Steuerpflichten der Vermieter in Kroatien

Mit Blick auf die starke Touristikbranche, welche ein Fünftel des kroatischen Bruttoinlandsprodukts ausmacht, zeigt sich die Vermietung von Immobilien für ihre Eigentümer als lukrative Einnahmequelle während der touristischen Saison. Zur bestmöglichen Ausschöpfung dieses Potentials werden wir Ihnen im Folgenden die Bedingungen für Registrierung und Besteuerung sowie weitere öffentlich-rechtliche Bestimmungen näher darlegen.

Das Gastgewerbegesetz stellt nur geringe Anforderungen an Vermieter kleinerer Immobilien, deren Beherbergungsangebote innerhalb des eigenen Haushalts das folgende Ausmaß nicht überschreiten: 

1. Beherbergung in Zimmern, Wohnungen oder Ferienhäusern mit einer Kapazität von bis zu 20 Betten;
2. Beherbergung auf einem Campingplatz mit bis zu 10 Parzellen, jedoch nicht mehr als 30 Gästen zur gleichen Zeit; sowie
3. Frühstück, Voll- oder Halbpension für die beherbergten Gäste.

Zu einer Vermietung innerhalb dieses Rahmens sind in Kroatien kroatische Staatsbürger, Bürger anderer Mitgliedsstaaten der Europäischen Union sowie solche der Schweiz berechtigt. Dabei wird bezüglich der Voraussetzungen für ein solches Beherbergungsangebot zwischen Einwohnern und Nichteinwohnern unterschieden. Vermieter, die Staatsangehörige anderer Länder (sog. Drittländer) sind, müssen ein Gewerbe oder eine Handelsgesellschaft registrieren, um die vorgenannten Leistungen anbieten zu dürfen. Einwohner Kroatiens in diesem Sinne ist jede natürliche Person, die ihren Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthaltsort in der Republik Kroatien hat oder, die weder Wohnsitz noch Aufenthaltsort in der Republik Kroatien hat, jedoch im Staatsdienst beschäftigt ist und hierfür entlohnt wird. Wer weder Wohnsitz noch seinen gewöhnlichen Aufenthaltsort in der Republik Kroatien hat und nicht im Staatsdienst beschäftigt ist, wird nicht als Einwohner Kroatiens angesehen. Der Einwohnerstatus wird sowohl auf Basis der kroatischen Steuervorschriften als auch auf Grund der internationalen Verträge zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bestimmt.

Je nach Status des Vermieters, können vier unterschiedliche Arten von Steuern anfallen: Einkommensteuer, regionaler Einkommensteueraufschlag (Gemeindesteuer), Ertragsteuer und Umsatzsteuer.

Die Einkommensteuer wird entweder als Pauschaleinkommensteuer oder als Steuer auf das Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit gezahlt. Die Pauschaleinkommensteuer ist von Vermietern zu zahlen, die bis zu 20 Betten oder bis zu 10 Parzellen auf einem Campingplatz bei maximal 30 Gästen anbieten. Pro Bett beträgt die pauschale Einkommensteuer 300,00 kn (Kuna; ca. 40 €), pro Parzelle 350,00 kn (ca. 47 €). Behelfsbetten fließen nicht mit in die Steuerberechnung ein. Die pauschale Besteuerung eignet sich am meisten für private Vermieter. Dazu muss jedoch gesagt werden, dass diese Pauschalbesteuerung nur für kroatische Staatsbürger möglich ist.

Die Einkommensteuer auf Erträge aus selbständiger Tätigkeit ist von Vermietern zu zahlen, die eine größere Anzahl an Betten oder Parzellen anbieten, umsatzsteuerpflichtig sind, sich für diese Art der Besteuerung entschieden haben oder ausländische Staatsangehörige sind. Diese Vermieter sind sowohl zur Buchführung verpflichtet als auch zur Anfertigung jährlicher Steuererklärungen, welche bis Ende Februar für das vergangene Jahr abzugeben sind. Auch wenn die hierfür erforderlichen Formulare für Vermieter öffentlich erhältlich sind, ist ihnen regelmäßig zu empfehlen ihre Buchhaltung einem zugelassenen Buchhalter zu übertragen. Darüber hinaus müssen sich Vermieter, die Einkommenssteuer auf Erträge aus selbstständiger Tätigkeit zu zahlen haben, in das Register der Einkommensteuerpflichtigen eintragen lassen.

