10 Gebote des Mietens und Vermietens

Sie sind Vermieter oder Mieter? Wie in vielen anderen Rechtsfragen zählt auch im Mietrecht Vorsorge und Prävention bereits bei Beginn eines Mietverhältnisses, um Konflikte zu vermeiden. 10 Faustregeln nach dem Leitbild des Dekalogs sollen Ihnen helfen, sich in der Komplexität zurechtzufinden. Denn wie sagte einst Charles de Gaulle: „Die 10 Gebote sind deswegen so kurz und logisch, weil sie ohne Mitwirkung einer Sachverständigenkommission zustande gekommen sind.“

Gebot Nr. 1:
„Du sollst Mietinteressenten auf Bonität bzw. Tragfähigkeit Ihres Geschäftsmodells überprüfen. Drum prüfe, wer sich ewig bindet.“

Die Parteien sollten vor Abschluss eines Mietverhältnisses Klarheit darüber gewinnen, wer am Zustandekommen des Vertrages tatsächlich beteiligt ist. Eine Risikoverringerung erreicht nur derjenige, der sich bereits vor Vertragsschluss mit geeigneten Maßnahmen vor Mietnomaden schützt und mehrere Mietinteressenten vergleicht. Zudem sollte stets geprüft werden, ob sich der Interessent in das Umfeld bereits vorhandener Mieter einfügt. Als Hilfsmittel stehen die sog. Mieterselbstauskunft als auch das Handelsregister und das beim Amtsgericht geführte Schuldnerverzeichnis zur Seite. Bei der Mieterselbstauskunft darf grundsätzlich keine Information verlangt werden, die für den Mietvertrag überflüssig ist. So sind beispielsweise Fragen nach Lebensgewohnheiten zumeist unzulässig; anders verhält es sich dagegen, wenn es um die Einkommensverhältnisse des Mieters geht.

Gebot Nr. 2:
„Du sollst den Makler bezahlen, wenn du ihn bestellt hast.“

Mit dem neuen Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) ist seit 01. Juni 2015 derjenige für die Kosten des Immobilienmaklers zuständig, der den Makler beauftragt hat (sog. Bestellerprinzip). Wer nun – ohne einen Makler beauftragt zu haben – beispielsweise mit einer zuvor nie gehörten „Vertragsausfertigungsgebühr“ konfrontiert wird, sollte die Rechtslage klären und sich nicht überrumpeln lassen. Die neue Rechtslage lässt zuweilen erfinderisch werden.

Gebot Nr. 3:
„Du sollst den Mietvertrag als Geschäftsgrundlage achten. Du sollst ihn gelesen und verstanden haben.“

In der Praxis begegnet man oftmals unüberschaubaren Vertragswerken, die kaum das Verständnis der Beteiligten fördern. Sie hinterlassen nicht nur einen schlechten Eindruck. Sie fördern ebenso nicht die Vertragstreue. Deshalb sind für eine sinnige Vertragsgestaltung zunächst die konkreten Bedürfnisse der Beteiligten zu eruieren. Dabei kann man sich durchaus an Vertragsmustern orientieren. Es sollten keine Klauseln blind übernommen werden. Des Weiteren sind Verträge immer wieder daraufhin zu überprüfen, ob sie noch der gängigen Rechtsprechung standhalten. Die höchstrichterliche Rechtsprechung ist zwar bemüht, in die Vertragspraxis einschneidenden Änderungen möglichst anzukündigen und schrittweise vorzunehmen. Ein dennoch überraschendes Beispiel war der vollzogene Rechtsprechungswandel mit Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015: Die sog. Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters führen immer wieder zu Streitigkeiten. Die Folgen der nun getroffenen Entscheidung des BGH ist weitreichend. Denn demnach brauchen Mieter beim Auszug grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen mehr zu leisten. Der BGH hat mit Paukenschlag oft gebrauchte Klauseln gekippt. Darüber hinaus können Mieter unter Umständen vom Vermieter sogar Geld zurückverlangen, wenn sie die Arbeiten bereits durchgeführt haben. Einmal in einem Formularvertrag entwickelte Klauseln sollten also kontinuierlich überprüft werden.

Gebot Nr. 4:
„Du sollst bei der Ermittlung der Mietfläche auf die üblichen Berechnungsmethoden zurückgreifen.“

Es besteht nach der Rechtsprechung zwar keine Pflicht, die Fläche im Mietvertrag anzugeben. Es ist jedoch üblich und schafft Klarheit. Eine solche Angabe stellt dabei eine sog. Beschaffenheitsvereinbarung dar. Dabei kann auf übliche Berechnungsmethoden zurückgegriffen werden (DIN 277, GIF-Richtlinie).

