Unbebautes Grundstück kaufen oder verkaufen - Wichtige Tipps und Hinweise vom Anwalt

Sie wollen ein unbebautes Grundstück kaufen und beabsichtigen darauf ein Haus zu bauen? Oder sind Sie selbst Eigentümer eines unbebauten Grundstücks, das Sie vor Jahren gekauft oder geerbt haben, und möchten dieses nun verkaufen? Welche wichtigen Punkte beim Thema Kauf oder Verkauf eines unbebauten Grundstücks beachtet werden sollten, erfahren Sie im nachfolgenden Artikel.

Welcher Kaufpreis ist für das Grundstück angemessen?

Beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks sollten Sie sich am Bodenrichtwert orientieren. Der Bodenrichtwert gibt den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens an. Wichtig zu wissen ist, dass der Bodenrichtwert auf regionalen Kaufpreisen basiert und einen Durchschnittswert der Liegenschaftspreise einer Gemeinde, eines Gebiets oder eines Stadtteils darstellt. Deshalb bietet der Bodenrichtwert grundsätzlich eine gute erste Orientierung bei der Beurteilung, welcher Kaufpreis für ein unbebautes Grundstück angemessen ist. Soll der Grundstückswert genauer ermittelt werden, muss ein Verkehrswertgutachten eingeholt werden.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Die Bodenrichtwerte werden regelmäßig aktualisiert und sind über den örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte beim jeweiligen Bundesland bzw. bei der jeweiligen Gemeinde abrufbar. Zusätzlich dazu gibt es die Anwendung BORIS-D, das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland. Diese soll die amtlichen Auskunftsportale der Bundesländer ergänzen. Haben Sie den Bodenrichtwert ermittelt, sollten Sie für die konkrete Kaufpreisermittlung für Ihr Grundstück vor allem folgende Punkte beachten:

• Jedes Grundstück ist einzigartig! Deshalb kann der jeweils erzielbare Wert nur bedingt aus dem Wert anderer Grundstücke abgeleitet werden. Erfahrungsgemäß kann der erzielbare Kaufpreis durchaus auch deutlich über oder unter dem ermittelten Bodenrichtwert liegen. Es kommt immer auf die individuellen Besonderheiten des Grundstücks an.
• Der Bodenrichtwert kann veraltet sein! Gerade in letzter Zeit erscheinen die Bodenrichtwerte in vielen Regionen zu niedrig, weil es massive Preissteigerungen bei Grundstücksverkäufen gegeben hat.
• Entscheidend für die Kaufpreisermittlung und Werthaltigkeit des Grundstücks ist die Frage, ob und wie das Grundstück bebaut werden kann. Je mehr Wohnfläche darauf errichtet werden kann, desto höher ist der erzielbare Kaufpreis!

Kann jedes Grundstück beliebig bebaut werden? Wo finde ich Informationen zur zulässigen Bebauung?

Ob und wie ein Grundstück bebaut werden darf, hängt von verschiedenen rechtlichen und praktischen Voraussetzungen ab. Zunächst sollten Sie herausfinden, ob das unbebaute Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt. Aus dem Bebauungsplan geht in der Regel hervor, wie das Grundstück bebaut werden darf. Der Bebauungsplan (auch B-Plan genannt) enthält ganz konkrete Festlegungen über die Art und Weise und das Maß der erlaubten baulichen Nutzung. Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde oder Stadt danach, ob ein Bebauungsplan existiert. In vielen Fällen finden Sie den aktuell gültigen Bebauungsplan auch online. 

Tipp: Bauvoranfrage stellen und Bauvorbescheid erteilen lassen!

Wenn Sie trotz Einsichtnahme des Bebauungsplans unsicher sind, was hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks gilt, kann es sinnvoll sein, einen Bauvorbescheid mittels einer Bauvoranfrage zu beantragen. Dies gilt für Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Sie können Vorschläge zur Bebauung beim Bauamt einreichen und sich so eine rechtsverbindliche Auskunft erteilen lassen, ob das geplante Projekt realisierbar ist oder nicht. Käufer können sich auf diese Weise schnell und mit vergleichsweise geringen Kosten Klarheit verschaffen, ob das angebotene Grundstück überhaupt geeignet ist für das beabsichtigte Bauvorhaben. Aber auch Verkäufer können mit der Präsentation eines Bauvorbescheids den Kaufinteressenten konkret aufzeigen, wie sich die Bebaubarkeit bei dem angebotenen Grundstück darstellt. In der Regel können Verkäufer damit auch einen höheren Kaufpreis erzielen. Zeigt sich bei der Ermittlung der Bebaubarkeit, dass eine Bebauung mit mehreren Wohneinheiten zulässig ist, wird auch ein Verkauf an einen Bauträger besonders interessant.

Bieterverfahren beim Grundstücksverkauf

Wenn das zu verkaufende Grundstück überdurchschnittlich attraktiv erscheint, kann sich eine Vermarktung im Bieterverfahren lohnen, um den bestmöglichen Kaufpreis zu erzielen. Das Bieterverfahren sollte jedoch nicht mit dem Zwangsversteigerungsverfahren verwechselt werden. Beim Bieterverfahren geht es lediglich um die Kaufpreisermittlung. Dadurch verpflichtet sich der Grundstückseigentümer aber nicht, dann auch tatsächlich an den Höchstbietenden zu verkaufen.

Generell gilt: Auch der Verkauf oder Kauf von unbebauten Grundstücken muss beim Notar beurkundet werden. Als erfahrene Rechtsanwältinnen mit dem Schwerpunkt auf Immobilienrecht beraten und unterstützen wir Immobilienkäufer gleichermaßen wie Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Die Prüfung eines notariellen Immobilienkaufvertrags bieten wir zum Festpreis von 299,00 Euro an. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.