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3 häufige Fragen und Antworten zum Haus- oder Wohnungskauf vom Bauträger (Teil 2)
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Wer ist ein Bauträger? Was ist eine Baubeschreibung? Was bedeutet der Festpreis? Welche Bedeutung hat der Fertigstellungstermin? - Die Liste der Fragen von Verbrauchern, die eine Immobilie über einen Bauträgervertrag erwerben möchten, ist oft lang und dreht sich immer wieder um dieselben Themen. Wir haben die wichtigsten Fragen aus unserer täglichen anwaltlichen Mandantenberatung für Sie zusammengetragen und geben in diesem Artikel die Antworten.
# Frage 4 - Ist der Fertigstellungstermin verpflichtend?
In Bauträgerverträgen werden Fertigstellungstermine vereinbart. Für den Bauträger ist dieses Datum verpflichtend einzuhalten. Es sollte jedoch darauf geachtet werden, dass der Fertigstellungstermin präzise angegeben und klar formuliert wird. Bei Terminüberschreitungen können Sie Preisnachlässe oder ggf. auch Schadensersatzansprüche geltend machen. Voraussetzung dafür ist, dass solche Sanktionen im Bauträgervertrag geregelt worden sind.
Bei der Art und Weise der Fertigstellung ist zu beachten, dass es keine eindeutige Definition davon gibt, was mit einer Fertigstellung konkret gemeint ist. Der Begriff wird sowohl für die bezugsfertige Herstellung (schlüsselfertige Übergabe) als auch für die vollständige Fertigstellung der Immobilie verwendet. Es sollte daher beim Bauträger immer nachgefragt werden, was er unter der Fertigstellung konkret versteht und es sollte auf einen Bauzeitenplan bestanden werden, um einen Überblick über den gesamten Bauablauf zu haben. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Vereinbarungen im Bauträgervertrag später nicht wegen unklarer Regelungen in mehrere Richtungen gedeutet werden können.
# Frage 5 - Was ist die Auflassung?
Die Auflassung ist ein zentrales Sicherungsmittel im Bauträgervertrag. Mit ihr erklärt der Bauträger, dass er das Grundstückseigentum auf den Käufer übertragen wird. Die Auflassung wird nach der Kaufpreiszahlung vollzogen. Hierfür wird zunächst eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Dadurch wird sichergestellt, dass der Bauträger die Immobilie nicht noch einmal verkaufen kann. Wenn alles wie geplant verlaufen ist, die Immobilie mangelfrei ist und alle Raten bezahlt worden sind, wird die Auflassungsvormerkung wieder aus dem Grundbuch gelöscht und nunmehr die Auflassung eingetragen. Damit erhält der Käufer dann die rechtsverbindliche Zusage, dass er als neuer Eigentümer in das Grundbuch der Immobilie eingetragen wird.
# Frage 6 - Wofür ist die Bauabnahme wichtig?
Im Bauträgervertrag sollte unbedingt eine förmliche Bauabnahme festgehalten werden. Eine Bauabnahme ist die gemeinsame Begehung mit dem Bauträger nachdem der Neubau fertiggestellt wurde. Es ist ratsam, wenn sich der Käufer von einem neutralen Bausachverständigen begleiten lässt. In einem Bauabnahmeprotokoll sollten sämtliche Baumängel dokumentiert werden. Ein Baumangel liegt vor, wenn das Ergebnis von der Baubeschreibung abweicht oder wenn es nicht dem anerkannten Stand der Technik entspricht. Insbesondere Letzteres kann der Bausachverständige objektiv beurteilen.
Mit der Bauabnahme billigt der Käufer im Wesentlichen die vertragsgemäße Leistung des Bauträgers. Baumängel, die während der Bauabnahme nicht erkannt wurden, kann der Käufer später schwerer beim Bauträger anmahnen, da die Beweispflicht insoweit beim Käufer liegt. Daher ist es wichtig, sich für eine gründliche Begehung Zeit zu nehmen und das Fachurteil eines neutralen Bausachverständigen hinzuzuziehen, damit nach Möglichkeit alle vorhandenen und ggf. für einen Laien nur schwer erkennbaren Baumängel frühzeitig erkannt und dokumentiert werden können.
Ein Bauträgervertrag enthält häufig nachteilige Vertragsklauseln für den Käufer. In unserer anwaltlichen Beratungstätigkeit werden wir regelmäßig mit Vertragsklauseln in Bauträgerverträgen konfrontiert, die unsere Mandanten als potentielle Immobilienerwerber mitunter massiv benachteiligt hätten. Wir raten Kaufinteressenten daher zu einer juristischen Überprüfung durch einen erfahrenen Anwalt, bevor der Bauträgervertrag unterzeichnet wird.
Wir sind Rechtsanwältinnen, die seit mehreren Jahren Erfahrung im Bereich des Immobilien- und Grundstücksrechts erworben haben. Wir unterstützen Sie engagiert mit unserer Kompetenz gerne bei einer verbraucherfreundlichen Vertragsgestaltung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wenn Sie sich rechtlich beraten lassen und vor einer Vertragsunterzeichnung absichern sowie über mögliche Risiken informieren möchten.
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