Wichtiger Grund gegen das Eintrittrecht des Ehegatten

I. Zum Sachverhalt

Entscheidung des AG Hamburg-Wandsbek

Die Klägerin schloss mit dem verstorbenen Mieter K am 07.09.2010 einen Nutzungsvertrag über die Überlassung einer Genossenschaftswohnung zum Gebrauch. Am selben Tag schloss sie mit ihm einen „Betreuungsvertrag für die betreute Altenwohnanlage“, welcher die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Betreuungsleistungen und die Vereinbarung eines Betreuungszuschlags regelte. Im Betreuungsvertrag ist vorgesehen, dass dieser in Verbindung mit dem Nutzungsvertrag geschlossen wird, sowie, dass er nur in Zusammenhang mit einer Aufhebung des Nutzungsvertrages gekündigt werden kann. Ferner ist der Betreuungszuschlag für eine Person laut Vertrag in die Miete einbezogen.

Der Mieter verstarb am 05.03.2019 im Alter von 77 Jahren. 

Die klagende Vermieterin forderte die 49jährige Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Sie kündigte den von Gesetzes wegen eintretenden Mieter außerordentlich und zur Sicherheit hilfsweise ordentlich. Dies mit Recht.

Zur Begründung wurde im Kündigungsschreiben angeführt, dass die 49-jähige Beklagte nicht die Altersvoraussetzungen für die Nutzung einer Servicewohnung für Senioren erfüllt habe.

Die Klage Vermieterpartei war im Ergebnis erfolgreich.  

Denn die sog. Doppelkündigung  der Klägerin war gemäß § 563 Abs. 4 BGB wirksam und hat das Mietverhältnis spätestens mit Ablauf des 31.01.2021 beendigt.

Durch das Gericht wurde sogar unterstellt, sie sei gemäß § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten, sei also im Zeitpunkt des Todes des Mieters noch mit ihm verheiratet gewesen und habe einen gemeinsamen Haushalt in der streitbefangenen Wohnung mit ihm geführt, habe sie die Wohnung herauszugeben. 

Einen originären Anspruch auf Gebrauchsüberlassung aus Mietvertrag habe die Beklagte nach Auffassung des Gerichts nicht, weil sie bei Abschluss des Mietvertrages nicht neben dem betagten und verstorbenen Mieter K zugleich auch Mieterin geworden sei. Im Rubrum des Nutzungsvertrags sei allein der Mieter K. bezeichnet. Auf dem Mietvertragsexemplar der Klägerin finde sich auf Seite 13 unterhalb der Unterschrift des Mieters K. als Mitglied auch nicht eine Unterschrift der Beklagten als Ehegatten in dem Feld, das für solches vorgesehen ist. Die Unterschrift auf dem Exemplar der Beklagten habe keinen Beweiswert, weil die Beklagte nach Auffassung des Gerichts ihre Unterschrift auch nachträglich auf dem dem Mieter ausgehändigten Exemplar geleistet haben könne.

Da die Beklagte hiernach allenfalls gemäß § 563 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sein könne, sei der Anwendungsbereich des § des Sonderkündigungstatbestandes des Vermieters gemäß § 563 Abs. 4 BGB warem nach Ansicht des Gerichts eröffnet. Die Voraussetzungen sind wie oben dargelegt wurde erfüllt. 

 II.  Auswirkungen für die Praxis 

Interessant ist zunächst, dass der Kündigungsgrund nach § 563 Abs.4 Satz BGB nicht die Stärke der Kündigung nach § 543/569 BGB haben muss. Nach dem Sinn Zweck der Vorschrift soll dem Vermieter kein nicht genehmer/missliebigen Mieter aufgezwungen werden. 

Das Urteil betrifft ein Einzelfall und Besonderheit eines genossenschaftlichen Nutzungsvertrages über Objekt. Grundsätzlich tritt der Ehegatte des verstorbenen in das Mietverhältnisses von Gesetzes automatisch ein, sofern der Vermieter dagegen keine wichtigen Grund anführen kann. Für letzten ist er darlegungs- und ggfs. beweispflichtig. 

III. Praxishinweis

Wichtig ist das der Vermieter, sofern er den unliebsamen Mieter kündigen will, die 1 Monatige Ausschlussfrist ab Kenntnis von Eintrittsrecht in den Vertrag im Blick behält. 

gez. 

- Rechtsanwalt (Wulff) -