Verpflichtung des Kunden zur Leistung der Maklerprovision bei Erwerb durch einen Dritten

In einem Urteil vom 14.09.2017 hat der Bundesgerichtshof aufgezeigt, wann ein Makler im Ausnahmefall von seinem Kunden die Maklerprovision verlangen kann, obwohl der Hauptvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde.

Der Ausgangsstreit

Es klagt eine Immobilienmaklerin. Der Beklagte hatte diese im April 2010 damit beauftragt, eine Immobilie zu suchen. Nachdem der Nachweis erbracht wurde, unterzeichneten die Parteien eine Nachweisbestätigung, in der sich der Auftraggeber zur Zahlung einer Maklerprovision bei Erwerb oder Anmietung „durch uns oder durch ein durch uns verbundenes Haus“ verpflichtete.

Tatsächlich erwarb dann der Bruder des Maklerkunden das Objekt. Die Maklerin stellte dem Bruder die Maklerprovision in Rechnung, die sie dann noch vor Gericht durchgesetzt hat. Der Bruder war allerdings vermögenslos und konnte den Kaufpreis nicht bezahlen. Die Verkäuferin trat deshalb vom Kaufvertrag zurück.

Nunmehr stellte die Maklerin auch dem eigentlichen Auftraggeber die Maklerprovision in Rechnung. Sowohl Landgericht als auch Oberlandesgericht gaben der Maklerin recht. Da die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen wurde, erhob der Auftraggeber Nichtzulassungsbeschwerde bei dem BGH.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof weist die Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Der Maklerkunde ist zur Zahlung der Provision verpflichtet.

Nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB steht einem Makler ein Vergütungsanspruch nur dann zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Hat der abgeschlossene Vertrag einen von dem nachgewiesenen Vertrag wesentlich abweichenden Inhalt, entsteht der Anspruch auf Maklerlohn nicht. Wenn aber mit dem abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich derselbe Erfolg erzielt wird, wie mit dem nachgewiesenen Vertrag, soll ausnahmsweise der Maklerlohn doch zu zahlen sein.

Besteht der Unterschied zwischen den Verträgen darin, dass nicht der Auftraggeber, sondern ein Dritter den Vertrag abschließt, wird eine wirtschaftliche Identität bejaht, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dies muss jeweils im Einzelfall entschieden werden. Spannend (und bislang noch durch den BGH nicht entschieden) ist jetzt die Frage, ob eine wirtschaftliche Identität in solchen Fällen dann wieder dadurch ausgeschlossen wird, dass der Makler schon gegen den Dritten einen Maklerlohnanspruch geltend machen kann.

Im vorliegenden Fall kann der Bundesgerichtshof aber darauf verzichten, diese Frage zu klären. Der Auftraggeber hatte sich in den Nachweisbestätigungen einschränkungslos zur Leistung der Provision verpflichtet, wenn ein mit ihm „verbundenes Haus“ das Objekt erwirbt. Der Bundesgerichtshof bestätigt die Entscheidung der Instanzgerichte, die hierin eine Eigenverpflichtung des Auftraggebers gesehen haben, der sich auch dann zur Zahlung verpflichten wollte, wenn ein Dritter erwirbt, unabhängig davon ob dieser selbst zur Zahlung der Provision verpflichtet ist. Dass der Bruder des Auftraggebers unter den Begriff eines mit „diesem verbundenen Haus“ fällt, war zwischen den Parteien unstreitig.

Praxistipp

Leider bleibt also die Frage, ob die wirtschaftliche Identität durch eine Zahlungsverpflichtung des erwerbenden Dritten durchbrochen wird, weiterhin unbeantwortet. Hier besteht weiter Unsicherheit für den Rechtsverkehr.

Wann eine wirtschaftliche Identität zu bejahen ist oder nicht, muss jeweils im Einzelfall anhand der veröffentlichten Rechtsprechung beurteilt werden.