Erbbauzins: Die 10 wichtigsten Fragen und Antworten

Als Alternative zum Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung beschäftigen sich vor allem junge Familien mit wenig Eigenkapital wieder häufiger mit dem Erbbaurecht – veraltet auch Erbpacht genannt. Das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht an einem Grundstück zur Errichtung eines Hauses oder einer Wohnung. Bei teuren Grundstücken und hohen Kreditzinsen bietet das Erbbaurecht den Vorteil, dass kein Grundstück zur Immobilie gekauft und zusätzlich zum Haus- oder Wohnungsbau finanziert werden muss. Stattdessen wird nur eine regelmäßige Zahlung eines Erbbauzinses – ähnlich wie eine Miete oder Pacht – vereinbart und das Grundstück darf im Gegenzug baulich für den vereinbarten Zeitraum genutzt werden. Dieser Ratgeber widmet sich der Beantwortung der zehn wichtigsten Fragen rund um den Erbbauzins. 

Was ist der Erbbauzins? 

Der Erbbauzins – veraltet auch Erbpachtzins genannt– ist ein „Entgelt in wiederkehrenden Leistungen“, das für die Bestellung des Erbbaurechts zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem vereinbart wird (§ 9 Absatz 1 des Erbbaurechtsgesetzes, ErbbauRG). Es handelt sich also weniger um eine Zinszahlung im Sinne der Zahlung eines Preises zum Leihen von Geld, sondern der Erbbauzins hat vielmehr den Charakter einer Miet- oder Pachtzahlung. Das Gesetz spricht beim Erbbaurecht aber vom Erbbauzins. Der Begriff des Erbpachtzinses ist historischen Ursprungs und bezog sich auf eine Entgeltzahlung für ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an Landwirtschaftsflächen, die heute gesetzlich jedoch nicht mehr zulässig ist. Die Bezeichnungen Erbpacht und Erbpachtzins sind im Zusammenhang mit einem Wohnbaugrundstück also nicht richtig, sondern nur die Begriffe Erbbaurecht und Erbbauzins. 

Wie hoch ist der Erbbauzins? 

Die Höhe des Erbbauzinses ist gesetzlich nicht vorgegeben und damit grundsätzlich frei verhandelbar. Der Erbbauzins wird der Höhe nach individuell zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigen durch Abschluss eines Erbbauvertrages vereinbart. In dem Erbbaurechtsvertrag mit dem Grundstückseigentümer wird sowohl die Laufzeit als auch die Höhe des meist monatlich, quartalsweise oder jährlich zu zahlenden Erbbauzinses individuell festgelegt. 

Wie kann man den Erbbauzins berechnen? 

In der Praxis orientiert sich die Höhe des Erbbauzinses an der Marktlage und liegt meist zwischen zwei bis sechs Prozent des Grundstückswertes, je nachdem wie das Grundstück genutzt werden kann. Hat das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück also beispielsweise einen Wert von 300.000 €, liegt der jährlich zu entrichtende Erbbauzins in der Regel zwischen 6000 € bis 18.000 €. Das entspricht einer monatlichen Belastung von 500 € bis 1500 €. Wie sich die Berechnung des Erbbauzinses auf Grundlage des Grundstückswertes darstellt, soll anhand der nachfolgenden Beispieltabellen verdeutlicht werden:

Grundstückswert beträgt bei Vertragsschluss 150.000 € 

Grundstückswert beträgt bei Vertragsschluss 200.000 €

 Grundstückswert beträgt bei Vertragsschluss 300.000 € 

Erhöht sich der Erbbauzins automatisch, wenn der Wert des Grundstücks steigt? 

Da sich die Berechnung des Erbbauzinses meist am Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages orientiert, stellt sich natürlich die Frage, ob sich der Erbbauzins erhöht, wenn der Wert des Grundstücks mit den Jahren steigt. Eine automatische Erhöhung des Erbbauzinses bei steigenden Verkehrswerten ist jedoch gesetzlich nicht vorgesehen und damit nicht möglich ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung. 

Darf der Erbbauzins vom Grundstückseigentümer erhöht werden? 

Wenn im Erbbaurechtsvertrag kein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses vorgesehen ist, hat der Grundstückseigentümer grundsätzlich kein Recht dazu, den Erbbauzins zu erhöhen. Es gilt dann, dass einmal geschlossene Verträge einzuhalten sind und der Erbbauzins nicht einfach einseitig vom Grundstückseigentümer angehoben werden darf. Änderungen des Erbbaurechtsvertrages sind nach Vertragsabschluss nur im beiderseitigen Einvernehmen möglich. Die mietrechtlichen Vorschriften zur Möglichkeit der Mietänderung (§ 557 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), wonach ein Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung auch gegen den Willen des Mieters durchsetzen kann, gelten beim Erbbauzins weder direkt noch analog.  

