Schönheitsreparaturen - alles geklärt?

In Formularmietverträgen wird üblicherweise dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt. Seit 2004 wird diese Klauselpraxis durch den Bundesgerichtshof (BGH) auch bei renovierten Wohnungen immer mehr eingeschränkt.

Seit Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14) hält der BGH die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Vermietung unrenovierter oder renovierungsbedürftiger Wohnungen für gänzlich unzulässig, wenn der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhält.

Ist damit alles geklärt? Mitnichten!

Wann ist eine Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig?

Nach dem BGH muss die Wohnung dafür nicht übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt sein. Erhebliche Gebrauchsspuren aus der Zeit vor der Vermietung reichen aus, die bei „lebensnaher Betrachtung“ ins Gewicht fallen. Dies sei nicht der Fall, wenn die Zustände den „Gesamteindruck einer renovierten Wohnung“ vermitteln. In der mündlichen Urteilsbegründung wurde erläutert, bei einer renovierten Wohnung müssten „beim Einzug nicht unbedingt die Maler im Treppenhaus entgegenkommen“.

All das gibt wenig Hilfestellung. Es wird auf eine Einzelfallprüfung und sorgsame Argumentation ankommen.

Auch die notwendige Höhe eines angemessenen Ausgleichs, bei dem dann die Überwälzung der Renovierungspflichten doch zulässig bleibt, wird weitere Diskussionen eröffnen. In Frage kommen finanzielle Zuschüsse oder zeitweiser Erlass der Miete.

Im obigen Urteil reichte eine halbe Monatsmiete nicht aus. Überwiegend wird nach objektiven Kriterien von der Ersparnis des Vermieters in Höhe einer Handwerkerrechnung zzgl. Umsatzsteuer ausgegangen. Muss aber nicht auch die erforderliche Renovierungszeit in Höhe einer angemessenen Minderung einbezogen werden? Fragen bleiben somit offen.

RA Thomas Müting

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht