Wohnung kaufen: Warum Sie die Gemeinschaftsbeschlüsse kennen müssen!

Mit dem Kauf einer Wohnung treten Sie automatisch in eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern ein. Doch warum ist es entscheidend, sich nicht nur über die eigenen vier Wände, sondern auch über die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft im Klaren zu sein? Ich bin Rechtsanwältin, habe bereits dutzende Mandanten beim Wohnungskauf anwaltlich beraten und sage Ihnen, warum es unabdingbar ist, die gefassten Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Notartermin genau unter die Lupe zu nehmen.

Bevor Sie die Schlüssel zu Ihrer neuen Wohnung in Empfang nehmen, sollten Sie wissen, dass der Immobilienerwerb nicht nur den Wechsel des Eigentumsrechts bedeutet, sondern auch eine Mitgliedschaft in einer besonderen Gemeinschaft – der Wohnungseigentümergemeinschaft. Doch was genau bedeutet das und welche Auswirkungen hat es für Sie als Käufer? Das Besondere dabei ist, dass sämtliche im Grundbuch vermerkten Vereinbarungen und alle gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung automatisch für Sie als Käufer bindend werden – unabhängig davon, ob Ihnen deren Inhalt bekannt ist oder nicht.

Beschlüsse der Gemeinschaft gelten für den Käufer, selbst ohne sein Wissen

Gemäß § 10 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wirken Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gegen den neuen Eigentümer, auch wenn es sich um rechtswidrige Entscheidungen handelt, solange sie nicht rechtzeitig angefochten wurden. Diese Beschlüsse entfalten ihre Wirkung somit gegenüber dem Käufer, selbst wenn er nichts von ihnen weiß. Eine ausdrückliche Zustimmung zu den gefassten Regelungen ist daher nicht erforderlich, und eine entsprechende Belehrung durch den Notar erfolgt nicht zwingend.

Entscheidend sind Beschlüsse mit finanziellen Folgen

Besonders relevant sind hierbei Beschlüsse, die finanzielle Belastungen für die Wohnungseigentümer mit sich bringen, beispielsweise Darlehensvereinbarungen für bauliche oder erhaltende Maßnahmen, Sonderumlagen oder ähnliche Entscheidungen. Hier ist es von großer Bedeutung, dass der Käufer sich durch Einsicht in das Beschlussbuch der Gemeinschaft vor Vertragsabschluss über die getroffenen Regelungen informiert.

Kaufentscheidung absichern: Beschlüsse vor Vertragsabschluss einsehen!

Gemäß § 24 Absatz 6 Satz 2 WEG ist es zudem vorgeschrieben, über gefasste Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft eine Niederschrift anzufertigen und eine Beschlusssammlung zu führen. Diese Dokumente dienen als Informationsquellen für den Erwerber über die getroffenen Entscheidungen der Gemeinschaft. Eine rechtzeitige Einsicht in diese Unterlagen beim Verwalter vor Vertragsabschluss wird daher jedem Käufer empfohlen.

Besonders wichtig ist die Frage, ob die Wohnungseigentümer eine größere Baumaßnahme beschlossen haben, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht abgeschlossen oder abgerechnet ist. Hier kann eine Absicherung durch eine entsprechende Versicherung des Verkäufers im Kaufvertrag ratsam sein. In problematischen Fällen kann auch eine Klausel im Kaufvertrag aufgenommen werden, die die Kaufpreiszahlung von einer Bestätigung des Verwalters abhängig macht, in der das Nichtbestehen kostenauslösender Beschlüsse bestätigt wird.

Weitere Fallstricke im Kaufvertrag?

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