Gebot Nr. 5:
„Du sollst damit rechnen, dass Mieten ausfallen und Kosten steigen können.“

Die Absicherung vor Zahlungsausfällen beginnt bereits bei der Mieterauswahl. Bei Nichtzahlung ist umgehend wegen Vertragsverstoß abzumahnen. Zahlt der Mieter auch nach drei Monaten nicht, so ist der Vermieter spätestens dann berechtigt, fristlos zu kündigen. Darüber hinaus sollte immer die Einleitung eines Mahnverfahrens und ggf. eine Klage auf rückständigen Mietzins geprüft werden. Ebenso kann über eine Mietausfallversicherung nachgedacht werden.

Zu beachten ist, dass bei Wohnraummietverhältnissen eine Kündigung des Mietverhältnisses zum Zwecke der Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 573 Abs. 1 S. 2 BGB). Dann bleibt nur der Weg über die ausdrücklich im Gesetz normierten Erhöhungsmöglichkeiten. Zudem gilt seit dem 01. August 2015 auch in Nürnberg die sog. Mietpreisbremse. Neu vermietete Wohnungen dürfen jetzt nur noch maximal 10 Prozent mehr kosten als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Gebot Nr. 6:
„Du sollst als Mieter Deine Rechte kennen und als Vermieter diese achten.“

Als Gewährleistungsrechte stehen dem Mieter ein Nacherfüllungsanspruch, Mietminderung, Schadensersatz und die Möglichkeit der Kündigung zur Verfügung. Diesbezüglich hat der Mieter den Mangel jedoch beim Vermieter zunächst anzuzeigen und diesen grundsätzlich mit Fristsetzung aufzufordern, den Mangel zu beseitigen.

Gebot Nr. 7:
„Du sollst Reinigungs-, Räum- und Streupflichten beachten.“

Für Reinigungs-, Räum- und Streupflichten sind zwar eigentlich die Gemeinden zuständig. Regelmäßig übertragen diese aber die Verpflichtung auf die Eigentümer und Anlieger. Den Vermieter trifft also die Verkehrssicherungspflicht. Soll diese Pflicht wiederum auf den Mieter delegiert werden, kann eine Übertragung mittels der Hausordnung getätigt werden. Allerdings muss die Hausordnung, auf die im Mietvertrag hingewiesen wird, auch zusammen mit dem Mietvertrag an den Mieter ausgehändigt werden. Dem Mieter muss vor Augen geführt werden, dass er zukünftig für den Räum- und Streudienst zuständig ist.

Gebot Nr. 8:
„Du sollst dem Vermieter Einlass gewähren, wenn ein besonderer Anlass besteht.“

Ein uneingeschränktes Betretungsrecht des Vermieters besteht nur bei der Mängelbeseitigung, bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, zur Geltendmachung des Vermieterpfandrechts oder in Notfällen (Bsp.: Rohrbruch). Im Übrigen muss der Vermieter sein Besichtigungsrecht schonend ausüben. Er muss es schriftlich ankündigen bzw. einen Termin vereinbaren und die Interessen des Mieters hinreichend berücksichtigen.

Gebot Nr. 9:
„Du sollst bei der Übergabe und Rücknahme des Mietobjekts stets protokollieren.“

Dokumentieren Sie bei der Übergabe des Mietobjekts, in welchem Zustand oder ggf. mit welchem Inventar das Mietobjekt übergeben wurde. Sollte eine Kündigung oder eine Räumungsklage nötig werden, haben die Dokumentation und eine nachvollziehbare Begründung immer die oberste Priorität. Ebenso dient bei der Rückgabe eines Mietobjekts ein sog. Abnahmeprotokoll der Beweissicherung. Je detaillierter protokolliert wird, desto besser kann künftiges Konfliktpotenzial vermieden werden.

Gebot Nr. 10:
„Du sollst den Fiskus fürchten, aber Steuern sparen. Achte das Gesetz der Steuereintreiber und nutze es.“

Auch beim Mieten und Vermieten sollten nie die steuerlichen Gesichtspunkte vernachlässigt werden. So kann der Vermieter beispielsweise Aufwendungen, nicht jedoch Rücklagen, und die Grundsteuer steuerlich in Abzug bringen. Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, sowie Schuldzinsen sind ebenfalls abzugsfähig. Der Gebäudewert kann des Weiteren im Wege der Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Oder sind Sie beispielsweise auf der Suche nach einem neuen Mieter? Dadurch entstehende Kosten können als Werbeausgaben in Ansatz gebracht werden, ebenso die Fahrtkosten für die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung. Zudem können steuerliche Verluste mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Aus Mietersicht ist an Steuerermäßigungen zu denken, beispielsweise im Zusammenhang mit haushaltsnahen Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen. Ebenso kann die Steuerlast durch ein Arbeitszimmer oder durch Kosten, die durch einen Umzug aus beruflichen Gründen anfallen, gesenkt werden.

Thomas Ritter ist Rechtsanwalt und Wirtschaftsmediator bei Dr. Scholz & Weispfenning Rechtsanwälte, Wirtschaftskanzlei für Recht und Steuern in Nürnberg.