Türkiye'deki Taşınmaz İşlemleriniz ile İlgili Bazı Hususlar

Türkiye’deki Taşınmaz İşlemleriniz ile İlgili Yetkilendirdiğiniz Kişilerle Aranızda Kurulacak Sözlü veya Yazılı Sözleşmelerde Dikkat Etmeniz Gereken Bazı Hususlar

Yurtdışında yaşayan birçok vatandaşımız yatırımlarını Türkiye’den ev veya arsa alarak değerlendirmektedir. Bu süreçte kat karşılığı inşaat sözleşmesi, vekalet sözleşmesi veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gibi hukuken ayrıntılı ve temelinde güvene dayalı sözleşmeler akdetmektedirler. Bu sözleşmelerin yanı sıra yine güven ilişkisinden ve maalesef Türk hukuk sistemine hâkim olmamalarından kaynaklanan sebeplerle, taşınmazdaki hisselerini karşılıksız veya satış sözleşmesi olarak göstererek yetkilendirdikleri kişilere devretmektedirler.

Bu hususta özellikle dikkat etmeniz gereken husus; örneğin vekalet sözleşmelerinde, yaptığınız sözleşmenin hangi işlemleri kapsadığı, sözleşmenin ne kadar süre ile geçerli olduğu, hukuki sonuçlarının neler olduğu gibi konularda, doğru bir şekilde bilgi edinmeniz gerektiğidir. Bu konuda ayrıca daha önce paylaşmış olduğumuz “Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Hukuka Aykırı Olarak Yapılan İşlemlerin İptali”  yazımızı okuyabilirsiniz. 

Yine örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhittin (yüklenicinin) sözlü olarak size bildirdiği; dairenin oda sayısı, inşaat işlerinde kullanılacak malzemenin hangi kalitede olacağı, hangi bağımsız bölümün size ait olacağı, dairenin kararlaştırılan teslim tarihinde bitmemesi halinde gecikme tazminatı bedeli vb. birçok detaylı konunun sözleşmede yazılı olduğunu ayrıntılı bir şekilde kontrol etmeniz gerekmektedir. 

Üzerinde anlaştığınız konular eğer yazılı sözleşmede yer almıyorsa, bu konuları ekletmeden sözleşmeyi imzalamamalısınız. Karşı taraf (müteahhit-yüklenici kişi veya şirket) anlaştığınız herhangi bir konuyu yazılı sözleşmede yer vermekten kaçınıyorsa ve sözlü anlaşmanın yeterli olacağını iddia ediyorsa, buna itibar etmemenizi öneririz. Aksi takdirde hak ve hukukunuzu savunmak ve ispat etmek çok güç olacaktır. 

Bu sebeplerle, Türkiye’de gerçekleştireceğiniz taşınmaz edinimine ilişkin ihtiyaç duyacağınız sözlü veya yazılı yapacağınız sözleşmelerde, hatta Tapu Müdürlüklerinde vereceğiniz imzalarda hangi işlemlere ilişkin haklarınızı devrettiğinizi çok iyi bilmelisiniz. 

Bu konuda Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin vermiş olduğu bir kararı paylaşmak isteriz. Davaya konu olayda özetle, Almanya’da yaşayan davacı, biriktirdiği tüm parasını, taşınır ve taşınmaz mallarını satarak kendisine ve diğer tüm çocuklarına birer daire bırakmak düşüncesiyle, Türkiye’deki taşınmazı üzerinde 5 katlı bir bina yaptırmak istemiştir. 

Bu amaçla oğlundan manevi destek ve yardım istemiştir. Ancak oğlu, babasının güvenini ve tecrübesizliğini kötüye kullanarak taşınmazı kendi üzerine almış, taşınmazın üzerine 5 katlı bir bina inşa ettirmiş ve babasının talep etmesine rağmen taşınmazı babasına devretmemiştir. Bu sebeple babası tapu iptal ve tescil davası açmış ancak mahkeme babanın davasını reddetmiştir. Çünkü mahkeme baba ile oğul arasındaki işlemleri “hile” olarak nitelendirmiş ve 1 yıllık hak düşürücü süre sebebiyle davanın süresinde açılmadığını gerekçelendirmiştir.

Red kararı temyizen incelenmiş olup Yargıtay ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur. Bozma kararına göre, Yargıtay baba ile oğul arasındaki işlemin “hile” değil, “inançlı işlem” olarak nitelendirilmesi gerektiğini, inanç sözleşmelerinden doğan davalarda zamanaşımının 10 yıl olduğunu bildirmiştir. Ayrıca davanın yazılı delille, yazılı delil yoksa delil başlangıcı niteliğinde bir belgeyle, ikrar, yemin ve hatta tanık ile dahi ispat edilebileceğini bildirmiştir. Bu hususların araştırılmamış olması sebebiyle mahkemenin kararını bozmuştur.  

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 15.09.2021 tarih ve 2021/1136E., 2021/646K. sayılı kararında belirtilen hususlar şöyledir; 

“Bir davada olayları açıklamak taraflara, hukuki nitelendirme hakime aittir (6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 33. madde). Hakim bir davada sadece tarafların ileri sürdükleri maddi vakıalar ve talep neticeleri ile bağlı olup, kanun hükümleri (olayların hukuki nitelendirmesi) ile bağlı olmayıp, davacının dayandığı dava sebebine uygulanacak kanun hükmünü kendiliğinden (re'sen) araştırıp bulmak ve uygulamakla yükümlüdür. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun "Hakimin davayı aydınlatma ödevi" başlıklı 31. maddesinde ise “Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir” hükmü yer almaktadır. 