Eine Erhöhung des Erbbauzinses kann der Grundstückseigentümer also nur verlangen, wenn ein Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses vertraglich vereinbart wurde und – so schreibt es das Gesetz in § 9a ErbbauRG ausdrücklich vor – die Erhöhung des Erbbauzinses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles nicht unbillig ist“. Der Gesetzgeber sieht eine Erhöhung regelmäßig als unbillig an, „wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht“.  

Interessanterweise dürfen bloße Änderungen der Grundstückswertverhältnisse ausdrücklich nicht zur Erhöhung des Erbbauzinses herangezogen werden (§ 9a Absatz 1 Satz 3 ErbbauRG). Bei Wohngebäuden ist im Übrigen zu beachten, dass eine Erhöhung des Erbbauzinses nur in Abständen von jeweils drei Jahren erlaubt ist (§ 9a Absatz 1 Satz 5 ErbbauRG). 

Sind Wertsicherungsklauseln für den Erbbauzins üblich? 

Wegen der langen Dauer des Erbbaurechts von meist mehr als 30 Jahren und der damit verbundenen Schwankungsrisiken des Geldwertes wird sehr häufig eine Anpassung des Erbbauzinses durch die Vereinbarung einer sogenannten Wertsicherungsklausel im Erbbaurechtsvertrag vorgesehen. Die Wertsicherungsklausel koppelt die Entwicklung der Höhe des Erbbauzinses beispielsweise an die Steigerung der Bodenwerte oder an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten. Wichtig zur Streitvermeidung ist, dass Änderungszeitpunkt und Wertmaßstab konkret bestimmbar im Vertrag festgelegt werden. Zudem muss bei der Formulierung der Wertsicherungsklausel darauf geachtet werden, ob die Änderung des Erbbauzinses automatisch erfolgen oder die Änderung des Erbbauzinses vom Grundstückseigentümer regelmäßig geprüft und aktiv geltend gemacht werden soll.  

In der Praxis wird zur Wertsicherung der zu zahlende Erbbauzins meist an eine Veränderung des Verbraucherpreisindexes angeknüpft. Praktische Rechenhilfen für die Berechnung von Veränderungen unter Zugrundelegung des Verbraucherpreisindexes bei indexbezogenen Wertsicherungsklauseln und Berechnungsbeispiele finden sich auf der Website des Statistischen Bundesamtes. Die Kappungsgrenze des § 9a ErbbauRG bei Wohngebäuden, wonach der Erbbauzins nur in Abständen von mindestens drei Jahren erhöht werden darf, ist im Übrigen auch bei der Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel zu beachten. Ein Verstoß dagegen hat jedoch nicht die Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung zur Folge, sondern bewirkt lediglich, dass die einzelne unbillige Erhöhungsmaßnahme der Höhe nach beschränkt wird. 

Was passiert, wenn man mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug gerät? 

Zahlt der Erbbauberechtigte den vereinbarten Erbbauzins nicht wie vereinbart und gerät dadurch in Zahlungsverzug, kann schnell ein sogenannter Heimfallanspruch begründet werden, also das Erbbaurecht wieder an den ursprünglich berechtigten Eigentümer zurückfallen. Der Heimfall beim Erbbau ist im Erbbaurechtsgesetz (§§ 3, 9 Absatz 4, 32, 33 ErbbauRG) geregelt und bedeutet, dass der Erbbauvertrag vorzeitig vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Laufzeit endet und der Grundstückseigentümer einen Anspruch darauf hat, dass das Nutzungsrecht wieder auf ihn zurückgeht. Zahlungsverzug kann für den Erbbauberechtigten also sehr gefährlich sein, weil er dann sein Erbbaurecht verlieren kann.  

Ob die Voraussetzungen für den Heimfallanspruch vorliegen oder nicht und ob der Grundstückseigentümer dieses Recht rechtzeitig ausgeübt hat, muss aber immer anhand der Einzelfallumstände und der Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag geprüft werden. Nach § 9 Absatz 4 ErbbauRG kann Zahlungsverzug des Erbbauberechtigten den Heimfallanspruch zumindest erst dann begründen, wenn der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses in Höhe von mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist. 

Ist der Erbbauzins steuerlich absetzbar? 

