Tierhaltung in der Wohnung

Zur (unerlaubten) Tierhaltung in Wohnungen: Was darf der Mieter? Was darf der Vermieter verhindern?

Die Rechtsprechung zur Tierhaltung in Wohnungen ist - gelinde gesagt - uneinheitlich. Sie reicht von der fristlosen Kündigung für das Halten eines völlig friedlichen und nicht störenden kleinen Hundes bis zur erlaubten Haltung eines Kampfhundes (Listenhundes) trotz eindeutigen mietvertraglichen Verbots und mehrfacher Abmahnung.

Die gängigen Mietverträge enthalten ein Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt, wobei Kleintiere (Meerschweinchen, Schildkröte, Fische etc.) vom Verbot ausgenommen sind. Drei Problemkreise kommen bei Vorliegen derartiger Klauseln in der Praxis häufiger vor. Erstens: Trotz Erlaubnis kann exzessive Tierhaltung einen (fristlosen) Kündigungsgrund darstellen (Landgericht Aurich, Entscheidung vom 5.11.2009, 1 S 275/09). Im Mietvertrag wurde einem Mieter die Katzenhaltung erlaubt. 15 Katzen waren dann aber doch zu viel. Der Mieter musste ausziehen. Zweitens: Im Mietrecht gilt nach Auffassung der wohl überwiegenden Anzahl der Gerichte kein Gleichbehandlungsgebot. Sollte der Vermieter anderen Mietern die Hundehaltung erlaubt haben, muss er dies den Mietern deshalb nicht genehmigen (Landgericht Köln, Urteil vom 4.2.2010, Az.: 6 S 269/09). Dies findet seine Grenzen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben, sodass eine auf ähnlicher Tatsachenlage beruhende Entscheidung auch anders ausfallen kann. Drittens: Die Kampfhundhaltung führt regelmäßig zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Manch ein Kampfhund darf unter keinen Umständen in der Wohnung bleiben (so Amtsgericht Spandau, Urteil vom 22.3.2002, 3b C 956/01). Dem Mieter wurde fristlos gekündigt. Andere Gerichte sind da lockerer: Ein erwiesenermaßen nicht störender Kampfhund konnte nicht Grundlage einer fristlosen Kündigung sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 6.5.2005, 64 S 503/04). Generell gilt: Je weniger das Tier stört, umso eher kann es (und auch das Herrchen) trotz Verbots in der Wohnung bleiben.

Folgendes ist auch zu beachten: Nach einer Auffassung sollte zuerst auf Unterlassung, also auf Abschaffung des Tiers, geklagt werden. Eine fristlose Kündigung wäre dann erst möglich, wenn der Mieter das Tier trotz Unterlassungsklage und erfolgloser Zwangsvollstreckung weiter (oder wieder) hält. Vermehrt erheben Vermieter wohl auch deshalb Unterlassungsklagen und nicht gleich Räumungsklagen. Ob die Gerichte eine Räumungsklage nur deshalb ablehnen würden, weil der Vermieter nicht zuvor auf Unterlassung geklagt hat, ist aber fraglich.

Fachanwaltstipp Mieter: Verhandeln Sie bei Mietvertragsschluss die Art und Anzahl der erlaubten Tiere konkret aus. Sorgen Sie dafür, dass die von Ihnen gehaltenen Tiere möglichst niemanden stören. Verweigert der Vermieter die erforderliche Zustimmung, sollten Sie sich besser keinen wilden Kampfhund anschaffen und sich stattdessen mit einem friedlichen Dackel zufrieden geben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie sicher gehen wollen, dass sie vor Gericht nicht unterliegen, sollten Sie derzeit eine Unterlassungs- und nicht gleich eine Räumungsklage erheben. Eine fristlose Kündigung mit anschließender Räumungsklage sollten Sie nach erfolgloser Abmahnung nur mit gewisser Risikobereitschaft erwägen. Obwohl Vermieter in Berlin vermehrt Unterlassungsklagen erheben, ist keine eindeutige Rechtsprechungstendenz erkennbar, aus der sich der Vorrang der Unterlassungsklage ergibt.

Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht