Störung des Hausfriedens - Was tun?

Regelmäßig kommt es zu Schwierigkeiten innerhalb eines Mietverhältnisses. Insbesondere wenn es sich bei dem vermieteten Objekt um ein Mehrparteienhaus handelt und der Vermieter im selben Haus wohnt, besteht ein hohes Konfliktpotenzial.

Ständig laute Musik, Dauerfeiern, Pöbeleien oder Ähnliches kann zu Streit mit den Nachbarn bzw. mit dem Vermieter selbst führen, doch was kann und sollte eine beeinträchtige Mietvertragspartei in einem solchen Fall tun?

Rechtliche Einordnung

Nach § 241 Abs. 2 BGB sind beide Mietvertragsparteien zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet. Hieraus folgt die Pflicht, sich bei der Nutzung des Mietobjekts so zu verhalten, dass die anderen Mieter bzw. Hausbewohner nicht mehr als unvermeidlich gestört werden.

Die Anforderungen an das Verhalten können sich etwa aus der Hausordnung ergeben. Im Übrigen richten sich diese nach der Verkehrssitte.

Wird gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme verstoßen, kann dies im Einzelfall zu einer Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens führen, vgl. § 569 Abs. 2 i. V. m. § 543 Abs. 1 BGB.

Gerade im Falle von Lärmstörungen muss beachtet werden, dass auch grundsätzlich erlaubtes Verhalten, wie etwa das Spielen eines Musikinstruments, im Einzelfall einen solchen Verstoß darstellen kann. Gleichermaßen ist jedoch zu berücksichtigen, dass in einem Mehrfamilienhaus Beeinträchtigungen in notwendigem Umfang hinzunehmen sind, da diese nicht vollständig ausgeschlossen werden können.

Allerdings muss die Störung des Hausfriedens nach dem eindeutigen Wortlaut des § 569 Abs. 2 BGB „nachhaltig“ sein. Es genügt insoweit grundsätzlich nicht nur eine lediglich einmalige Störung.

Die nachhaltige Störung des Hausfriedens muss als „besonderer wichtiger Kündigungsgrund“ unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dazu führen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Nach § 543 Abs. 3 S.1 BGB ist eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens grundsätzlich erst nach erfolgloser Abmahnung möglich. In den Fällen des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB kann auf eine vorherige Abmahnung verzichtet werden.

Was sollte man im Falle einer Störung des Hausfriedens tun?

Die kündigende Partei hat im Streitfall die nachhaltige Störung des Hausfriedens zunächst hinreichend substantiiert, d.h. detailliert darzulegen und zu beweisen. Daher sollte so früh wie möglich ein Lärm- bzw. Störungsprotokoll geführt werden. Hierin sollten bestenfalls die Störungen nach Art, Intensität, Datum, Uhrzeit und Dauer aufgezeichnet werden. Soweit möglich, sollte auch notiert werden, welche Personen als Zeugen der Störungen in Betracht kommen.

Da ein zu langes Zuwarten gerade gegen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung sprechen kann, sollte jedenfalls zügig gehandelt werden.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass dieser Artikel eine Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzt.

Gerne unterstütze ich Sie bei etwaigen mietrechtlichen Rechtsstreitigkeiten.