Vorsicht bei Instandhaltungsklauseln in Gewerbemietverträgen!

In Mietverträgen über Gewerberäume finden sich häufig Regelungen zur Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten. Diese werden - jedenfalls hinsichtlich der vom Mieter exklusiv genutzten Flächen - gerne vollständig dem Mieter übertragen.

Da es sich bei solchen Verträgen in aller Regel um vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, unterliegen die Inhalte einer strengen Wirksamkeitskontrolle.

Die Entscheidung des OLG Frankfurt v. 06.11.2020 - 2 U 47/20

Das OLG Frankfurt hatte über folgende Klausel zu befinden:

"Der Mieter wird innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen und die nicht durch höhere Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen."

Nach Beendigung des Vertrages und Rückgabe der Mietsache forderte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz in Höhe von knapp 250.000 € für die Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands, insbesondere wegen unterlassener Instandhaltungsarbeiten.

Das OLG lehnte eine Verantwortung des Mieters aufgrund der oben zitierten Klausel ab. Diese sei unwirksam, da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. So werde mit dieser Regelung versucht, dem Mieter nicht nur den Instandhaltungsaufwand aufzuerlegen, der ausschließlich durch dessen Mietgebrauch veranlasst ist. Dies sei aber unzulässig, soweit nicht sichergestellt ist, dass der Mieter nicht auch jenen Aufwand zu tragen hat, der z. B. von seinem Vormieter verursacht wurde. Da vorliegend nicht anzunehmen war, dass sämtliche Einrichtungen der Mietsache bei Mietbeginn neuwertig waren, grenze die Klausel die Haftung des Mieters nicht ausreichend ein.

Ob der Mieter aus anderen Gründen ersatzpflichtig ist, nämlich insbesondere wegen einer übermäßigen und mithin vertragswidrigen Nutzung (Umkehrschluss aus § 538 BGB), sei von der Vorinstanz nicht geklärt worden, so dass der Rechtsstreit an diese zurückverwiesen wurde .

Folgen für die Praxis:

Die Ansicht des OLG Frankfurt verdient im Ergebnis Zustimmung. Ähnlich hatte sich der VIII. Senat des BGH bereits zu Schönheitsreparaturklauseln positioniert, wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn in einem nicht renovierten Zustand übergeben wurden (BGH v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14).

Wenn sich allerdings die Ansicht des Senats auch beim BGH durchsetzen sollte, birgt dies viel Sprengstoff für die meisten gewerblichen Mietverhältnisse! Kaum ein Gewerbemietvertrag betrifft neuerrichtete Einheiten. In fast allen Fällen sind die vermieteten Einrichtungen nicht neuwertig. Sieht der Vertrag für die exklusiv genutzten Bereiche der Mietsache keine "Kostendeckelung" vor, wäre daher ausschließlich der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung zuständig!

Die weitere Entwicklung in der Rechtsprechung bleibt abzuwarten. Will ein Vermieter Instandhaltungspflichten (sicher) wirksam auf den Mieter übertragen, wird er derzeit kaum umhinkommen, diese Pflichten auf solche Schäden zu begrenzen, die auf den Mietgebrauch zurückzuführen sind, die Risikosphäre des Mieters betreffen und zusätzlich (ähnlich wie im Wohnungsmietrecht) eine Kostenobergrenze für den Einzelfall sowie für das gesamte Mietjahr vorzusehen.