Zustimmung zur Mieterhöhung – Was Mieter beachten sollten

Regelmäßig wird in den Nachrichten von den stetig steigenden Mietpreisen berichtet. Insbesondere angesichts der jüngsten Inflationsraten sehen sich auch einige Vermieter dazu veranlasst, eine Mieterhöhung durchzuführen. Das Mieterhöhungsverlangen wird teilweise mit Begründungen wie

    „(…) Da das Haus verkauft worden ist, ist der Käufer gemäß § 558 BGB berechtigt, die Miete anzupassen“

  „(…) Da die Inflation dauerhaft bei sieben Prozent liegt, muss auch die Miete künftig jährlich dementsprechend gemäß § 558 BGB ansteigen"

versehen.

Warum Mieter nicht vorschnell einem solchen Mieterhöhungsverlangen zustimmen sollten, ergibt sich aus der Systematik der Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 ff. BGB).

Hiernach gilt es zunächst zu unterscheiden zwischen einer einverständlichen Mieterhöhung (§ 557 BGB) und einer einseitigen Mieterhöhung durch den Vermieter (§§ 558 ff. BGB). Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen. Dagegen hängt eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (vgl. § 559 BGB) nicht von der Zustimmung des Mieters ab.

Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangens

Dabei sind an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht unwesentliche Anforderungen zu stellen. Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden, vgl. § 558a BGB. Ferner ist die Wahrung der Sperrfrist (vgl. § 558 Abs. 1 BGB) sowie die Einhaltung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3, 4 BGB) zu beachten.

Aus dem Erhöhungsverlangen hat eindeutig hervorzugehen, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrt wird. Die erhöhte Miete muss betragsmäßig ausgewiesen werden.

Anknüpfungspunkt für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete.

Diese wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind (vgl. § 558 Abs. 2 BGB).

Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann nach § 558a Abs.2 BGB insbesondere Bezug genommen werden auf

einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),

eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),

ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,

entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

In der Praxis wird eine Mieterhöhung zumeist auf einen Mietspiegel oder auf die Benennung von Vergleichswohnungen gestützt, weshalb im Folgenden auf beide Begründungsformen eingegangen wird.

Begründet ein Vermieter eine Mieterhöhung im konkreten Fall unter Bezugnahme auf einen (qualifizierten) Mietspiegel, ist zunächst zu überprüfen, ob es sich auch tatsächlich um einen offiziellen Mietspiegel handelt und ob dieser auf die konkrete Wohnung Anwendung findet.

Besteht für die gegenständliche Gemeinde kein Mietspiegel, steht es dem Vermieter frei, den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde heranzuziehen (vgl. § 558a Abs. 4 S. 2 BGB).

Dabei kann nicht ohne Weiteres auf den Mietspiegel eines benachbarten Stadtteils zurückgegriffen werden (vgl. etwa LG Heidelberg, Urteil v. 17.02.2012, Az.: S 95/11). Es kommt auf die Vergleichbarkeit der entsprechenden Gemeinden an. Sind diese nicht vergleichbar, erfüllt das Mieterhöhungsverlangen nicht die Anforderungen des § 558a BGB.

Der Vermieter kann ein Mieterhöhungsverlangen auch auf die Benennung von mindestens drei tatsächlich vermieteten Vergleichswohnungen stützen.

Hierbei gilt es genau zu überprüfen, ob es sich bei den benannten Wohnungen um vergleichbare Objekte handelt.

Dies betrifft insbesondere Merkmale wie Lage, Größe, Anzahl der Zimmer, Baujahr, Renovierungszustand sowie energetische Ausstattung. Die Vergleichbarkeit muss nicht hinsichtlich aller Merkmale erfüllt sein.

Soweit tatsächlich drei Vergleichswohnungen bezeichnet wurden, kann der Vermieter nur den Mietpreis, der für die günstigste der drei Vergleichswohnungen gezahlt wird, als ortsübliche Miete verlangen. Abzustellen ist auf die Quadratmetermiete.

Nichteinhaltung der Anforderung

Entspricht ein Mieterhöhungsverlangen nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 558a BGB, ist es unwirksam.

Stimmt ein Mieter vorschnell einem Mieterhöhungsverlangen zu, kann dies ungünstige Folgen haben.

Durch die Zustimmung zu dem Mieterhöhungsbegehren kommt eine wirksame Vereinbarung über eine entsprechende Mieterhöhung zustande. Diese ist Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 234/18).

Ein Mieter sollte dem Mieterhöhungsverlangen daher nicht vorschnell zustimmen und es im Zweifelsfall durch einen Anwalt überprüfen lassen.

Gerne berate ich Sie zu diesem Thema persönlich.