Die Einkommensteuer berechnet sich hier aus der positiven Differenz zwischen angegebenen Einnahmen und Ausgaben, bei progressiv ansteigenden Steuersätzen, die wie folgt festgelegt sind:

• 12 % für Erträge bis 26.400,00 kn (ca. 3.515 €),
• 25 % für Erträge von 26.400,01 kn bis 158.400,00 kn (ca. 21.090 €), für die über 26.400,00 kn erwirtschaftete Erträge,
• 40 % für die über 158.400,00 kn erwirtschafteten Erträge pro Jahr.

Umsatzsteuer ist von Vermietern zu zahlen, deren Ertrag im vorangegangenen Jahr mehr als 230.000,00 kn (ca. 30.622 €) betrug. Der Steuersatz für sie beträgt derzeit 13%. Darüber hinaus sind auch Vermieter, die Leistungen von Umsatzsteuerpflichtigen aus dem Ausland (z.B. ausländische Tourismusagenturen oder sonst. Vermittlungen wie Bookin.com oder Airbnb) in Anspruch nehmen, wiederum selbst verpflichtet Umsatzsteuer zu zahlen. Dabei berechnet sich die Umsatzsteuer dann nicht nach der Unterkunftsleistung, sondern auf Basis der Provision der Agentur. Der Umsatzsteuersatz beträgt in diesen Fällen 25%. Umsatzsteuerpflichtige sind des Weiteren verpflichtet monatliche Umsatzsteuererklärungen, jeweils bis zum 20. des Folgemonats, bei dem jeweils zuständigen Steueramt abzugeben, sich in das Umsatzsteuerpflichtigenregister eintragen zu lassen sowie eine Umsatzsteueridentifikationsnummer zu beantragen.

Der Einkommensteueraufschlag ist eine von den jeweiligen Gemeinden oder Städten, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, erhobene Gemeindesteuer und beträgt je nach Gemeinde zwischen 0 und 18 %. Dieser Aufschlag berechnet sich auf Grundlage der zu zahlenden Einkommenssteuer, sodass es sich in der Regel letztlich nur um kleinere Beträge handelt.

Ertragsteuer ist auf Erträge aus gastgewerblichen Leistungen von juristischen Personen zu zahlen, welche für das Angebot von gastgewerbliche Leistungen registriert sind, sowie von Einkommensteuerpflichtigen, denen das Steueramt diesen Status auf Antrag genehmigt hat bzw. deren Einkommen 400.000,00 kn (ca. 53.256 €) übersteigt und deshalb verpflichtet sind Ertragssteuer zu zahlen. Ertragsteuerpflichtige sind auch zur doppelten Buchhaltung (Erstellung von Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung) verpflichtet. Der Ertragssteuersatz beträgt 20%.

Staatsangehörige von Drittländern die ein Gewerbe angemeldet haben, zahlen Einkommenssteuer auf die Erträge des Gewerbes oder Umsatzsteuer, wenn das Einkommen aus dem Gewerbe 230.000,00 kn (ca. 30.622 €) überschreitet. Haben sie eine Handelsgesellschaft angemeldet, so müssen sie Ertragsteuer zahlen. Staatsangehörige von Drittländern sind verpflichtet sich innerhalb von 8 Tagen nach Anmeldung des Gewerbes in das „Register der Einkommensteuerpflichtigen wegen Einkommen aus Gewerbe“ eintragen zu lassen.

Neue Vermieter, die Staatsangehörige eines der Mitgliedsstaaten der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums sind, müssen vor der Eintragung in das jeweilige Register eine Genehmigung für die Vermietertätigkeit von dem zuständigen Amt der Staatsverwaltung einholen.

Strafen und Bußgelder für nicht angemeldete Steuerpflichten betragen bis zu 200.000,00 kn (ca. 26.628 €). Daher ist es unbedingt notwendig sich bereits vor Aufnahme der Vermietertätigkeit an einen kompetenten Fachmann zu wenden.

Schließlich ist zu erwähnen, dass Vermieter auch verpflichtet sind eine jährliche Kurtaxe zu bezahlen. Diese beläuft sich auf pauschale Beträge zwischen 150,00 und 300,00 kn (ca. 20 – 40 €). Die Kurtaxe ist eine Einnahme der jeweiligen Tourismusgemeinschaft, wie auch der jährlich zu zahlende Mitgliedsbeitrag von ungefähr 300,00 kn (ca. 40 €).