Wohnungseigentümer haben Anspruch auf einen Hausverwalter

Schätzungsweise 15 - 20 % aller Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) haben keinen bestellten Hausverwalter, sondern verwalten sich selbst. Dabei benötigt eine WEG einen Hausverwalter, um die Verwaltung und Organisation der gemeinsamen Immobilie effektiv zu gestalten. Der Hausverwalter übernimmt in der Regel folgende Aufgaben (nicht abschließend): 

• Aufstellung des Wirtschaftsplan und Anfertigung der Jahresabrechnung
• Ladung und Durchführung der Eigentümerversammlungen 
• Umsetzung der Beschlüsse
• Verwaltung der Immobilie, Abwicklung von Versicherungsfällen, Organisation von Reparaturen und Wartungen
• Und vieles mehr….

Anspruch auf Verwalterbestellung

Aus diesem Grund regelt das Wohnungseigentumgesetz in § 19 Abs. 2 Nr. 6, den Anspruch des einzelnen Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Bestellung eines (zertifizierten) Verwalters. Nach Ansicht des Wohnungseigentümergesetzes entspricht die Bestellung eines Hausverwalters stets ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern es sich um einen zertifizierten Verwalter handelt. 

Durchsetzung mittels Beschlussersetzungsklage

Das bedeutet, die weiteren Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft können sich nicht gegen die Bestellung eines Hausverwalters wehren. Allerdings ist das richtige Vorgehen entscheidend, um nicht auf den Kosten des Rechtsstreits sitzen zu bleiben.

Weigern sich die übrigen Mitglieder der WEG, der Bestellung eines Hausverwalters zuzustimmen, muss der Anspruchs mittels Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden.

Vorbefassung beachten

Eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage setzt voraus, dass sich die WEG über den einzelnen Anspruch auf Bestellung eines Hausverwalters im Rahmen einer Eigentümerversammlung auseinandergesetzt hat. Fehlt es an dieser sog. Vorbefassung, wird die Beschlussersetzungsklage mangels Rechtsschutzbedürfnis kostenpflichtig abgewiesen. 

Ladung zur Eigentümerversammlung

Der einzelne Wohnungseigentümer muss daher vor Klageerhebung alle Mitglieder der WEG zu einer Eigentümerversammlung laden und sich notfalls von dem zuständigen Amtsgericht für die Ladung zur Eigentümerversammlung ermächtigen lassen. 

Ausnahme 2er-WEG

Ausnahmsweise ist die Vorbefassung nicht erforderlich, wenn es sich um eine verwalterlose 2er-WEG handelt oder die übrigen Eigentümer bereits von vornherein nachweisbar zum Ausdruck gebracht haben, dass sie die Bestellung eines Hausverwalters ohnehin nicht akzeptieren würden. In diesen Fällen kann sofort Beschlussersetzungsklage auf Bestellung eines Hausverwalters erhoben werden. Die Vorbefassung wäre dann eine reine Förmelei, da die Mehrheit auf der Eigentümerversammlung ohnehin nicht erreicht werden kann.

Benennung von drei Hausverwaltungen

Will der Eigentümer seinen Anspruch auf erstmalige Bestellung einer Hausverwaltung wirksam durchsetzen, muss er in der Eigentümerversammlung drei zur Übernahme der Verwaltung bereite Hausverwaltungen benennen und bereits in der Ladung die Hausverwaltungen angeben und entsprechende Verwalterverträge vorlegen. Nur so ist es allen Eigentümern möglich, sich ein Bild über die einzelnen Hausverwaltungen zu machen und bei der Eigentümerversammlung das Stimmrecht wirksam auszuüben. 

Weigern sich dann die übrigen Mitglieder der WEG einer Verwalterbestellung zuzustimmen, kann der Eigentümer seinen Anspruch mittels Beschlussersetzungsklage durchsetzen. 

Entscheidung im Ermessen des Gerichts

Im Rahmen der Beschlussersetzungsklage bestimmt das Gericht nach eigenem Ermessenen den geeignetsten Hausverwalter unter allen Hausverwaltern, die zur Übernahme bereit sind. Dabei prüft es sowohl die Qualifikationen der Hausverwalter als auch die vorgelegten Verwalterverträge. 

Der einzelne Eigentümer hat damit keinen Anspruch auf Bestellung einer bestimmten Hausverwaltung oder der von ihm gewünschten Hausverwaltung.

Achtung: Kostentragung bei Obsiegen

Dem Eigentümer muss bewusst sein, dass er, selbst wenn er das Beschlussersetzungsverfahren gewinnt, sich entsprechend seinem Miteigentumanteil (MEA) an den Kosten des Rechtsstreits beteiligen muss. 

Fazit

Abschließend ist also festzuhalten, dass die Verwaltung einer WEG durch einen Verwalter unabdingbar ist. Seit der Änderung des Wohnungseigentumgesetzes hat sich die Rechtslage für Eigentümer deutlich verbessert. Mit dem richtigen Vorgehen können Sie Ihr Recht auf Bestellung eines Verwalters schnell und erfolgreich durchsetzen. 

Sind auch Sie Eigentümer in einer verwalterlosen WEG und wünschen die Bestellung eines Hausverwalters? Gerne berate ich Sie zu dem richtigen Vorgehen. Ich vertrete Eigentümer auch deutschlandweit vor allen Amts- und Landgerichten in Beschlussersetzungsklagen. Nehmen Sie noch heute Kontakt zu mir auf.