Wer Ausgaben für ein Erbbaurecht hat, kann diese steuerlich nur geltend machen, wenn er beispielsweise Vermieter ist und das Erbbaurechtsgrundstück an einen Dritten vermietet hat. Auch bei einer gewerblichen Nutzung der Erbbaurechtsimmobilie kann der gezahlte Erbbauzins als Werbungskosten in der Steuererklärung berücksichtigt werden.  

Wird die Immobilie jedoch vom Erbbauberechtigten selbst zum Wohnen genutzt, ist der Erbbauzins steuerlich nicht absetzbar. Genauso wie die Miete bei einer eigengenutzten Immobilie kann in diesem Fall das für das Erbbaurecht gezahlte Entgelt nicht als Ausgabe bei der Steuer abgezogen werden. Im Übrigen zählt der Erbbauzins nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten. Deshalb darf ein Vermieter, der selbst Erbbauzinsen zahlt und das Erbbaugrundstück vermietet hat, diese nicht auf seinen Mieter umlegen. 

Muss neben dem Erbbauzins auch Grunderwerbsteuer gezahlt werden? 

Wer ein Erbbaurecht erwirbt, ist genauso wie beim klassischen Immobilienkauf auch zur Zahlung von Grunderwerbsteuer verpflichtet. Dies ist für viele zunächst überraschend, da der Erbbauberechtigte im Gegensatz zum Grundstückskäufer ja gar kein Eigentum an dem Grundstück erlangt. Doch das Grunderwerbsteuergesetz sieht ausdrücklich vor, dass die vertragliche Bestellung eines Erbbaurechts beziehungsweise die Begründung eines entsprechenden Anspruchs ebenfalls der Grunderwerbsteuer unterliegt (§§ 1, 2 Absatz 2 Ziffer 1 Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG). Dies gilt auch für die Vereinbarung der Verlängerung eines Erbbaurechts, die Übertragung eines Erbbaurechts und die Ausübung des Heimfallrechts.  

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht sind der eigentliche Kaufpreis, die Höhe des Erbbauzinses – ohne Berücksichtigung einer etwaigen Anpassungsklausel – sowie die vereinbarte Dauer des Erbbaurechts. Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Steuersätze. Im Regelfall ist die bei der Bestellung eines Erbbaurechts fällig werdende Grunderwerbsteuer aber meist geringer als beim Kauf des Grundstücks. 

Wer zahlt den Erbbauzins bei einer Eigentumswohnung? 

Wird ein Mehrfamilienhaus auf einem Erbbaurechtsgrundstück errichtet, gilt sowohl WEG-Recht als auch das Erbbaurecht nebeneinander. In der Praxis häufig ist der Fall, dass ein Bauträger das Erbbaurecht zuerst erwirbt und sich zur Errichtung einer Wohnanlage auf dem Erbbaugrundstück vertraglich verpflichtet. Der Bauträger zahlt den Erbbauzins und verkauft die errichteten Wohnungen weiter.  

In diesem Fall erhält der Käufer lediglich das Sondereigentum an der Wohnung, aber keinen – wie sonst beim Wohnungskauf üblich – Miteigentumsanteil an dem Grundstück, auf dem die Wohnanlage steht. Der Wohnungskäufer erwirbt lediglich einen Miteigentumsanteil am Erbbaurecht und tritt dadurch in den bereits zwischen dem Grundstückseigentümer und Bauträger bestehenden Erbbaurechtsvertrag ein.  

Erbbauzins bei Wohnungseigentümergesellschaft 

Mitglieder einer WEG sollten wissen, dass im Außenverhältnis die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Zahlung des Erbbauzinses haftet. Zwar sind die Wohnungseigentümer und nicht die Gemeinschaft Erbbauberechtigte, aber der Erbbauzins ist juristisch gesehen nicht Teil des Erbbaurechts, sondern eine ihm nur anhaftende Last. Das bedeutet, dass der Erbbauzins eine der „Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums“ ist, also ein Unterfall der „Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (§ 16 Absatz 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Da Eigentum und Erbbaurecht nach dem WEG-Recht gleichgesetzt sind, ist der Erbbauzins eine der Lasten des gemeinschaftlichen Erbbaurechts.  

Üblicherweise überweist der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft den Erbbauzins zu den vereinbarten Fälligkeitsterminen. Der einzelne Wohnungserbbauberechtigte haftet als Mitglied der WEG unmittelbar dieser gegenüber in Höhe seiner Quote. Wer aus einer WEG ausscheidet, haftet dementsprechend auf die Dauer von fünf Jahren für die Erbbauzinszahlung nach.