Unwirksame AGB-Klausel für erhöhte Grundsteuer bei Gewerbeimmobilie

Neben dem vertraglich vereinbarten Mietzins müssen Mieter in der Regel auch noch sogenannte Nebenkosten bezahlen. Das jedenfalls ist in den meisten Mietverträgen festgelegt und umfasst beispielsweise Posten wie die Grundsteuer. Doch längst nicht alle Klauseln sind tatsächlich wirksam, wie ein kürzlich vom Bundesgerichthof (BGH) entschiedener Fall zur Grundsteuer wieder einmal zeigt.

Vermieterin sollte Grundsteuer zahlen

In einem 2007 abgeschlossenen Gewerbemietvertrag war – zunächst recht mieterfreundlich und der gesetzlichen Regelung entsprechend – vereinbart, dass die Grundsteuer von der Vermieterin gezahlt wird. Im nächsten Satz hieß es allerdings: „Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“

Nach der Übergabe Ende 2008 wurde das darauf errichtete Geschäftshaus im März 2009 schließlich eröffnet. Die Stadt hatte zuvor im Januar 2009 die Grundsteuer auf 16.029,24 Euro festgesetzt und bei ihrer Berechnung noch ein unbebautes Grundstück zugrunde gelegt.

Grundsteuer viermal so hoch wie im Vorjahr

Im folgenden Grundsteuerbescheid vom Januar 2010 ging die Behörde dann von einem Geschäftsgrundstück aus, für das ein wesentlich höherer Grundsteuermessbetrag gilt. Dementsprechend betrug die Grundsteuer nun fast 67.000 Euro – mehr als viermal so viel wie im Vorjahr.

Die Vermieterin verlangte daraufhin die Differenz von ihrem Mieter und berief sich auf die Regelung aus dem Mietvertrag. Der Mieter der Immobilie wollte allerdings nicht zahlen und so stritt man schließlich vor Gericht über insgesamt drei Instanzen.

AGB-Klausel nicht eindeutig und unwirksam

Anders als das Berufungsgericht hielten die Richter am BGH die im Vertrag verwendete Formulierung nicht für eindeutig. Unklar blieb nämlich, ob eine Erhöhung im Sinne der Klausel auch dann vorliegen soll, wenn sich wegen einer Neubebauung Einheitswert und Grundsteuermessbetrag ändern.

Das ist schließlich keine vom Steuergesetzgeber – durch Änderung von steuerlichen Normen – gewollte klassische „Steuererhöhung“. Gleichzeitig muss dem Mieter, einem großen Betreiber zahlreicher Warenhäuser, bekannt gewesen sein, dass es durch einen Neubau zu einer anderen grundsteuerlichen Bewertung und entsprechend höheren Grundsteuer kommen würde.

Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter

Das Berufungsgericht war davon ausgegangen, dass von Vermieterseite erkennbar eine möglichst umfassende Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter gewollt war, also inklusive aller Erhöhungen der Grundsteuer, gleich aus welchem Grund sie erfolgen sollten.

Dem widersprach allerdings der BGH. Der Mietvertrag bestimmt schließlich ausdrücklich, dass zunächst die Vermieterin die Grundsteuer zu zahlen hat. Bei welcher Art von Erhöhung dann von den Mietern die Differenz gezahlt werden müsste, war für die Richter hingegen nicht eindeutig erkennbar.

Mehrdeutige Klauseln gehen grundsätzlich zulasten des Verwenders, in diesem Fall also der Vermieterin. Die kann daher nach dem BGH-Urteil keine Grundsteueranteile von ihrem Mieter erstattet verlangen.

(BGH, Urteil v. 17.02.2016, Az.: XII ZR 183/13)

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