Anılan madde gerekçesinde de açıklandığı üzere; bununla hakim, olayın ve hukuki uyuşmazlığın olgusal ve hukuki boyutlarını gerekli olduğu ölçüde taraflarla birlikte ele alabilecek, tarafların zamanında uyuşmazlığın çözümü için önemli vakıaların tamamı hakkında açıklama yapmalarını, özellikle ileri sürülen vakıalardaki eksiklikleri tamamlamalarını, delilleri ikame etmelerini ve geçerli talepleri ileri sürmelerini sağlayabilecek, gerçek isteminin ne olduğunu öğrenebilecektir. 

Öte yandan inançlı işlemler ise, inananın teminat oluşturmak veya yönetilmek üzere mal varlığı kapsamındaki bir şey veya hakkını, inanılana devretmesi ve inanılanın da inanç anlaşmasındaki koşullara uygun olarak inanç konusu şeyi kullanmasını, amaç gerçekleştiğinde ise belirlenen şekilde inanana iade etmesini içeren işlemlerdir. 

İnançlı bir işlem ile inanan, sahibi olduğu bir mülkiyet veya alacak hakkını inanılana kazandırıcı bir işlemle devretmekte ancak borçlandırıcı bir sözleşme ile de onu bazı yükümlülükler altına sokmaktadır. 

İnançlı işlemin taraflarını, inanan ve inanılan oluşturur. Bir hakkı ya da nesneyi, güvendiği bir kişiye inançlı olarak devreden kimseye “inanan” adı verilir. Devredilen hak veya nesneyi, kendisine ait bir hak olarak kendi yararına, doğrudan doğruya ve dolaylı olarak kullanan kişiye de “inanılan” denir. İnananın, inanılana inançlı olarak kazandırdığı hak ya da nesne ise “inanç konusu şey” olarak nitelenir. İnançlı bir işlemde, kazandırıcı işlemin tarafları ile borç doğuran anlaşmanın tarafları aynıdır. 

İnançlı işlemde inanılan, hakkını kullanırken kararlaştırılan koşullara uymayı, amaç gerçekleşince veya süre dolunca hak veya nesneyi tekrar inanana ( veya onun gösterdiği üçüncü kişiye ) devretmeyi yüklenmektedir. İnançlı işlem, kazandırmayı yapan kişiye yani inanana belirli şartlar gerçekleşince, kazandırmanın iadesini isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde bunun dava yoluyla hükmen yerine getirilmesi istenebilir. 

İnanç sözleşmesi, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Bu yazılı delil, tarafların getirecekleri ve onların imzalarını taşıyan bir belge olmalıdır. 

Açıklanan nitelikte bir yazılı delil bulunmasa da, taraflar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış (inanılan tarafından el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi) “delil başlangıcı” niteliğinde bir belge varsa 6100 Sayılı HMK'nın 202. maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir. 

Yazılı delil veya “delil başlangıcı” yoksa inanç sözleşmesinin ikrar (HMK m.188) yemin (HMK m.225 vd.) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Davacının yemin deliline dayanması halinde mahkemenin davacıya bu hakkını hatırlatması gerekir. 

İnanç sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmü gereğince inanç sözleşmesinden kaynaklanan davalarda zamanaşımı süresi on yıl olarak kabul edilmektedir. 

Somut olaya gelince; mahkemece, davacı tarafça 5 katlı bir bina yapmak üzere oğlu ...'tan manevi destek ve yardım istendiği ayrıca binanın yapımı için bir miktar paranın da oğlu olan davalıya verildiği, ancak davacının güvenini ve tecrübesizliğini kötüye kullanan davalının ... İli, ... İlçesi, ...Mahallesi, Mezarlık yolunda bulunan dava konusu taşınmazı kendi üzerine aldığı, daha sonra 5 katlı bina inşa ettirdiği, taşınmazın adına tesciline ilişkin istemin davalı tarafça kabul edilmediği iddia edilmiş ise de; bu iddiaların ispatlanamadığı, davanın hile hukuksal sebebine dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davası olup dava konusu taşınmazın yapımı sırasında davalı ile birlikte hareket ettiği sabit olan davacının işin tamamlanmasından 1 yıl sonra açtığı davada hak düşürücü sürenin dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Ancak yukarıda da belirtildiği gibi olayları açıklamak taraflara; nitelendirme hakime ait olup davacı tarafın açıklamalarına göre dava; inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olup mahkemece hile hukuksal sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davası olarak nitelendirilmesi ve bu nedenle hak düşürücü sürenin dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. 

Mahkemece, eldeki davanın inançlı işleme dayalı tapu iptali ve tescil davası olarak değerlendirilip bu kapsamda inceleme ve araştırma yapılarak karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hatalı nitelendirme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir”.

Yargıtay kararından da yola çıkılacağı üzere, taşınmazlarınız üzerinde hangi hakların kimler tarafından tesis edileceğine ilişkin verdiğiniz kararlarda öncelikle güven ilişkinizi sonra yaptığınız sözleşmeyi, daha sonra da bu sözleşmeden kaynaklanacak hukuki durumların neler olacağını çok iyi bir şekilde sorgulamanız ve doğru bir şekilde bilgilendirilmeniz gerekmektedir. 

Aksi takdirde haklarınızı savunmak ve ispat etmek çok güç bir hal alacaktır. Bazı hallerde resmi olmayan yazılı bir belge veya sadece bir tanık beyanı ispat sağlayacakken, bazı hallerde bir imza ile haklarınızdan tamamen feragat etmiş olabilirsiniz. Burada sizlere tavsiyemiz, hukuki işlemlerinizin özellikle öncesinde, yetkili ve bilgili kişilerden doğru bilgilere ulaşmanız olacaktır.