Wirksame Vertragsbindungen im Einheimischenmodell

Mit seinem Urteil vom 16.04.2010 (Aktenzeichen: V ZR 175/09) hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine in einem Grundstückskaufvertrag eingegangene Verpflichtung, das Grundstück 20 Jahre lang selbst zu nutzen, wirksam ist. Das Gericht bestätigte damit das von Kommunen beim Verkauf von Grundstücken praktizierte sog. Einheimischenmodell.

Bei diesem Modell wird im Gegenzug für die Selbstnutzungsverpflichtung der Käufer der von diesen zu zahlende Quadratmeterpreis reduziert, im vorliegenden Fall um etwa die Hälfte. Des Weiteren vereinbarten die Parteien, dass bei einem vorzeitigen Wegzug ein Ausgleich in Höhe von 75 Prozent des Grundstückswerts zu entrichten sei. Als die Gemeinde ihre Zustimmung zur Vermietung des Hauses versagte, beantragten die Käufer die gerichtliche Feststellung, dass die Selbstnutzungsverpflichtung und die Ausgleichsvereinbarung unwirksam seien. Denn, so ihr Argument, dies führe zu einem Quadratmeterpreis von 125 Prozent des Bodenrichtwerts.

Der BGH wies die Klage jedoch zurück, soweit sie sich gegen die Selbstnutzungsverpflichtung richtete. Die Gemeinde müsse aus haushaltsrechtlichen Gründen bei der Veräußerung von Grundstücken einen angemessenen Gegenwert erhalten. Wenn sie aus Gründen der Förderung des Wohnungsbaus hierauf ausnahmsweise verzichte, dürfe sie sich auch entsprechend absichern. Eine Selbstnutzungsbindung von 20 Jahren sei unter diesen Gesichtspunkten bei einem Preisnachlass von etwa 50 Prozent nicht zu beanstanden. Allerdings dürfe die danach fällige Ausgleichszahlung die gewährte Subvention nur ausgleichen, nicht überhöhen. Die Unwirksamkeit der Ausgleichsvereinbarung führe daher im Zweifel zu einer Anpassung der Ausgleichzahlung bis zur Höhe des seinerzeitigen Bodenrichtwerts.