mietminderung ableiten. Solange zwischen Vermieter und Mieter nichts anderes vereinbart ist, sind die alten Standards ausreichend. Die Mieter müssen die volle Miete bezahlen.

Das gilt auch, wenn eine Gefahr für Schimmelpilzbildung besteht. Den Mietern darf abverlangt werden, ausreichend zu lüften und zu heizen, um die Schimmelbildung zu vermeiden. Dies gilt auch, wenn längere Lüftungszeiten als in modernen oder sanierten Gebäuden notwendig sind – auch wenn dadurch höhere Heizkosten entstehen. Einen generellen Maßstab für das Lüftungs- und Heizverhalten, der sich auf alle Mietverhältnisse anwenden ließe, sieht der BGH nicht. Wie viel gelüftet und geheizt werden muss, hängt immer davon ab, was dem Mieter im Einzelfall zumutbar ist.

Der BGH spricht davon, dass die „Tauglichkeit“ der Wohnung zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ (= wohnen) nicht aufgehoben oder gemindert wird, solange Schimmel gerade (noch) nicht vorliegt. Erst wenn sich trotz zumutbarem Lüften und Heizen Schimmel in der Wohnung bildet, darf die Miete gemindert werden. Dabei muss aber überprüft werden, ob der Schimmel aufgrund falschen Verhaltens der Mieter oder wegen der baulichen Unzulänglichkeiten entstanden ist.

Gibt es einen Handlungsbedarf für Vermieter?

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine ältere Wohnung mit einer Wärmedämmung zu modernisieren, wenn sie zum Bauzeitpunkt dem damals üblichen Bauzustand entsprach. Denn: Mit dem Mietvertrag haben die Mieter einer Wohnung in dem älteren Haus zugestimmt. Sie haben im Nachhinein kein Recht auf eine bauliche Verbesserung. Den Standard eines Neubaus dürfen Mieter von älteren Wohnungen gerade nicht erwarten.

Die Wärmedämmung gehört nicht zum notwendigen Wohnstandard, anders als beispielsweise eine ausreichende elektrische Versorgung. Auch in Altbauwohnungen kann ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei Elektrogeräten ermöglicht. Auf die Wärmedämmung sei laut BGH diese Regel aber nicht entsprechend übertragbar.

(AJO)