Vonovia – Fehler und Ungereimtheiten in den jährlichen Nebenkostenabrechnungen?

Vonovia ist in aller Munde. Leider nicht immer nur positiv. Vonovia ist ein deutscher Immobilienkonzern, dem 400.000 Wohnungen in Deutschland gehören. Immer wieder werden Vorwürfe gegen Vonovia laut. Bei diesen Vorwürfen geht es auch um Fehler und Ungereimtheiten in den jährlichen Nebenkostenabrechnungen.

Betriebs-/ Nebenkosten generell

In den allermeisten Mietverträgen ist geregelt, dass der Mieter neben der eigentlichen Miete auch noch die sogenannten Betriebskosten an den Vermieter zahlen muss. Hierbei handelt es sich um eine Vielzahl von Kostenposten, etwa für Heizung, Wasser, Grundsteuer und Gebäudeversicherung, Müllabfuhr und Straßenreinigung, Treppenhausreinigung, Hausmeister, Gartenpflege und noch einiges mehr. Dann zahlt der Mieter normalerweise einen monatlichen Abschlag, einmal im Jahr wird dann per Nebenkostenabrechnung Kassensturz gemacht.

Diese Abrechnung muss klar und verständlich und natürlich auch inhaltlich richtig sein. So muss die Abrechnung den Abrechnungszeitraum enthalten und den Umlageschlüssel angeben und erläutern. Bei Mehrfamilienhäusern müssen die Gesamtkosten für das Gebäude genannt und der Anteil des Mieters berechnet werden. Die geleisteten Abschläge müssen aufgelistet und vom Gesamtbetrag abgezogen werden. Letztlich muss klar sein, ob und wie viel der Mieter noch nachzahlen muss bzw. ob er einen Betrag vom Vermieter zurückerhält.

Gebot der Wirtschaftlichkeit

Wichtig: Über alledem schwebt immer das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Der Vermieter muss drauf achten, dass die Betriebskosten nicht ausufern. Er muss zwar nicht immer den billigsten Anbieter nehmen, aber er muss auch die Interessen seines Mieters im Auge behalten und jedenfalls außergewöhnlich hohe Kosten vermeiden.

Also: Die Erteilung einer transparenten und korrekten Nebenkostenabrechnung kann eine durchaus anspruchsvolle Aufgabe sein. Aber man sollte meinen, dass es für professionelle Wohnungsunternehmen ein Leichtes sein sollte, die Nebenkosten korrekt abzurechnen. Manche Großvermieter scheinen sich damit allerdings – vorsichtig gesagt – durchaus schwerzutun.

Was genau sind die Vorwürfe gegen Vonovia in diesem Zusammenhang und was kann das für Mieter bedeuten? 

Vonovia betreibt eigenen Angaben nach einen technischen Service als Dienstleister für Handwerksleistungen mit mehr als 5000 (!) Mitarbeitern, der sich um Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen in ihren Wohnungsbeständen kümmert und Wohnungen energetisch modernisiert. Hinzu kommt ein Wohnumfeld Service mit über 400 eigenen Mitarbeitern, die die Freiflächen der Immobilien bewirtschaften. Schon Mitte 2018 wurden in den Medien Vorwürfe gegen Vonovia wegen überhöhter Betriebskostenabrechnungen laut. Spiegel-online stellte sogar die Frage, ob sich Vonova an seinen Mietern bereichern würde. Tausende Mieter seien „verärgert, wegen Mieterhöhungen, teurer Modernisierungen und immer wieder wegen vermeintlich überhöhter Betriebskosten.“

So war einem Kölner Vonovia-Mieter aufgefallen, dass in der Heizkostenabrechnung 2015 ein Zahlendreher war und fast 14 % zu viel berechnet wurde. Das soll Vonovia dann zwar bei dem konkreten Mieter korrigiert haben, aber bei anderen Betroffenen aus der Siedlung nicht. In einem anderen Beispielsfall habe Vonovia Kosten für eine „Baumwartung“ abgerechnet, obwohl solche Kosten gar nicht umlagefähig sind. Es wurde von Unmut in sehr vielen Vonovia-Wohnungen in Deutschland und laufenden Beschwerden bei Mietervereinen berichtet. 

Ende März 2019 berichtete Spiegel-Online dann davon, dass Mieter sich gegen dubiose Abrechnungen von Vonovia wehren. Bundesweit hätten Mieter von Auffälligkeiten und Leistungen berichtet, die abgerechnet, aber nie erbracht würden. Fast schon kurios der Fall einer Mieterin aus Leverkusen, die nicht gezahlt hatte, weil sie trotz Bitte keine Belege bekommen hatte. Vor Gericht zeigte sich dann, dass es sich, dass bei abgerechneten Kosten für eine Versicherung gar nicht um die Mietwohnung, sondern um ein Verwaltungsgebäude der Vonovia in Essen ging!

Unser Fazit:

1. Mieter von großen Wohnungsgesellschaften sollten bei Nebenkostenabrechnungen genau hinschauen. Gerade wenn der Vermieter Arbeiten am Objekt von eigenen Tochterunternehmen erledigen lässt, kann ein strukturell erhöhtes Risiko bestehen, dass überhöhte Kosten entstehen bzw. die Betriebskosten nicht richtig abgerechnet werden.
2. Dabei sollte man sich auch nicht einem großen Namen seines Vermieters abschrecken lassen. Mietrecht ist Mieter(schutz)recht und so wird das von den Gerichten auch in aller Regel gehandhabt.
3. Wenn man als Mieter Zweifel hat, dann sollte man die Abrechnung nicht einfach akzeptieren, sondern durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Über die Kanzlei Mutschke

Die Mutschke Rechtsanwaltsgesellschaft mbH berät Vonovia-Mieter sowie generell Mandanten u. a. im Bereich des Mietrechts. Die Kanzlei ist deutschlandweit tätig und unterhält Büros in Düsseldorf und Bielefeld.